Второй путь к сертификату оценки: его выпускает аккредитованная компания через приложение
Кроме оценки самим Земельным департаментом есть второй маршрут: аккредитованная оценочная компания вносит данные сертификата в систему через Dubai REST и выпускает его там же, а клиент скачивает. Регистрация данных названа бесплатной, срок — пять минут.
Право пользования (usufruct) после регистрации: изменить — 2% с обеих сторон плюс тысяча, прекратить — AED 1 000, а срок нельзя пережить землю
Узуфрукт (usufruct) — это долгосрочное право пользования чужим объектом, и о его регистрации мы уже писали. У него есть ещё три услуги, о которых не пишет никто: предварительный узуфрукт на этапе стройки (2% от стоимости аренды, подаёт застройщик), изменение срока или суммы (2% с собственника, 2% с арендатора и AED 1 000 сверху) и прекращение (AED 1 000 с возвратом объекта фактическому собственнику). И одно условие, которое ограничивает ваше право датой чужого: срок узуфрукта на юнит обязан совпадать со сроком узуфрукта на землю.
Справка о собственности «To Whom It May Concern»: AED 50 за письмо, мгновенно — и три разных названия одного документа
Земельный департамент выдаёт письмо, подтверждающее владение недвижимостью: AED 50 за каждое письмо плюс два сбора по AED 10, мгновенно, без документов через приложение. Самое неочевидное — у документа три имени: в названии услуги «To Whom It May Concern», в графе выдаваемого — «No Objection Letter (NOC)», а в Dubai Now — «Owned Property Certificate».
Титул меняет владельца без продажи: услуга, где нет ни одного процента от стоимости
Знаменитые «четыре процента» берут за регистрацию продажи. Но у Земельного департамента есть отдельная услуга, которая переписывает титул с одного лица на другое по официальным письмам государственных органов, и в её счёте процентов нет вовсе: AED 250 за свидетельство, карты по 100, 225 или 250 и по AED 10. Двадцать пять минут, и единственная дверь — главное здание.
Как предварительная регистрация превращается в титул: услуга, которую подаёт застройщик
Между «дом сдан» и «квартира ваша» стоит отдельная услуга Земельного департамента с собственным условием: титул выдаётся сторонам, ИСПОЛНИВШИМ свои договорные обязательства. Разбираем по странице: кто подаёт, что стоит, сколько идёт — и почему на всей цепочке off-plan заявителем оказывается застройщик.
Ошибка в титуле, смена паспорта и раздел участка: три услуги по AED 250, о которых узнают в худший момент
Опечатка в имени, новый паспорт, смена гражданства — всё это правится отдельной услугой за AED 250 плюс по AED 10. Обновление данных собственника в системе департамента вовсе бесплатно, но становится платным, если не привязано к процедуре: AED 20 плюс НДС. А раздел участка между сособственниками стоит AED 250 за каждую долю, и карта там считается по своей шкале — 120 и 270 вместо привычных 100 и 250.
Земля по гранту правителя и вакф: слой реестра Дубая, который иностранному покупателю не продадут
Рядом с привычными покупками в реестре Дубая живут две категории, у которых свои услуги и свои сборы: участки, дарованные правителем, и вакф — имущество, обращённое в religious endowment. Регистрация гранта бесплатна, оформление — AED 500, вакф — AED 2 000 за каждый участок. У карты гранта от муниципалитета есть срок годности: не старше двух лет. Статус заявителя у грантов — только гражданин ОАЭ, и мы говорим об этом прямо.
Формы A, B и F: почему договор купли-продажи в Дубае нельзя просто составить
Форму F часто присылают файлом «на подпись». По официальному порядку Земельного департамента так не бывает: F не составляют — её ПОРОЖДАЕТ система из уже одобренной формы A, привязывая активную форму B, и выпускает защищённым смарт-контрактом. Разбираем по руководству RERA и официальной инструкции для брокеров.
Официальная оценка аренды: её нельзя просто заказать — нужен судебный приказ
Земельный департамент оценивает арендную стоимость объекта и выдаёт сертификат. Но среди обязательных документов стоит копия судебного решения или приказа об оценке — то есть услуга идёт ПОСЛЕ суда, а не вместо него. Сбор — AED 2 000 за юнит с потолком в AED 10 000.
Замер объекта в Дубае: AED 600 за квартиру или виллу, AED 3 000 за целое здание — и документов не нужно вообще
«Фактическая площадь» объекта — то, что можно не обсуждать, а измерить. У Земельного департамента для этого есть услуга с прайсом по типам объектов: AED 500 за выезд на землю, AED 600 за виллу или квартиру, AED 3 000 за здание, AED 5 000 за общие части. Срок — три рабочих дня, документов не требуется вовсе, а единственное условие — пустить замерщика внутрь. И заявку подаёт собственник.
Разрешение на рекламу объекта: AED 1 000 за обычное, AED 5 000 за запуск проекта — и четырнадцать видов
Номер разрешения в объявлении — не украшение. Земельный департамент выдаёт разрешения на рекламу четырнадцати видов, и для двенадцати из них брокер обязан предъявить маркетинговый договор с собственником. Обычное разрешение стоит AED 1 000, запуск проекта — AED 5 000, срок — один рабочий день.
Лицензия на риелторскую деятельность: двадцать один вид и годовой сбор от AED 5 000 до AED 100 000
Страница услуги Земельного департамента перечисляет двадцать один лицензируемый вид деятельности — от брокериджа и оценки до инспекции объектов и землемерных работ. Годовой сбор ступенчатый: разброс между нижней и верхней ступенью двадцатикратный. Разбираем порядок и цены по первоисточнику.
Оценка объекта в департаменте: квартире — мгновенно, всему остальному — семь рабочих дней
Земельный департамент выдаёт электронный сертификат оценки, и тариф там ступенчатый — от AED 2 000 за пустой участок до AED 15 000 за отель. Но решающая строка не про деньги: для жилых юнитов и сблокированных вилл оценка выдаётся МГНОВЕННО, для всех прочих типов — за семь рабочих дней.
Разделить или объединить объект: счёт зависит от того, каким каналом вы пошли
Земельный департамент разделяет и объединяет уже зарегистрированные объекты — участки и юниты. Но страница услуги перечисляет сборы ДВАЖДЫ, по каналам, и наборы не совпадают: через центры регистрации добавляется сбор партнёра AED 80. Разбираем по первоисточнику, включая то, чего страница не проясняет.
Виза за недвижимость: двухлетняя стоит AED 10 212,50 — дороже десятилетней Golden Visa за AED 9 884,75
Земельный департамент публикует счёт построчно по трём маршрутам: инвесторская виза на 2 года, Golden Visa пенсионера на 5 лет и Golden Visa инвестора на 10 лет. Две находки меняют расчёт: короткая виза дороже длинной на AED 327,75, а порога стоимости объекта у неё нет вовсе — при долевом владении достаточно доли от AED 400 000.
Регистрация договора управления: услуга бесплатна, и подать её может сам собственник
Договор между собственником и управляющей компанией регистрируется через Ejari — и страница Земельного департамента называет эту услугу бесплатной, со сроком в десять минут. Там же сказано, что подать заявку вправе не только компания, но и сам собственник или его представитель. Разбираем по первоисточнику.
Покупка недвижимости с аукциона в Дубае: надзор 1% с потолком AED 30 000 — или ровно AED 10 000, если торги электронные
Продажа объекта с торгов проходит через две услуги Земельного департамента: заявку на надзор — её подача бесплатна и занимает два рабочих дня — и регистрацию сделки за 25–30 минут. Счёт устроен необычно: продавец платит 2% и сверх них надзор за торгами, и вот надзор считается по двум разным правилам — 1% от суммы сделки с потолком AED 30 000 на публичном аукционе и фиксированные AED 10 000 на электронном.
Что стоит за словами «проект зарегистрирован»: 30% обеспечения и AED 150 000
Закон говорит, что продавать off-plan без регистрации проекта нельзя. Страница услуги Земельного департамента отвечает на следующий вопрос: а что нужно, чтобы её получить. Среди пяти условий — обеспечение в 30%, которое можно закрыть стройкой, банковской гарантией или деньгами на счёте. Сбор за регистрацию — AED 150 000.
Что застройщик может сделать с эскроу-счётом вашего проекта: 5% остатка, которые он не заберёт без чужого согласия
Эскроу-счёт off-plan проекта — не сейф с одной дверью. У застройщика есть отдельные услуги: забрать прибыль, завести туда банковский кредит, перенести счёт к другому трастовому управляющему и закрыть его. Все они бесплатны и занимают три рабочих дня, но условия выписаны в вашу пользу: в счёте завершения обязаны остаться 5% чистых сборов, и снять их нельзя без согласия управления совместной собственностью. А при переносе счёта застройщик обязан сообщить НОВЫЙ номер всем собственникам юнитов.
Что происходит с проектом, в котором вы купили: отмена бесплатна, деление на фазы стоит AED 150 000 за каждую
У застройщика есть четыре отдельные услуги, которые меняют судьбу проекта: снять проект с регистрации, разделить его на фазы, заказать технический отчёт о проценте готовности и поднять потолок расходов. Для покупателя важны не цены, а условия: отмену не примут, пока расчёты с инвесторами не завершены, деление требует отдельного эскроу-счёта на КАЖДУЮ фазу и копии уведомления инвесторам, а обе процедуры не стартуют раньше пятнадцати дней с последнего объявления.
Страница специалиста: тринадцать профессий, одна цена и экзамен только у брокера
Земельный департамент выдаёт страницу профессиональной практики тринадцати видам специалистов — от брокера и ипотечного консультанта до оценщика и его стажёра. Выпуск любой карты стоит AED 500, но у брокера сверху экзамен за AED 700. Разбираем перечень и то, что клиент может проверить сам.
Карта специалиста после выдачи: продление за пять минут, аннулирование за восемь часов — и один тариф выбивается вдесятеро
Продление карты риелтора, консультанта, ипотечного брокера и ещё девяти профессий стоит AED 500. Ровно одна выбивается из ряда: карта оценщика продлевается за AED 5 000, вдесятеро дороже, хотя карта его стажёра стоит те же 500. Изменение данных бесплатно и не требует документов вовсе. А аннулирование привязано к визе: у экспата карту снимают, когда отменена резиденция или сменилась профессия в ней.
Раздел совместной собственности: 1% вместо 4% и только главный офис департамента
Когда сособственники делят объект между собой, департамент берёт не привычные 4%, а 1% — и считает их от ОЦЕНОЧНОЙ стоимости, а не от того, о чём договорились стороны. Разбираем страницу услуги: какое соглашение требуется, куда идти и что выдают на выходе.
Ассоциация собственников: чтобы выдвинуться, нужно жить в доме и принести справку из полиции
Страница услуги Земельного департамента описывает не абстрактную «регистрацию комитета», а выдвижение КАНДИДАТА — и называет три условия допуска. Одно из них отсекает инвестора, который владеет квартирой, но в ней не живёт; другое требует справки о несудимости из полиции Дубая на имя RERA.
Смена юнита внутри проектов застройщика: что происходит с уплаченными сборами
Если покупатель и застройщик договорились перенести покупку на другой объект того же застройщика, уплаченные регистрационные сборы не сгорают — для этого есть отдельная услуга Земельного департамента. Разбираем по странице: что требуется, сколько идёт и почему сборы берут только с разницы в цене.
Расторжение предварительной регистрации: как застройщик вычёркивает покупателя из реестра
У расторжения off-plan есть не только статья закона, но и процедура с формой, сроком и ценой. Страница услуги Земельного департамента называет её прямо: заявитель — застройщик, фаз две, во второй участвует Департамент юридических дел и публикация в официальной газете на двух языках. И там же, в списке документов, всплывает порог 40% оплаченной стоимости.
Перепродажа off-plan до сдачи: кто подаёт заявку, что стоит и где у вас рычаг
Продать недостроенную квартиру в Дубае — не то же самое, что продать готовую. Заявку в предварительный реестр подаёт ЗАСТРОЙЩИК, а не вы; без его электронного NOC сделка не регистрируется вовсе. Разбираем по страницам услуг Земельного департамента: кто заявитель, какие строки в счёте названы официально, а какие назначает застройщик и нигде не публикует.
Поправить запись о вашей новостройке в реестре: AED 250, шесть рабочих дней и приложение, подписанное обеими сторонами
Данные о вашей покупке в предварительном реестре меняются отдельной услугой: AED 250, шесть рабочих дней, и обязательное приложение к договору с подписями обеих сторон и названной причиной правки. Рядом — услуга, о которой покупатель не знает вовсе: застройщик снимает банковскую гарантию по проекту, и департамент разрешает это только при свежем техотчёте без «красных флагов» и остатке эскроу, покрывающем оставшиеся расходы.
Продажа квартиры в залоге: три чека и порядок, в котором снимается ипотека
Купить объект, на котором висит ипотека продавца, можно — но порядок шагов обратный привычному: сначала регистрируют сделку, банк получает чек на долг, и только после письма о снятии залога процедура закрывается. Разбираем по странице услуги Земельного департамента: шесть шагов, три менеджерских чека и полный счёт сборов.
Снятие ипотеки: AED 1 000 департаменту — но через банк онлайн проходит только обычный залог
Погашенный кредит сам по себе не снимает залог с объекта — нужна отдельная услуга. Она стоит AED 1 000 плюс AED 250 за свидетельство и занимает 10–15 минут. Главное на странице не цена: онлайн через банк проходит ТОЛЬКО обычное снятие, а узуфрукт, предварительный залог, портфель и снятие перед продажей требуют похода в центр регистрации.
Регистрация и перевод ипотеки: 0,25% от суммы кредита и почему off-plan дороже на тысячу
Ипотеку в Дубае регистрируют и переводят двумя отдельными услугами Земельного департамента, и счёт у них почти одинаковый: 0,25% от суммы кредита плюс сборы. Но одна строка различается по существу — для объекта в предварительном реестре сбор сервисного партнёра выше на тысячу дирхамов.
Изменение ипотеки в Дубае: 0,25% берут с суммы увеличения, а не со всего кредита — и удлинение срока стоит фиксированную тысячу
Долить кредит или продлить срок — отдельная услуга Земельного департамента, и считается она не так, как регистрация. Сбор берётся с суммы УВЕЛИЧЕНИЯ, а не с новой суммы долга; изменение срока стоит фиксированные AED 1 000 независимо от размера кредита. Главное же — два маршрута с разными документами: через центр нужны письмо банка и три подписанных договора, через банк онлайн — только Emirates ID.
Аренда с выкупом после регистрации: перевод стоит 0,25% против 2% на входе, а выход — фиксированную тысячу
О регистрации аренды с выкупом мы уже писали. У неё есть ещё три услуги: предварительная регистрация на этапе стройки (2% с арендной стоимости плюс 2% и 2% с продажи, подаёт застройщик), перевод к другому банку (0,25% от арендной стоимости — в восемь раз дешевле входа) и прекращение (тысяча и письмо банка на арабском). По дороге нашлось расхождение внутри одного кластера: карта виллы и квартиры стоит AED 225 на одной странице и AED 250 на соседней.
Кто по правилам управляет вашим домом в Дубае: три руководителя со стажем от трёх лет — и аудитор, которого обязаны менять
Управляющая компания вашего дома проходит через отдельные услуги Земельного департамента, и требования в них конкретные: три руководителя со стажем не менее трёх лет каждый, справка о несудимости из полиции Дубая на имя регулятора, запрет работать до регистрации в системе Mollak и получения профессиональной карты. А приглашённому аудитору правилами прямо запрещено проверять один и тот же проект два года подряд.
Грантовая земля в залоге и выкуп её в полную собственность: 0,25% против 30% и 50% рыночной стоимости
Участок, дарованный правителем, можно заложить: ставка обычная, 0,25% от суммы кредита, а если финансирует Жилищное учреждение имени Мохаммеда бин Рашида — сбор не берётся вовсе. Перевод дарованной промышленной или коммерческой земли в полную собственность устроен иначе: 30% рыночной стоимости для выгодоприобретателя и 50% для владеющего. Обе услуги доступны только гражданам ОАЭ, и мы говорим это сразу.
Шесть бесплатных проверок Земельного департамента: процент готовности проекта отдают даже по WhatsApp
До сделки в Дубае можно проверить многое, ничего не заплатив и никуда не приходя: статус объекта, процент готовности проекта, подлинность сертификата оценки, ход поданной заявки. Все шесть услуг немедленные и открыты всем категориям — гражданам, резидентам и туристам. Процент готовности проекта департамент отдаёт даже через WhatsApp на номер 8004488, где отвечает виртуальный помощник Malik.
Финансовый лизинг недвижимости в Дубае: 0,25% департаменту — и сбор партнёра, который меняется в тринадцать раз
У финансового лизинга в реестре Дубая четыре отдельные услуги: регистрация, перевод, изменение и снятие. Ставка департамента знакомая — 0,25% от стоимости финансовой аренды, а снятие стоит фиксированные AED 1 000. Но главный разброс не там: сбор сервисного партнёра по этим же четырём услугам идёт AED 4 000, 2 000 и 300. И ни одна из четырёх не открывается онлайн — только центры регистрации.
Кто стережёт эскроу-счёт вашего проекта: допуск стоит AED 75 000 в год, а уход — месяц предупреждения застройщикам
Банк, который держит эскроу-счета дубайских новостроек, платит за допуск AED 75 000 ежегодно, аудиторское бюро — AED 50 000. Обязан иметь выделенное подразделение по эскроу именно в Дубае и подписать соглашение с регулятором. А если уходит с рынка, снятие бесплатно, но обвешано обязательствами: предупредить застройщиков за месяц, передать все данные за 30 рабочих дней и держать счёт открытым от трёх месяцев до года.
Доступ к Ejari: услуга бесплатна и мгновенна, а управляющим компаниям её не нужно просить
Чтобы регистрировать договоры аренды в Ejari, собственник или компания сначала получает право пользоваться системой. Страница Земельного департамента называет услугу бесплатной и мгновенной — и отдельно оговаривает, что управляющим компаниям право даётся САМО, вместе с лицензией.
Подключение DEWA привязано к Ejari — и почему мы не называем сумму депозита
Официальный портал ОАЭ говорит коротко и ясно: подключение электричества и воды в Дубае цифрово связано с Земельным департаментом, и письмо от DEWA приходит ПОСЛЕ выпуска Ejari. Сумм депозита там нет ни одной, а собственный сайт DEWA нам недоступен — поэтому чисел в этой статье не будет, и мы объясняем, почему.
Договориться с застройщиком без суда: мировое соглашение в реестре стоит AED 3 000 и требует текста на арабском
Если покупатель и застройщик договорились полюбовно — снять юнит с регистрации, объединить или обменять его, — у Земельного департамента для этого есть отдельная услуга. AED 3 000 плюс по AED 10, семь с половиной часов, подача через портал застройщика. Соглашение принимается только на арабском языке либо в заверенном переводе, подписанном всеми сторонами. Отдельно разбираем возврат уже уплаченных сборов.
Детальная выписка по объекту: AED 70 из приложения — и в ней видны ипотека, арест и приостановка
Земельный департамент выдаёт выписку по одному объекту, где вместе со сведениями о собственнике и объекте стоят ипотека, наложенный арест, приостановка и данные проекта. Через приложение — AED 50 плюс два сбора по AED 10, через центр — AED 120 «включая сбор партнёра и НДС», срок 10 минут. Компаниям электронный канал закрыт.
Расторгнуть договор в реестре Дубая: AED 1 000, пятнадцать минут — и один-единственный документ, письмо суда
У Земельного департамента есть услуга, которая вычёркивает из реестра договор — купли-продажи, ипотеки или аренды с выкупом. Стоит AED 1 000 плюс AED 250 за титул и занимает пятнадцать минут. Но список документов состоит ровно из одной строки — письмо судов Дубая, — и это значит, что решение принимает не департамент. Плюс единственный канал: главное здание, без приложения и без центров регистрации.
Покупка на компанию в Дубае: сначала номер в системе департамента, потом сделка
Компания не может выйти на сделку с недвижимостью в Дубае, пока не получит собственный референс-номер в системе Земельного департамента. Разбираем по странице услуги: какие документы нужны по типам структур, почему у фризон-компании требование на одно больше и как цена регистрации отличается в восемь раз.
Аннулирование договора аренды в Ejari: бесплатно через приложение, AED 40 + НДС через центр — и никакого документа на руки
Услуга департамента описана для договора, который УЖЕ истёк, а квартира освобождена. Через приложение или систему она бесплатна, через центр Trustee — AED 40 плюс НДС и 25 минут. Главное, к чему стоит быть готовым: в графе выдаваемых документов стоит «None» — подтверждением служит письмо на почту, а не справка.
Изменение данных объекта: почему карта для здания стоит AED 3 000, а парковка может обойтись в 4%
Земельный департамент правит данные уже зарегистрированного объекта — площадь, тип, номер, статус, кладовую. Сборы там разнесены не по каналам, а по ТИПУ объекта, и разброс большой: карта для здания стоит AED 3 000 против AED 225 для участка. А если парковка или кладовая не вписаны в договор купли-продажи, добавляется 4% от их цены.
Транспортное исследование до разрешения на строительство: закон 6/2006 о вкладе выгодоприобретателя
Проект, который генерирует поездок больше установленного максимума, делает застройщика «выгодоприобретателем» — и обязывает его платить за транспортные решения вокруг стройки. Закон №6 от 2006 года запрещает выдавать разрешение на строительство такому проекту БЕЗ одобрения транспортного исследования управлением дорог, причём запрет адресован и застройщикам, которым право выдавать разрешения делегировано. Исследование готовит аккредитованный консультант, размер вклада определяет председатель совета, а работы идут либо под банковскую гарантию, либо силами выгодоприобретателя под надзором управления.
Туристический сбор в Дубае: сколько, с кого, до тридцати ночей
«Tourism Dirham» — не налог отеля, а сбор с гостя за каждую занятую ночь: от 7 до 20 дирхамов по категории заведения, включая жильё для отдыха. Поправка того же года ограничила его тридцатью ночами подряд, а правила 2020 года объяснили, когда счёт ночей обнуляется. Заведение сдаёт собранное до шестнадцатого числа следующего месяца, хранит записи пять лет — и его же записи считаются доказательством против него.
Таймшер в Дубае: закон №14 от 2020 года, 10 дней на отказ и год на расторжение
Таймшер и «баллы» в Дубае — не серая зона: с 2020 года у них есть свой закон. Он даёт покупателю десять дней на отказ от договора БЕЗ причины и без единого дирхама издержек, год на односторонее расторжение в пяти названных случаях (в том числе если у продавца не было разрешения или договор не зарегистрировали в реестре недвижимости), объявляет ничтожным любое условие, ущемляющее права покупателя, и запрещает брать с него платежи, которых в договоре нет. Разбираем по статьям — и отмечаем расхождение в самой английской редакции о сроке вступления в силу.
Таймшер: исполнительный регламент 74/2023 — «не продавать как инвестицию» и потолок доплат
Регламент к закону о таймшере отвечает на вопросы, которых сам закон не касается. Рекламировать номера КАК ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОДУКТ прямо запрещено. Дополнительные расходы сверх цены не могут превышать 10% и повышаются не чаще раза в три года, но никогда выше 15%. Аванс в период отказа — не более 10% и возвращается полностью. Интервал не короче недели, номер — только в четырёх- или пятизвёздочном отеле либо в апартаментах класса luxury или deluxe, а на титул объекта ставится отметка, что в нём есть таймшер-юниты.
Границы участка, кадастровая карта и межевые знаки: закон о геодезических работах 6/2017
Кто в Дубае устанавливает границы участка и выдаёт карту с координатами, площадью и размерами? Закон №6 от 2017 года делает муниципалитет ОФИЦИАЛЬНЫМ источником геодезических данных и исключительно уполномоченным вести съёмку и выпускать кадастровые карты — при этом прямо оговаривая, что полномочия Земельного департамента выпускать карты для регистрации прав это не затрагивает. Восемь действий запрещены прямо, включая перестановку и сокрытие межевых знаков и публикацию ложных данных о границах.
Высший финансовый комитет Дубая: кто решает судьбу льгот и почему его решений не найти
Срок действия сниженных сборов определяет Высший финансовый комитет. Мы пошли за его решениями — и нашли не их, а причину, по которой их нет в открытом доступе: декрет 24/2007, создавший комитет, не содержит ни слова о публикации решений, а отчитывается комитет перед Правителем. Значит вопрос «до какого числа действует 7%» не имеет публично документированного ответа — и это факт о системе, а не пробел нашего поиска.
«Особые зоны развития»: что это за режим, который упоминает почти каждый закон Дубая
Формула «включая особые зоны развития и свободные зоны, такие как DIFC» встречается в градостроительном законе, законе об отходах, строительных кодексах и законе об общественном здоровье. Но что такое особая зона развития, эти акты не объясняют — определение лежит в отдельном декрете №22 от 2009 года. Он же вводит понятие, важное для собственника: Service Fees — платежи владельцев и арендаторов недвижимости за инфраструктуру и коммунальные услуги зоны, правила расчёта которых издаются по согласованию с Земельным департаментом и RERA.
Закон о дорогах 4/2021: кто определяет ваш въезд и когда за неудобства от стройки не платят
Закон №4 от 2021 года отдаёт Управлению дорог и транспорта планирование, проектирование, строительство и содержание дорог и полос отвода по всему эмирату — включая свободные зоны и особые зоны развития. Среди восемнадцати полномочий есть то, что касается каждого участка: управление определяет ВРЕМЕННЫЕ И ПОСТОЯННЫЕ въезды и выезды зданий, участков и проектов, выходящие прямо на дорогу. А статья 7 прямо ограничивает требования к управлению за вред от дорожных работ — с двумя названными исключениями.
Процент готовности: кто его считает и почему от него зависят ваши деньги
Закон отдаёт судьбу денег покупателя проценту готовности проекта, но сам его не считает — он отсылает к стандартам RERA. Мы нашли норму: процент подтверждается техническим отчётом консультанта, одобренного RERA, по результатам осмотра на месте, а началом работ считается завершение планировки участка и инфраструктуры. И нашли вторую ловушку: регламент 2010 года, по-прежнему висящий на портале, несёт старые полосы удержания, включая ту, которой в законе 2020 года больше нет.
Управление чужой недвижимостью в Дубае: закон №2 от 2003 года и банковская гарантия
Управлять чужой недвижимостью или брать её в аренду ради пересдачи — отдельная лицензируемая профессия, и закон №2 от 2003 года требует от офиса банковскую гарантию в пользу Департамента экономического развития на 5 миллионов дирхамов. Гарантия предназначена ровно для одного: гасить суммы, присуждённые арендным трибуналом. Разбираем текст по статьям — вместе с тем, что трибунал, на который он опирается, декретом 2013 года заменён Центром арендных споров.
Привилегия на недвижимость в реестре Дубая: решение №154 от 2025 года
Кроме ипотеки у объекта в Дубае бывает второе обременение — привилегия: побочное вещное право, которое возникает ПО ЗАКОНУ и даёт держателю преимущество перед обычными кредиторами при продаже объекта. Административное решение №154 от 2025 года впервые описывает, как Земельный департамент вносит такую привилегию в реестр недвижимости: нужен окончательный судебный акт либо документ, имеющий силу исполнительного, старшинство определяется порядковым номером записи, а прямо названы три вида держателей — неоплаченный продавец, подрядчик или инженер-консультант и сособственник при разделе.
Пояснительная записка, которая устарела: статью 11 меняли дважды
На портале законодательства лежит официальная пояснительная записка Высшего законодательного комитета к статье 11 — той самой, что решает судьбу денег покупателя при просрочке по договору на стадии строительства. Записка подробна, авторитетна и разбирает редакцию 2017 года, заменённую 24 ноября 2020 года. Покупатель, нашедший её поиском, получит полосу удержания, которой в законе больше нет. Разбираем действующую редакцию по тексту закона и показываем, что именно разошлось.
Муниципальный сбор с продаж гостиничных заведений: 7% вместо 10% и кому его возвращают
Второй сбор в счёте гостя — муниципальный, с продаж заведения. Декрет 2019 года снизил его с десяти процентов до семи, а резолюция сентября 2025 года вернула сто процентов этого сбора и туристического дирхама отелям в назначенных районах — заведению, не гостю. Сам регламент 2/2006, которым сбор введён, на портале не открывается: по этому номеру и году там лежит другой акт, о ремонте дорог. Что доказуемо — приводим; чего не читали — не пересказываем.
Ремонт здания в Дубае: три уровня работ и когда нужно разрешение — решение 109/2022
Муниципалитет Дубая делит ремонт на три уровня, и граница между ними проходит не по бюджету, а по тому, что именно ремонтируется. Покраска, полы, двери, подвесные потолки, кондиционеры и пожарные системы — базовый уровень: разрешения и акта о завершении не требуется. Трещины в фасаде и в элементах основной конструкции — конструктивный уровень: самовыдаваемое разрешение через систему строительных разрешений. Просадка, трещины в перекрытиях, балках и колоннах, отваливающаяся облицовка и серьёзная ржавчина арматуры — специализированный уровень: лабораторные испытания бетона и арматуры ДО работ, согласование чертежей и солидарная ответственность инженера и подрядчика.
Сколько стоит ошибка отельера в Дубае: сборы и штрафы по резолюции 48/2014
Декрет 17/2013 назвал рамку штрафа — от 100 до 100 000 дирхамов — но сам перечень «деяние → сумма» лежит в отдельном документе Исполнительного совета. Читаем его: три приложения, двадцать позиций сборов, тариф классификации за номер в год и сорок пять составов нарушений с суммой против каждого. Внутри — потолок сервисного сбора в 10% от счёта, удвоение штрафа за повтор с пределом 500 000 и правило, по которому сбор не берут вовсе.
Отели и гостиничные апартаменты Дубая: лицензия и классификация по декрету 17/2013
Звёзды у отеля и классы «luxury / deluxe / standard» у гостиничных апартаментов — не маркетинг, а категории из декрета №17 от 2013 года. Работать без лицензии И классификации нельзя; построить здание под гостиницу или переделать существующее — только с предварительным письменным одобрением департамента, причём запрет адресован и тем, кто выдаёт разрешение на строительство. Разбираем шкалу категорий, требования к управляющему, двадцать обязанностей и рамку штрафов — и закрываем дыру, названную нами в статьях о таймшере.
Сдача жилья для отдыха в Дубае: лицензия, разрешение на квартиру, сборы и штрафы
Посуточная аренда в Дубае — лицензируемая деятельность, и без лицензии департамента ею не вправе заниматься ни физическое лицо, ни компания. Куст из трёх документов: декрет 41/2013 задаёт рамку, регламент 1/2020 — порядок, резолюция 49/2014 — деньги. Внутри: разрешение считается по спальням, страховка от вреда гостю обязательна, данные гостей уходят департаменту, записи хранятся три года, а договор купли-продажи вашей квартиры не должен запрещать такое использование.
Декрет 28/2019: короткая дверь, через которую в Дубае выдают льготы бизнесу
Два декрета одного дня: 27/2019 снизил уже существующие сборы, а 28/2019 создал механизм для будущих льгот. Второй занимает две статьи и не содержит ни определения «инициативы», ни предельного срока, ни отчётности — он только называет, кто предлагает, кто согласует и кто утверждает. Именно через эту дверь в сентябре 2025 года прошёл стопроцентный возврат муниципального сбора и туристического дирхама отелям.
Доход от аренды у физлица и корпоративный налог ОАЭ: где проходит граница по официальному гиду FTA
Федеральная налоговая служба выпустила отдельный гид о недвижимости у физических лиц. Ключ в нём один и он не про сумму: доход исключён из корпоративного налога, если деятельность НЕ ведётся и НЕ обязана вестись по лицензии лицензирующего органа. Тогда размер, количество объектов и сумма дохода значения не имеют. Ejari гид прямо называет административной записью, а не лицензией; а собственное единоличное предприятие с лицензией на управление своими же объектами исключение снимает. Разбираем по тексту гида, с его собственной оговоркой: он не является юридически обязывающим документом.
Полоса перед вашим участком: кто и по какому разрешению копает, занимает тротуар и делает въезд
Полоса отвода — это не только проезжая часть: по определению регламента это дорога ПЛЮС участок от её кромки до границ соседних земельных наделов. Значит тротуар и площадка перед зданием живут по правилам RTA. Административное решение №273 от 2025 года называет, что требует сертификата об отсутствии возражений (раскопки, постоянное строительство, прокладка коммуникаций), а что — разрешения: занятие тротуара, устройство ВЪЕЗДА к частной парковке, временный въезд на стройплощадку, шатры для свадеб и поминок. Плюс возвратный депозит и система чёрных точек.
Что именно вы купили: границы квартиры, парковка и доля в общем имуществе
Закон №6 от 2019 года проводит черту между вашей единицей и общим имуществом по пунктам: пол до основания балок, внутренние перегородки, окна и двери, санузлы и балконы — ваше; несущие конструкции, фасады, лестницы и лифты — общее. Парковочное место, закреплённое за квартирой, объявлено её НЕОТДЕЛИМОЙ частью: продать квартиру без него нельзя. А доля в общем имуществе принадлежит вам неделимо и считается по площади.
Закон об отходах 2024 года: что он требует от собственника здания и от жителя
Закон №18 от 2024 года читают как экологический, а он адресует обязанности прямо собственнику здания: обеспечить контейнеры, заменить их на бо́льшие при переполнении, выделить внутри здания помещение под сбор отходов по Dubai Building Code, поставить ограждение на стройплощадке. Жителям он запрещает то, что делают ежедневно — сливать конденсат кондиционера и воду от мойки машины на тротуар. А устранение нарушения за счёт нарушителя идёт с административной надбавкой 25%.
Исполнительный регламент к закону об отходах: кто обязан вести реестр, вывозить ежедневно и получать разрешение
У закона об отходах 18/2024 появился исполнительный регламент — решение №34 от 2026 года, изданное генеральным директором муниципалитета Дубая 10 февраля 2026 года. Он называет поимённо, кто обязан вести реестр отходов: производители опасных отходов и ЛЮБОЕ лицо, осуществляющее операционный контроль над жилыми и коммерческими комплексами, гостиничными и промышленными объектами. Эти же категории обязаны вывозить отходы ЕЖЕДНЕВНО на площадки, утверждённые муниципалитетом. Разрешение на деятельность с отходами выдаётся на год через единое цифровое окно. Штрафов в регламенте нет — и мы говорим, где они лежат.
Градостроительный закон 2023 года: что стоит над планами любого застройщика
Закон №16 от 2023 года распространяется на ВСЕ территории эмирата — включая особые зоны развития и свободные зоны, и прямо называет среди них Dubai International Financial Centre. Он же придаёт юридический статус мастер-плану «Dubai 2040», утверждённому 13 марта 2021 года: этот документ объявлен структурным планом эмирата, и при конфликте он имеет приоритет над рамочными планами и руководствами. А без разрешения на планировку никакие девелоперские работы вести нельзя.
Аренда помимо выселения: продажа объекта, смерть стороны, субаренда, отключение услуг
Арендный закон Дубая читают ради оснований выселения, а он отвечает и на вопросы, которые случаются чаще. Продажа квартиры новому собственнику НЕ прекращает срочный договор аренды. Смерть арендодателя или арендатора договор тоже не прекращает — отношения продолжаются с наследниками. Отключить услуги, чтобы выдавить арендатора, закон прямо запрещает и называет, куда идти. А иск о выселении не освобождает арендатора от платы на время разбирательства.
Одиннадцать статей арендного закона Дубая действуют не в той редакции, что на его странице
Закон №26 от 2007 года — основной закон об аренде в Дубае, и его официальная страница на портале законодательства несёт первоначальный текст 2007 года. Между тем закон №33 от 2008 года ЗАМЕНИЛ одиннадцать его статей: определения, сферу действия, содержание договора и его регистрацию, определение платы, продление, уведомление за 90 дней, передачу объекта, выселение до и после окончания срока, запрет пересдавать и право вернуться. Разбираем действующие редакции по официальному тексту.
Проект заморожен или отменён: куда идёт спор и что делают с деньгами
Для замороженных и отменённых проектов в Дубае действует отдельный судебный орган — Специальный трибунал по незавершённым и отменённым проектам, учреждённый декретом №33 от 2020 года. Обычные суды такие дела не рассматривают и обязаны передать их туда, включая суды DIFC. Решения трибунала окончательны и обычному обжалованию не подлежат, а заявления и иски по его подсудности освобождены от судебных пошлин. Разбираем подсудность, полномочия и порядок отмены проекта по официальному тексту.
Сервисный сбор по закону: кто утверждает, куда идут деньги и что бывает за неуплату
Сервисный сбор в Дубае — не счёт от управляющей компании, а конструкция закона №6 от 2019 года. Управляющий не вправе брать с собственников НИЧЕГО без одобрения RERA, а RERA не вправе утвердить бюджет без заключения аккредитованного аудитора. Собранное зачисляется на отдельный счёт за семь рабочих дней, тратится только на десять названных целей и не может быть арестовано кредиторами управляющего. Разбираем по официальному тексту.
Что на самом деле может RERA: пятнадцать полномочий по закону №4 от 2019 года
Полномочия RERA — закрытый список из 15 пунктов: эскроу, лицензии, реестры, жалобы, реклама и DIFC. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
На сколько законно поднять аренду в Дубае: декрет 43 и правило 90 дней
«Продлеваем на 20% дороже» — законно ровно в одном случае из пяти. Потолок повышения в Дубае назван декретом №43 от 2013 года и считается не от вашей прежней платы, а от того, насколько она отстала от средней по похожим объектам. Второе правило жёстче первого: об изменении условий предупреждают за 90 дней до конца договора, иначе менять нечего. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Брокер в Дубае по букве правила: реестр, обязанности и момент, когда он заработал комиссию
Бюллетень №85 от 2006 года — та самая рамка, по которой работает брокер в Дубае: без лицензии и записи в Реестре брокеров деятельность запрещена, договор о посредничестве обязан быть письменным, а право на вознаграждение возникает только при заключённом договоре сторон. Процент комиссии правило НЕ устанавливает — оно отсылает к соглашению, а при его отсутствии к преобладающей практике. Разбираем 47 статей по официальному тексту и сверяем с гидом RERA 2024 года, который называет этот бюллетень действующей рамкой.
Центр арендных споров: подсудность, три инстанции и порог обжалования
Арендный спор в Дубае идёт не в обычный суд, а в Центр разрешения арендных споров — включая споры в свободных зонах. Декрет №26 от 2013 года описывает устройство Центра: примирительное управление с попыткой мирового за 15 дней, первая инстанция из судьи и двух специалистов по недвижимости, апелляционное отделение, чьи решения окончательны, и собственное управление исполнения. Есть и три категории споров, которые Центр НЕ рассматривает.
Закон об общественном здоровье и здание: шестнадцать обязанностей собственника по закону 5/2025
Закон №5 от 2025 года об общественном здоровье выглядит медицинским, но статья 33 адресована СОБСТВЕННИКУ застроенной среды и перечисляет шестнадцать обязанностей: вода и баки, качество воздуха внутри помещений, бассейны и фонтаны, канализация, допустимые уровни шума и освещения, отбор проб воды и воздуха, постоянная уборка и дезинфекция, немедленная реакция на риски и периодическое обслуживание. «Собственник» здесь — тот, кто владеет ЛИБО фактически контролирует. Закон действует во всех зонах эмирата, включая свободные зоны и DIFC. Штрафы даны вилкой и детализируются отдельными решениями, которых мы не читали.
«Общественная польза»: официальное толкование, обязательное наравне с законом
Закон об изъятии недвижимости не определяет, что такое «общественная польза», — и Генеральный секретариат Высшего законодательного комитета выпустил официальное толкование этого термина. Оно перечисляет, что общественной пользой считается, называет четыре критерия проекта и отвечает на острый вопрос: частная компания ВПРАВЕ просить об изъятии, но только под проект общественной пользы; ради расширения собственного коммерческого проекта — нельзя. По закону 14/2024 такие толкования обязательны для всех и имеют силу самого толкуемого закона.
Реестр Земельного департамента: почему право собственности в Дубае доказывает только он
Подписанный договор купли-продажи в Дубае не делает вас собственником. Закон №7 от 2006 года говорит жёстко: сделка, не внесённая в Реестр недвижимости, недействительна, а сам реестр имеет абсолютную доказательственную силу против всех и оспорить его данные можно только через доказанный подлог. И отдельная статья объясняет, что будет, если продавец передумал. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Если участок забирают под общественную пользу: закон №2 от 2022 года и порядок компенсации
Изъятие недвижимости в Дубае возможно только ради общественной пользы и только за справедливую компенсацию. Закон №2 от 2022 года описывает механизм точно: собственник вправе возразить против СУММЫ, но не против вида компенсации, и всего десять рабочих дней; оценщика выбирает он сам; расхождение до 10% решается в его пользу, свыше 10% — назначается второй оценщик и берётся среднее. А суд принимает жалобу только на процедуру: спор о сумме суд обязан признать неприемлемым. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Суд по наследственным делам в Дубае: что он рассматривает и что из него выведено
Декрет №25 от 2023 года учредил отдельный суд для наследственных дел и дал ему исключительную подсудность сразу по двум категориям: требования по наследству и иски о разделе имущества, находящегося в неразделённых долях. Из подсудности выведены уголовные и трудовые требования, возникшие в связи с наследством, дела специальных трибуналов и иски партнёров по компаниям, доли в которых перешли наследникам. Кассации на решения апелляционного отделения нет — остаётся пересмотр.
Кто управляет вашим домом в Дубае и что на самом деле может комитет собственников
Комитет собственников в Дубае — не правление и не заказчик работ. Закон №6 от 2019 года перечисляет его полномочия словом «exclusively» и даёт восемь пунктов: проверять, рассматривать, требовать, уведомлять. Управляет же домом не он, а сторона, назначенная категорией проекта: в крупных проектах — застройщик, в гостиничных — гостиничная управляющая компания, в остальных — компания, которую выбирает и нанимает RERA. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Что застройщик обязан сделать ДО того, как начать продавать off-plan
Красивый рендер и открытый отдел продаж ничего не доказывают. Исполнительный регламент к закону о промежуточном реестре называет условия, без которых продавать нельзя вообще: владение участком и сертификат разграничения, фактический контроль над землёй, разрешения уполномоченных органов и отметка о проекте в реестре. Сделка, заключённая до одобрения и регистрации проекта, объявлена ничтожной, а брокер обязан класть деньги покупателя на эскроу-счёт, а не себе. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Покупатель off-plan перестал платить: что может застройщик по статье 11
Просрочка по рассрочке у застройщика не решается перепиской с отделом продаж: закон описывает процедуру, которая идёт через Земельный департамент. Тридцать дней на исправление, попытка примирения, официальный документ о проценте готовности проекта — и только потом права застройщика, размер которых зависит от того, насколько построен дом. Разбираем статью 11 в действующей редакции 2020 года по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Мусатаха на коммерческую землю: 35 лет, срок на стройку и штраф за опоздание
Декрет №23 от 2022 года задаёт правила предоставления права мусатаха на коммерческие участки в Дубае: максимум 35 лет с возможностью продления до 50 в сумме, обязательная запись в специальном реестре — иначе распоряжение ничтожно, сертификат о завершении в течение пяти лет, а за каждый год сверх этого срока — штраф в размере 1% рыночной стоимости участка. Постройки принадлежат держателю права на срок, а затем переходят собственнику земли.
Ипотека в Дубае: что закон делает при просрочке — №14 от 2008 года
Залог в Дубае существует только в реестре Земельного департамента: соглашение об ином ничтожно. Кредитором может быть лишь банк или финансовая компания, зарегистрированная в ЦБ ОАЭ. А при просрочке закон описывает короткую последовательность: тридцать дней уведомления через нотариуса, арест по приказу судьи-исполнителя, публичный аукцион — и, если выручки не хватило, остаток долга остаётся за должником. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Квартира досталась ребёнку: кто ею управляет и что можно без суда
Если доля в недвижимости переходит несовершеннолетнему, распоряжаться ею как своей нельзя ни родителю, ни опекуну. Закон №17 от 2022 года называет орган, отвечающий за имущество несовершеннолетних в Дубае, и перечисляет тринадцать его полномочий — от надзора за опекунами и описи движимого и недвижимого имущества до представительства в судах. Отдельная статья закрывает частый вопрос: пять действий, включая сдачу недвижимости в аренду, совершаются БЕЗ разрешения суда. И ещё одна деталь, важная для резидентов: по закону опека наступает автоматически для граждан ОАЭ, а для неграждан — только по заявлению и решению суда.
Кто платит за ремонт в арендованной квартире в Дубае: статьи 15–22
Сломался кондиционер — чей это счёт? По закону Дубая обслуживание объекта лежит на арендодателе, но у нормы есть оговорка из четырёх слов, которая переворачивает всё: «unless otherwise agreed». Разбираем обязанности сторон по официальному тексту закона №26 от 2007 года: передача объекта, ремонт, депозит, возврат, коммунальные сборы — и что именно закон НЕ регулирует.
Промежуточный реестр: что закон 13/2008 требует помимо статьи 11
Закон №13 от 2008 года знают по одной статье — о просрочке покупателя. Между тем остальные его статьи задают саму рамку off-plan: сделка вне реестра ничтожна, договор в неодобренном проекте ничтожен, брать с покупателя можно только административные расходы, утверждённые Земельным департаментом, а излишек площади после передачи оплате не подлежит. Разбираем по официальному тексту — и честно говорим, какую статью по этой странице читать НЕЛЬЗЯ.
Чего застройщик не вправе делать: подзаконный акт 6/2010 к закону об off-plan
Закон №13 от 2008 года задаёт рамку промежуточного реестра, а исполнительный регламент к нему — решение Исполнительного совета №6 от 2010 года — описывает конкретные запреты и обязанности. Продажа до одобрения проекта ничтожна. Отказать в передаче ключей из-за посторонних долгов нельзя. Излишек площади оплачивать не нужно, недостача свыше 5% компенсируется. Брокер не вправе удержать комиссию до зачисления цены на эскроу-счёт. Разбираем по официальному тексту.
Наследники не могут договориться о продаже квартиры: порядок по декрету №31 от 2023 года
Унаследованное жильё в Дубае часто застревает не в документах, а в несогласии: один наследник хочет продать, второй молчит, третий против. Декрет №31 от 2023 года в действующей редакции описывает выход: Земельный департамент пытается примирить стороны, при неудаче выдаёт заявителю официальный документ о невозможности мирного урегулирования, решения и действия департамента обжалуются в Суде по наследственным делам в течение десяти рабочих дней, а сам суд вправе присудить продажу с торгов, если раздел в натуре невозможен или обесценит объект.
Фрихолд в Дубае привязан к участку, а не к району: регламент №3 от 2006 года
«Этот район — фрихолд» звучит как характеристика места, а по документу это характеристика УЧАСТКА. Регламент №3 от 2006 года разрешает иностранцам владеть не «в районе», а на перечисленных поимённо земельных участках, и в одном месте — Nad al-Sheba, участок 224 — даёт только узуфрукт или аренду, но не собственность. Разбираем механизм по официальному тексту Dubai Legislation Portal и объясняем, почему по конкретной квартире ответ даёт запись Земельного департамента, а не название на вывеске.
Компания свободной зоны работает «на материке» Дубая: три инструмента, раздельный учёт и сроки по решению 11/2025
Решение Исполнительного совета №11 от 2025 года описывает, на каких условиях компания свободной зоны вправе вести деятельность ВНЕ зоны, внутри эмирата. Инструментов ровно три: лицензия на филиал в эмирате, лицензия на филиал, работающий за пределами зоны, и временное разрешение на срок до шести месяцев. У филиала НЕТ отдельной правосубъектности, а по деятельности вне зоны обязателен раздельный финансовый учёт. Сборы названы в самом решении — но только для двух инструментов из трёх, и мы говорим об этом прямо.
Семейная собственность в Дубае: договор до 15 лет, управляющий двумя третями и право выкупа доли
Закон №9 от 2020 года даёт семье инструмент, которого нет у обычного совладения: договор семейной собственности. У него семь условий действительности (статья 6 заменена законом №21 от 2024 года), предельный срок пятнадцать лет с возможностью продления на такой же срок, управляющий назначается владельцами двух третей, а доля сначала предлагается другим участникам — и уйти к постороннему может только с одобрения владельцев не менее 51%. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Семейная собственность в Дубае: что заменил закон №21 от 2024 года
Закон №21 от 2024 года заменил в законе о семейной собственности четыре статьи разом. Главное для владельца: условий действительности договора стало семь вместо шести — добавилась регистрация в реестре Департамента экономики и туризма, без которой договор недействителен. Трибунал перестал быть будущим органом «который сформирует Правитель» и получил имя и акт об образовании. Полномочий управляющего стало десять вместо семи — среди новых прямо названо получение одобрений на сдачу семейной недвижимости в аренду.
Лицензия на экономическую деятельность в Дубае: закон 13/2011 — тот самый слой под брокерами, управлением и домами отдыха
Почти каждая наша статья упирается в слово «лицензия»: брокер без неё не брокер, деятельность с отходами — по разрешению, доход физлица выходит из-под корпоративного налога, только если лицензия НЕ нужна. Сам лицензионный слой задан законом №13 от 2011 года: вести экономическую деятельность можно только через лицензированное предприятие, лицензия выдаётся на год (по согласованию — до четырёх), она привязана к КОНКРЕТНОМУ помещению, и использовать помещение для иных целей нельзя. Предприятия свободных зон под определение этого закона не подпадают.
Суды Дубая против судов DIFC: кто решает, когда спорят о подсудности
Декрет №29 от 2024 года переучредил орган, который разрешает конфликты подсудности между судами DIFC и судебными органами Дубая. Он включается в двух случаях: когда оба суда отказались от дела или оба взялись за него, и когда по одному и тому же спору вынесены противоречащие решения. Подача заявления останавливает и разбирательство, и исполнение — и приостанавливает течение сроков давности. Решения комитета окончательны и становятся прецедентом, обязательным в том числе для судов DIFC.
Десять лет на конструктив и год на инженерию: ответственность застройщика после сдачи
Закон №6 от 2019 года даёт собственнику две гарантии разной длины: десять лет с даты сертификата о завершении — на дефекты конструктивных частей, и один год с даты передачи квартиры — на неисправные инженерные установки. И добавляет норму, о которой стоит знать до подписания: соглашение, противоречащее этой статье, ничтожно. Плюс обязательное страхование дома, порядок перепланировки и банковская гарантия управляющей компании.
Кодекс безопасности стройки 2025 года: вторая обязательная книга, которой нет в газете
Декрет №19 от 2025 года вводит Code of Construction Safety Practice и повторяет ту же конструкцию, что и строительный кодекс: документ публикуется на сайтах муниципалитета и компетентного органа, и такая публикация по обязательности приравнена к официальной газете. Соблюдать обязаны все подрядчики и инженерные консультанты, кодекс защищает работников внутри и ЗА пределами площадки, а прежнее административное решение №51 от 2008 года отменено.
Постройки на изымаемом участке: что входит в компенсацию, а что нет
Изъятие для общественной пользы касается не только земли. Решение №6 от 2024 года перечисляет, что учитывается в компенсации за постройки: состояние и степень завершённости, возраст, материалы и качество строительства, отделка, заборы, колодцы, насаждения и оросительные сети, системы безопасности и пожаротушения, основные и дополнительные вещные права. И столь же прямо называет исключения: съёмные конструкции и оборудование, движимое имущество, самовольные постройки и улучшения, сделанные ПОСЛЕ решения об изъятии.
Чек не прошёл по сделке с недвижимостью: отдельный трибунал Дубая и федеральные правила чека
Дубайский декрет №56 от 2009 года создал трибунал с ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЙ подсудностью по чекам, выданным покупателем застройщику: полиция обязана передать жалобу туда, прокуратура и суды не вправе рассматривать её раньше и обязаны приостановить своё производство, а решение трибунала окончательно и не подлежит обжалованию. Отдельно разбираем федеральный закон о коммерческих сделках 2022 года: чек, не оплаченный из-за нехватки средств, — исполнительный документ; банк обязан платить частично; остановить чек можно только при утере или банкротстве держателя.
Спор о разделе долевой недвижимости: почему он начинается не в суде
Совладельцы не могут поделить объект — и идут в суд, где выясняется, что сначала нужно было в другое место. Административное решение №51 от 2020 года прямо относит споры о разделе имущества в неразделённых долях к подсудности Центра мирного урегулирования споров, наряду с денежными требованиями до AED 200 000. И столь же прямо исключает из неё жильё, унаследованное совладельцами: у него свой маршрут. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Здание старше 20 лет обязано подтвердить безопасность: закон №3 от 2026 года
Дубай ввёл обязательный сертификат качества и безопасности для зданий, которым исполнилось двадцать лет с даты акта о завершении строительства. Закон действует на ВСЕ здания эмирата — включая свободные зоны и DIFC, включая построенные до его вступления в силу. Срок действия сертификата 10 лет, а для зданий старше сорока — 5. Собственник обязан нанять инженерную фирму, устранить дефекты и, если потребуется, обеспечить освобождение здания жильцами на время работ.
Строительный кодекс Дубая: обязателен, но опубликован на сайте, а не в газете
Декрет №45 от 2021 года придаёт Dubai Building Code юридическую силу — и делает это нестандартно: кодекс публикуется не в официальной газете, а на сайтах муниципалитета и лицензирующих органов, при этом закон прямо приравнивает такую публикацию к газетной по обязательности. Кодекс применяется к проектам, разрешения на которые выданы после вступления декрета в силу, и действует по всему эмирату, включая свободные зоны и DIFC.
Ejari в Дубае: как зарегистрировать договор аренды, сколько это стоит и что готовить
Регистрация договора аренды через Ejari обязательна, а не факультативна: программу создало RERA во исполнение закона об аренде. Дверей три, цена у них разная — AED 177.75 через приложение и AED 220 через центр Trustee, — а документы для приложения и для центра отличаются. Разбираем по официальной странице услуги Земельного департамента.
НДС на недвижимость в ОАЭ: где 0%, где 5%, где освобождение — и почему это не одно и то же
Жильё в ОАЭ «без НДС» — но по двум разным основаниям, и разница между ними определяет, кто и что может вернуть. Разбираем руководство Федеральной налоговой службы по недвижимости (VATGRE1): первая продажа жилья в течение 3 лет после завершения — 0%, последующие — освобождение, коммерция — 5% с отдельным порядком уплаты ДО регистрации в Земельном департаменте, апарт-отель с сервисом жильём не считается, а service charges облагаются 5% даже в жилом доме.
Передача права собственности в DLD: из чего складываются «те самые 4%» и почему одна дверь дешевле другой на AED 3 000
«Четыре процента DLD» — самое известное число рынка Дубая и самое неточно пересказанное. В официальной странице услуги это не одна строка, а две: 2% с продавца и 2% с покупателя. Разбираем полный счёт передачи собственности по страницам Земельного департамента — фиксированные сборы, сбор сервисного партнёра, дорогу для заложенной квартиры — и показываем, где цифровая дверь Dubai Now печатает за ту же сделку сбор в четыре раза меньше.
Service charges в Дубае: кто утверждает ставку, где её проверить и что обязана доказать управляющая компания
Ставку эксплуатационного сбора назначает не управляющая компания — её утверждает регулятор через систему Mollak, и заявка не пройдёт без годового бюджета, не менее трёх тендерных предложений на каждого подрядчика и отчёта внешнего аудитора, аккредитованного RERA. Свою утверждённую ставку владелец может посмотреть сам и бесплатно. Разбираем по официальным страницам услуг Земельного департамента.
Эскроу-счёт в Дубае: что реально защищает деньги покупателя off-plan и где защита кончается
Эскроу-счёт часто продают как «ваши деньги в безопасности». Закон № 8 от 2007 года говорит точнее и уже: счёт открывается на ИМЯ ПРОЕКТА, и на деньги в нём не может быть обращено взыскание кредиторами застройщика. Разбираем по статьям закона и страницам услуг Земельного департамента: как деньги заходят, как выходят, что за 5% удерживаются на год — и какие риски эскроу не покрывает вообще.
Как проверить брокера в Дубае: Trakheesi, карта RERA и реестры DLD
У Dubai Land Department есть бесплатные сервисы, которыми любой человек за минуту проверяет, лицензирован ли агент, действует ли карта RERA и настоящее ли разрешение на рекламу объекта. Разбираем, что именно проверяется и в каком порядке — по страницам самих сервисов.
Oqood и Title Deed: чем подтверждается право на новостройку в Дубае
Купив квартиру на стадии строительства, вы не получаете Title Deed — его физически ещё не на что выдать. Право фиксируется записью в предварительном реестре через систему Oqood. Разбираем по документам Dubai Land Department: кто регистрирует, в какой срок, какие сборы и как проверить, что запись действительно есть.
Спор с арендодателем в Дубае: как подать иск, сколько стоит и сколько ждать
Арендные споры в Дубае решает отдельный орган — Rental Disputes Centre. Пошлина считается процентом от аренды и имеет потолок, до подачи обязательно нотариальное уведомление, а на апелляцию даётся пятнадцать дней. Разбираем порядок по официальному FAQ самого центра.
Дарение недвижимости в Дубае: кому можно и сколько стоит
Передать квартиру родственнику первой степени в Дубае можно отдельной процедурой, и ставка там своя — 0.125% от оценки объекта при минимуме AED 2 000. Круг лиц назван регламентом дословно, а подтверждение родства требует заверения посольством. Разбираем по странице услуги Dubai Land Department.
Freehold, узуфрукт и мусатаха: что именно вы покупаете в Дубае
«Собственность» в Дубае — не одно право, а несколько разных. Узуфрукт даётся на срок до 99 лет, мусатаха — до 50, долгосрочная аренда регистрируется отдельно и по своим ставкам. Разбираем по страницам услуг Dubai Land Department: сроки, сборы, документы и где какое право регистрируется.
Аренда с выкупом в Дубае: как это регистрируется и во что обходится
Lease-to-own — не «аренда, из которой потом что-то получится», а отдельный зарегистрированный договор со своими ставками. Dubai Land Department берёт 2% с продавца и 2% с покупателя от стоимости продажи плюс 0.25% от арендной стоимости. Разбираем по странице услуги: сборы, документы, сроки.
Наследование недвижимости в Дубае: как право переходит наследникам
Переоформление объекта на наследников в Дубае идёт отдельной процедурой Dubai Land Department и стоит не процент, а фиксированные AED 1 000 за объект. Ключевое условие — официальное письмо суда или Awqaf в адрес DLD. Разбираем состав документов, сборы и сроки по странице услуги.
Муниципальный сбор 5% в Дубае: что за строка в счёте DEWA
В счёте за воду и электричество есть строка «Housing fee». Это не ошибка и не VAT: Дубайский муниципалитет берёт 5% годовой арендной платы и разбивает их на двенадцать месяцев. Разбираем, как считается, почему сумма бывает неожиданной и что делать при смене договора.
Когда арендодатель в Дубае вправе выселить: дословно по закону
«Хозяин продаёт — съезжайте» почти всегда неверно. Закон даёт закрытый перечень оснований и требует уведомления за 12 месяцев. Разбираем ст. 25 ДЛД.
Golden Visa через недвижимость: пошаговый разбор для инвестора
10-летняя резидентская виза UAE через покупку недвижимости. Что реально нужно, какие пороги цены, подводные камни с ипотекой и off-plan.