السكن الموروث في دبي لا يتعطّل غالباً بالأوراق بل بالخلاف: وارث يريد البيع وآخر يصمت وثالث يعترض. والمرسوم رقم 31 لسنة 2023 بصيغته النافذة يرسم المخرج: دائرة الأراضي تسعى إلى تسوية ودّية، فإن تعذّرت أصدرت للوارث طالب البيع وثيقة رسمية بتعذّر التسوية، وتُستأنف قرارات الدائرة وإجراءاتها أمام محكمة الأحوال الموروثة خلال عشرة أيام عمل، وللمحكمة أن تقضي بالبيع بالمزاد إذا تعذّرت القسمة العينية أو أضرّت بالقيمة.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ المرسوم رقم 31 لسنة 2023 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: كل تركة تُقيَّم بمستنداتها.
أكثر ما يُبقي شقةً موروثة بلا بيع سنواتٍ ليس الأوراق ولا التقييم، بل عدم اتفاق الورثة: أحدهم مستعدّ للبيع، وثانٍ لا يجيب، وثالث يعترض مبدئياً. ولهذه الحالة في دبي إجراء مكتوب.
⚠️ أيّ صيغة ننقل
الوثيقة الأساس هي Decree No. (23) of 2020 Regulating the Sale by Heirs of Residential Real Property in the Emirate of Dubai. وقد استُبدلت موادّها 1 و6 و7 و8 و9 بالمرسوم رقم 31 لسنة 2023 الصادر في 14 يونيو 2023 — وما يلي هو الصيغة النافذة. ولا نورد نصّ مواد 2020 الأصلية حتى لا نقدّم صيغة مستبدَلة على أنّها الحالية.
الخطوة الأولى: الدائرة تحاول التسوية
تعالج المادة 6 بصيغتها النافذة حالة عدم ردّ الورثة أو رفضهم الموافقة على البيع. وتتوسّط الدائرة سعياً إلى تسوية ودّية، فإن لم تتحقّق:
«the DLD will issue an official document in favour of the applicant heir stating that an amicable settlement among the heirs cannot be reached»
«تصدر الدائرة لصالح الوارث مقدّم الطلب وثيقة رسمية تفيد بتعذّر التوصّل إلى تسوية ودّية بين الورثة.» — المرسوم رقم (31) لسنة 2023، المادة 6
ومعنى هذه الوثيقة إجرائي: تفتح للوارث طريق القضاء. فرفض وارث آخر لا يقفل الأمر إلى الأبد، ولا يُتجاوز من طرف واحد: أولاً محاولة التسوية ثم وثيقة بتعذّرها.
الخطوة الثانية: عشرة أيام عمل للطعن
تمنح المادة 7 حقّ الطعن في تصرّفات الإدارة:
«Any affected party may file an appeal with the Probate Court against any decisions issued, or actions taken, by the DLD or the MBRHE under this Decree. The appeal must be filed within ten (10) working days from the date on which the affected party is notified of the contested decision or action.»
«لكل ذي شأن الطعن أمام محكمة الأحوال الموروثة في القرارات الصادرة أو الإجراءات المتخذة من الدائرة أو من مؤسسة محمد بن راشد للإسكان بمقتضى هذا المرسوم. ويجب رفع الطعن خلال عشرة (10) أيام عمل من تاريخ إخطار ذي الشأن بالقرار أو الإجراء المطعون فيه.»
المهلة قصيرة وتُحسب بأيام العمل من تاريخ الإخطار لا من لحظة العلم العرضي. وهي من نوع المهلة ذاتها في نزع الملكية للمنفعة العامة حيث يُقدَّم الاعتراض على المبلغ خلال عشرة أيام عمل: تفصيل القانون رقم 2 لسنة 2022.
الخطوة الثالثة: للنزاع محكمته
تقرّر المادة 8 الاختصاص:
«The Probate Court will consider the applications, claims, or disputes that arise among heirs in respect of the sale of Residential Real Property»
«تنظر محكمة الأحوال الموروثة في الطلبات والدعاوى والمنازعات التي تنشأ بين الورثة بشأن بيع العقار السكني»
— ومنها الطعون في قرارات الدائرة وإجراءاتها. واختصاص المحكمة مقرَّر بالمرسوم رقم 25 لسنة 2023 بإنشاء محكمة الأحوال الموروثة.
الخطوة الرابعة: البيع بالمزاد إذا تعذّرت القسمة
تذكر المادة 9 شرط الحكم بالبيع:
«The Probate Court will deliver a judgement to sell the Residential Real Property by auction, where it cannot be partitioned in kind or where the in-kind partition would result in any prejudice or significant decrease in the value.»
«تحكم محكمة الأحوال الموروثة ببيع العقار السكني بالمزاد إذا تعذّرت قسمته عيناً أو إذا أدّت القسمة العينية إلى ضرر أو نقص كبير في القيمة.»
سببان مذكوران منفصلين: تعذّر القسمة وضررها. والشقة مثال الأول، والفيلا التي يمكن قسمتها شكلاً مع خسارة القيمة مثال الثاني.
الإجراء في جدول
| الخطوة | مَن يتصرّف | المهلة في النصّ | المادة |
|---|---|---|---|
| محاولة التسوية الودّية | دائرة الأراضي | غير مذكورة | 6 |
| وثيقة تعذّر التسوية | دائرة الأراضي | غير مذكورة | 6 |
| الطعن في قرار أو إجراء | ذو الشأن | 10 أيام عمل من الإخطار | 7 |
| نظر نزاع الورثة | محكمة الأحوال الموروثة | غير مذكورة | 8 |
| الحكم بالبيع بالمزاد | محكمة الأحوال الموروثة | بشرط المادة 9 | 9 |
وحيث كُتب «غير مذكورة» فالنصّ لا يضع مهلة، ولن نضع مكانها توقّعاً من الممارسة.
ماذا يعني هذا للوارث
- صمت وارث آخر ليس طريقاً مسدوداً. الإجراء يوفّر وثيقة بتعذّر التسوية لهذه الحالة بالذات.
- لكنه ليس إذناً بالتصرّف منفرداً. لا يجيز المرسوم البيع نيابةً عن الآخرين لمجرّد صمتهم، بل يقود إلى القضاء.
- احسب عشرة أيام العمل من الإخطار. فوات المهلة في المادة 7 يغلق الطعن على قرار الإدارة.
- جهّز مستندات الحق. انتقال السند بعد الوفاة يسير بترتيبه — كيف — والحق يثبته القيد: لماذا وحده.
- احسب رسوم النقل مسبقاً. ممّ تتكوّن نسبة 4% — تفصيل مستقل.
أمّا إن لم يكن السؤال قسمة تركة بل تقييد الملكية العائلية بقواعد مسبقاً، فلذلك أداة مستقلّة: عقد الملكية العائلية.
ما لا نزعمه هنا
- مضمون المواد 1 و2–5 وما بعدها. عرضنا فقط المواد المستبدَلة بالمرسوم رقم 31 لسنة 2023 التي تحقّقنا من نصّها.
- دور مؤسسة محمد بن راشد للإسكان في هذا الإجراء. تذكرها المادة 7 إلى جانب الدائرة؛ ودورها تحدّده أدوات أخرى لا ننقلها.
- إجراء التقديم والرسوم. لا ترد في المواد المعروضة.
- مدد نظر المحكمة. لا يذكرها النصّ ولا نضع تقديراً.
- أنصبة الورثة. يحدّدها قانون الميراث لا هذا المرسوم.
المصادر
- Decree No. (31) of 2023 Amending Decree No. (23) of 2020 Regulating the Sale by Heirs of Residential Real Property in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: الصيغ النافذة للمادة 6 (وساطة الدائرة ووثيقة تعذّر التسوية)، والمادة 7 (الطعن خلال عشرة أيام عمل)، والمادة 8 (اختصاص محكمة الأحوال الموروثة)، والمادة 9 (البيع بالمزاد عند تعذّر القسمة أو ضررها). تاريخ الصدور 14 يونيو 2023؛ ويستبدل المرسوم المواد 1 و6 و7 و8 و9 من المرسوم رقم 23 لسنة 2020.
