Финансовые калькуляторы недвижимости Дубая.
Ипотека, чистая доходность, рента-vs-покупка, право на Golden Visa. Чистая математика — без логинов, без воронок, без скрытых данных.
80 / 20‑автопилот: Самообучающееся расписание публикации
80% слотов отдано проверенному расписанию, а 20% тест распределяет на измеримую гипотезу.
Запоминает ваши критерии, ранжирует рынки по сделкам DLD и проверяет любые объекты на соответствие вашей стратегии.
Реальная доходность из сделок Dubai Land Department: аренда, окупаемость, прогноз на 5 лет.
Что изменилось за квартал и год: цены, сделки, доходность, самые активные здания — из реестра Dubai Land Department.
Живые объявления против сделок Dubai Land Department: цена vs рынок, доходность и честный вердикт с процентом.
Ответы на юр-вопросы из официальных норм DLD/RERA с указанием закона-основания. Цитируем только действующие нормы; не является юридической консультацией.
1 900+ off-plan проектов: эмират → застройщик → район → проект → PDF. Первая брошюра бесплатно. Цифры брошюры — заявления застройщика, не наша аналитика.
Более 40 валют по официальным курсам Центрального банка России. Справочно, не оферта — для сделок уточняйте курс в банке.
Калькулятор ипотеки
Аннуитет · ставка Dubai 3.99-5.5% (2026)
Пример сценария — замените значения своими. Это не текущая норма рынка.
Аннуитетная формула. Не включены страхование жизни (около 0,5% кредита), оценка объекта (AED 2 500–3 500) и сборы Земельного департамента — они учтены в калькуляторе доходности.
Чистая доходность аренды
Gross vs Net · сервис-чардж учтён
Пример сценария — замените значения своими. Это не текущая норма рынка.
В чистую доходность включены сбор Земельного департамента 4%, сбор сервисного партнёра (AED 4 000 при сделке от AED 500 000, иначе AED 2 000), мелкие сборы карточки услуги AED 495, простой и 3% на управление и мелкий ремонт. Крупный ремонт раз в 7–10 лет не учтён. Официально 4% делятся пополам — 2% с продавца и 2% с покупателя; здесь заложена обычная практика, когда всё платит покупатель.
Аренда vs Покупка
5-летний горизонт · рост цены учтён
Пример сценария — замените значения своими. Это не текущая норма рынка.
Покупка выгоднее by AED 885,831 over 10 yrs · break-even from year 2.
Учтены: сбор Земельного департамента 4%, попечитель и регистрация AED 6 000, обслуживание 1,2% в год, рост аренды 3% в год и 2% при продаже. Налога на доход и на имущество в ОАЭ нет. Три процента — наше допущение, а не потолок RERA: он скользящий и зависит от отставания от рынка.
Golden Visa — расчёт
Порог визы — покупка от 2 000 000 AED. Введите стоимость объекта и оплаченную сумму.
Пример расчёта: подставьте свою цену и оплаченную сумму. Пороги ниже — policy-константы, условия проверяйте у GDRFA перед подачей.
Право на Golden Visa: Да — готовый объект стоимостью от AED 2M.
Земельный департамент Дубая и GDRFA: от AED 2M выдаётся десятилетнее возобновляемое разрешение. Федеральный портал ОАЭ при том же пороге указывает пять лет для инвестиций в недвижимость — официальные позиции расходятся, и право по конкретному делу подтверждает GDRFA. Виза покрывает супруга, детей до 25 лет, родителей и домашний персонал. DLD · GDRFA · u.ae
Как мы считаем
Методология открытая. Если формула вызывает сомнения — спросите ECOSYSTEM в Telegram.
01Какая формула используется для ипотеки?
Стандартный аннуитет: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], где P — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ÷ 12), n — количество платежей.
02Почему gross и net yield так сильно отличаются?
Gross считается от цены и годовой аренды. Net дополнительно вычитает service charge, простой между арендаторами и управление, а разовые расходы при покупке (пошлина DLD 4 % и сборы) разносит на срок владения. Поэтому net всегда ниже gross, и разрыв тем больше, чем выше service charge здания.
03Откуда взялись 3% индексации аренды в Rent vs Buy?
Это потолок RERA Rental Index 2024-2026 для зон с приростом 5-10% — собственник не вправе повышать больше.
04Какой реалистичный рост цены закладывать?
Консервативный долгосрочный сценарий — 4-6%/год. Для off-plan в premier-зонах — 8-12%/год до handover.
05Golden Visa: правда ли что виза доступна с AED 2 млн?
Да. Порог — покупка от 2 000 000 AED по стоимости объекта; ниже этой суммы категория не выдаётся.
06Учтены ли налоги в расчётах?
В UAE нет налога на доход физлиц, нет налога на имущество, нет capital gains tax. VAT 5% применяется к коммерческой недвижимости, к жилой — нет.
07Эти калькуляторы — финансовый совет?
Нет. Это инструменты для предварительной оценки. ECOSYSTEM делает индивидуальный расчёт — бесплатная консультация в Telegram.
Нужен расчёт под ваш конкретный объект?
ECOSYSTEM подготовит индивидуальный финансовый план: ипотека на ваше резидентство, фактическая доходность в районе, налоговая модель под вашу юрисдикцию.
Бесплатно, без спама — только проверенные данные DLD