Ипотека, чистая доходность, рента-vs-покупка, право на Golden Visa. Чистая математика — без логинов, без воронок, без скрытых данных. Формулы и источники открыты.
Аннуитет · ставка Dubai 3.99-5.5% (2026)
Расчёт по формуле аннуитета. Не учитывает страхование жизни (~0.5% от суммы кредита), оценку (AED 2 500-3 500) и DLD-комиссии — см. калькулятор доходности.
Реальная доходность с учётом OPEX и DLD-сборов
Net Yield учитывает 4% DLD-комиссии, trustee AED 4 000, регистрацию AED 2 000, простой и 3% на управление/мелкий ремонт. Не учитывает капитальный ремонт раз в 7-10 лет.
Симуляция на горизонт 5 лет с break-even
Покупка выгоднее на AED 817,887 за 5 лет · окупается с 1-го года.
Учтены: 4% DLD, trustee + регистрация AED 6 000, 1.2%/год на содержание, 3%/год индексация аренды (потолок RERA), 2% при продаже. Налогов на доход и имущество в UAE нет.
10-летняя резидентская виза за недвижимость
Готовый объект ≥ AED 2 млн — прямая квалификация на Golden Visa.
Источник: GDRFA Dubai + ICP UAE. Виза включает супруга, детей до 25, родителей, домашний персонал. Расчёт ориентировочный — финальное решение за GDRFA.
Методология открытая. Если формула вызывает сомнения — спросите ECOSYSTEM в Telegram, мы покажем источник.
Стандартный аннуитет: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], где P — сумма кредита (цена минус первый взнос), r — месячная ставка (годовая ÷ 12), n — количество платежей. Это та же модель, что у Emirates NBD, FAB и Mashreq в их official mortgage calculators.
Gross yield = годовая аренда ÷ цена. Net yield дополнительно вычитает: service charge (AED 12-25/sqft × площадь), вакансию (5-8%), 3% на управление и мелкий ремонт, плюс амортизирует разовые DLD-расходы 4% + trustee AED 4 000 + регистрация AED 2 000. На практике net yield в Dubai на 1.5-2.5 п.п. ниже gross.
Это потолок RERA Rental Index 2024-2026 года для зон с приростом 5-10% — собственник не имеет права повышать больше. На практике в первый год аренды повышения не бывает, и часть собственников держит ставку 3-5 лет ради хорошего арендатора. Для агрессивного сценария можно подкрутить вручную.
Dubai market 2020-2025 — около +10%/год средневзвешенно по DLD-сделкам, но это аномалия после COVID. Консервативный долгосрочный сценарий — 4-6%/год (близко к ВВП UAE). Для off-plan в premier-зонах рассматривайте 8-12%/год до handover. Для вторички — 3-5%/год.
Да, для готового объекта с Title Deed. Для off-plan порог тот же AED 2 млн, но дополнительно требуется оплатить ≥ AED 1 млн застройщику. Если у вас AED 750 000-2 млн — это investor-виза на 2 года с возможностью продления. Виза покрывает супруга, детей до 25 лет и родителей.
В UAE нет налога на доход физлиц, нет налога на имущество, нет capital gains tax. Корпоративный налог 9% применяется только если вы покупаете на компанию с оборотом > AED 375 000/год. VAT 5% применяется к коммерческой недвижимости, к жилой — нет.
Нет. Это инструменты для предварительной оценки. Реальное решение зависит от вашей налоговой резидентности, источника дохода, цели владения, ликвидности. ECOSYSTEM (RERA BRN 65011) делает индивидуальный расчёт под ваш кейс — бесплатная консультация через Telegram.
ECOSYSTEM (RERA BRN 65011) подготовит индивидуальный финансовый план: ипотека на ваше резидентство, фактическая доходность в районе, налоговая модель под вашу юрисдикцию.