Эскроу-счёт в Дубае: как деньги покупателя защищены законом
RERA Escrow — обязательный механизм для всех off-plan проектов. Как он работает и что проверить до покупки.
6 минут
В 2008 году часть покупателей потеряла деньги на дубайских стройках, которые так и не достроили. После этого Дубай принял жёсткое законодательство об эскроу: теперь ваши деньги физически не могут уйти застройщику до реального прогресса на стройке.
Как работает RERA Escrow
Перед стартом продаж каждый застройщик обязан открыть отдельный эскроу-счёт в одном из 11 аккредитованных RERA банков (Emirates NBD, ADCB, Mashreq, ENBD, FAB и другие). Счёт привязан строго к конкретному проекту и регистрационному номеру в DLD.
Схема движения денег
→1. Вы платите по payment schedule → деньги идут ТОЛЬКО на эскроу-счёт
→2. Инспектор RERA проверяет реальный прогресс строительства
→3. Банк-эскроу-агент верифицирует акт инспектора
→4. Только после этого банк переводит соответствующую долю застройщику
→5. Если стройка стоит — деньги остаются заблокированными на счёте
Что проверить перед покупкой off-plan
- Проект зарегистрирован в RERA: номер регистрации в рекламе и в SPA-контракте
- Эскроу-счёт открыт: можно проверить на rera.gov.ae или в Dubai REST приложении
- Банк-эскроу-агент указан в контракте (имя банка и номер счёта)
- Payment schedule соответствует официально утверждённой таблице в RERA
- Реквизиты платежа включают название проекта и регистрационный номер
Три зоны риска которые не перекрываются эскроу
Эскроу защищает деньги — но не все аспекты сделки:
- Качество строительства: RERA не контролирует отделку и материалы. Описание в буклете vs реальный handover — это отдельный вопрос.
- Сроки сдачи: Задержки на 1–2 года стали нормой. Эскроу не штрафует за это. Ваша защита — пункт о штрафе в SPA за задержку (negotiate before signing).
- Изменение проекта: Застройщик может поменять планировки или amenities в пределах разрешений RERA. Читайте SPA внимательно.
Частые вопросы
- Что такое эскроу-счёт в Дубае?
- Escrow-счёт — специальный банковский счёт, открытый застройщиком в RERA-аккредитованном банке для конкретного проекта. Все платежи покупателей по этому проекту идут только на этот счёт. Банк-эскроу-агент контролирует выдачу денег застройщику и переводит их только после подтверждения завершения определённого этапа строительства инспектором RERA.
- Как проверить эскроу-счёт перед покупкой?
- На сайте RERA (rera.gov.ae) или в приложении Dubai REST можно проверить любой проект: введите название проекта или номер регистрации → увидите статус escrow-счёта, текущий процент завершения и список сертифицированных платёжных таблиц (payment schedule). Если проект не зарегистрирован или счёт не активен — это красный флаг.
- Что происходит с деньгами если застройщик обанкротился?
- Деньги на эскроу-счёте защищены: они не могут быть использованы для погашения долгов застройщика перед третьими лицами. В случае остановки проекта RERA назначает управляющего и либо привлекает нового застройщика для завершения, либо организует возврат средств покупателям с эскроу. Это гарантируется Законом 9/2009 об эскроу в Дубае.
- Можно ли платить напрямую застройщику мимо эскроу?
- Нет. Любой застройщик с RERA-лицензией обязан принимать платежи ТОЛЬКО на зарегистрированный эскроу-счёт. Если вас просят перевести деньги на личный счёт, счёт другой компании или наличными — это нарушение закона и повод немедленно прекратить сделку. Все платёжные реквизиты можно верифицировать через RERA.
- На каком этапе застройщик получает деньги из эскроу?
- По закону Дубая застройщик может получить из эскроу не более 5% на начальном этапе (маркетинг/разрешения), затем по 30-20-20-15-10% по факту завершения конструктивных этапов (фундамент, каркас, фасад, внутренние работы, сдача). Точная таблица утверждается RERA и указывается в SPA-контракте.
Проверим проект перед покупкой
Проверим регистрацию в RERA, статус эскроу и репутацию застройщика. Бесплатно, до подписания.