Кроме ипотеки у объекта в Дубае бывает второе обременение — привилегия: побочное вещное право, которое возникает ПО ЗАКОНУ и даёт держателю преимущество перед обычными кредиторами при продаже объекта. Административное решение №154 от 2025 года впервые описывает, как Земельный департамент вносит такую привилегию в реестр недвижимости: нужен окончательный судебный акт либо документ, имеющий силу исполнительного, старшинство определяется порядковым номером записи, а прямо названы три вида держателей — неоплаченный продавец, подрядчик или инженер-консультант и сособственник при разделе.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-16: текст административного решения №154 от 2025 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), знак принадлежности — Высший законодательный комитет эмирата. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный объект и конкретный долг оцениваются по своим документам.
Разбирая закон об ипотеке №14 от 2008 года, мы показали простую вещь: залог существует только в реестре Земельного департамента, и вне реестра его нет. Но ипотека — не единственное обременение, которое может стоять перед обычными кредиторами. Есть второе, о котором почти не пишут, и до 2025 года у него не было отдельного порядка регистрации: привилегия.
Документ — Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register, издан генеральным директором Земельного департамента 31 июля 2025 года (по хиджре — 6 сафара 1447 года) и вступает в силу в день публикации в официальной газете (статья 6). В преамбуле названы федеральный Гражданский кодекс (закон №5 от 1985 года с поправками), закон №7 от 2006 года о регистрации недвижимости, закон №7 от 2013 года о Земельном департаменте и решение Исполнительного совета №30 от 2013 года о сборах департамента с поправками.
Что такое привилегия и чем она отличается от ипотеки
«Privilege: An ancillary real right established by law by virtue of which the Privilege Holder has priority over ordinary creditors and lower-ranking creditors in recovering the debt secured by the Privilege from the proceeds of the sale of the Real Property.»
«Привилегия: побочное вещное право, установленное законом, в силу которого держатель привилегии имеет преимущество перед обычными кредиторами и кредиторами более низкой очереди при взыскании обеспеченного привилегией долга из выручки от продажи объекта недвижимости.» — Administrative Resolution No. (154) of 2025, статья 1
Разница с ипотекой — в источнике права. Ипотека рождается из договора с кредитором, который закон разрешает заключать не каждому. Привилегия рождается из самого закона: она возникает у определённых лиц в силу их положения, а не потому, что собственник что-то подписал. Собственник может не подписывать ничего — и всё равно оказаться объектом такого права.
Второе: привилегия названа побочным (ancillary) правом. Она существует не сама по себе, а при долге — и, как показывает статья 4, исчезает вместе с ним.
Кто может оказаться держателем
Статья 1 перечисляет держателей «including, without limitation» — то есть список открыт и это примеры, а не исчерпывающий перечень. Прямо названы трое:
- продавец недвижимости, не получивший цену полностью или частично;
- подрядчик или инженер-консультант, занятый строительством, реконструкцией, ремонтом или обслуживанием здания либо сооружения;
- сособственник объекта — при его разделе.
Это стоит перечитать покупателю вторичного жилья. Два первых пункта описывают ровно те ситуации, которые с объектом уже случались до сделки: предыдущая продажа, по которой продавцу недоплатили, и работы подрядчика, за которые не рассчитались. Сам объект при этом выглядит обычно.
⚠️ Оговорка, которую мы обязаны сделать: какие именно привилегии существуют и при каких условиях, решает не это решение, а закон — в первую очередь Гражданский кодекс из преамбулы. Его текста мы здесь не разбираем и потому не строим полного списка привилегий и не утверждаем, что перечисленными тремя примерами он исчерпывается. Решение №154 отвечает на другой вопрос: как привилегия попадает в реестр.
Что нужно, чтобы привилегию вообще зарегистрировали
Здесь самая практичная норма всего документа — статья 2:
«For a Privilege to be registered by the DLD in the Real Property Register, a definitive judgment must have been issued establishing the debt for which the Privilege is to be registered, or the debt must be evidenced by an instrument that, by law, has the force of an enforceable instrument.»
«Для регистрации привилегии Земельным департаментом в реестре недвижимости должен быть вынесен окончательный судебный акт, устанавливающий долг, ради которого привилегия регистрируется, либо долг должен подтверждаться документом, имеющим по закону силу исполнительного.» — Administrative Resolution No. (154) of 2025, статья 2
Планка высокая. Ни счёт, ни претензия, ни начатый спор сами по себе записи в реестре не дают: нужен либо окончательное решение суда, либо документ, который закон приравнивает к исполнительному. Это работает в обе стороны — защищает собственника от записи по любому заявлению и означает, что до суда привилегия в реестре не видна.
Старшинство: дату задаёт запись, очередь — номер
Статья 3 устроена коротко и жёстко:
- преимущество привилегии отсчитывается от даты её регистрации в реестре недвижимости — не от даты долга, не от даты решения суда;
- очерёдность определяется порядковым номером записи в реестре;
- если несколько лиц подают на регистрацию привилегии по одному и тому же объекту одновременно, привилегии регистрируются под одним номером, и старшинство у этих лиц равное.
Логика та же, что у залога в законе №14 от 2008 года: значение имеет не то, когда возникли отношения, а то, когда появилась запись. Реестр снова оказывается не отражением прав, а местом, где они получают силу — ровно как в законе №7 от 2006 года.
Когда привилегия прекращается
Статья 4 называет пять оснований, по которым привилегия прекращается и запись о ней вычёркивается из реестра:
- держатель привилегии отказался от неё;
- привилегия и право собственности на объект сошлись в одном лице;
- объект, которого касается привилегия, — юнит и он уничтожен;
- вынесен окончательный судебный акт или судебное решение, объявляющее привилегию прекращённой;
- прекратился обеспеченный долг.
Пятое основание — прямое следствие «побочности»: нет долга — нет и привилегии. Третье стоит отметить отдельно: оно говорит об уничтожении юнита, а не земельного участка.
Сборы: адрес назван, суммы мы не приводим
Статья 5 не называет ни одной суммы. Она отсылает: за регистрацию привилегии департамент берёт тот же сбор, что за внесение записи в регистрационный лист объекта (кроме случая ипотеки), а за снятие — тот же, что за исключение записи, по пунктам (46) и (48) приложенной к решению Исполнительного совета №30 от 2013 года шкалы сборов за регистрацию сделок и услуги Земельного департамента.
⚠️ Самих пунктов (46) и (48) мы не читали: шкала живёт в решении №30 от 2013 года «с поправками», а его текста на портале в английской редакции мы не нашли. Поэтому ни одной цифры сбора здесь нет — есть только его адрес. Про сборы при переходе права мы писали отдельно, но это другие пункты шкалы, и переносить их сюда нельзя.
Что из этого следует покупателю
Практический вывод короткий и осторожный. Привилегия — это обременение, которое:
- возникает без подписи собственника и потому не обнаруживается чтением его договоров;
- попадает в реестр только после суда либо документа с силой исполнительного — значит, до этого момента его в реестре нет;
- получает старшинство датой и номером записи, а не датой долга;
- исчезает вместе с долгом — и тогда запись вычёркивается.
Отсюда единственное, что решение позволяет утверждать о проверке объекта: место, где привилегия становится видимой, — тот же реестр Земельного департамента, который и так доказывает право собственности. Процедуры «как покупателю посмотреть» решение №154 не описывает вовсе — это вопрос к услугам департамента, а не к этому тексту.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Полного списка привилегий. Решение перечисляет трёх держателей с прямой оговоркой «включая без ограничения». Основания привилегий устанавливает закон, прежде всего федеральный Гражданский кодекс №5 от 1985 года из преамбулы; его текста мы не читали.
- Размеров сборов. Статья 5 отсылает к пунктам (46) и (48) шкалы решения Исполнительного совета №30 от 2013 года с поправками; этой шкалы мы не видели и сумм не приводим.
- Порядка подачи заявления и перечня документов. Решение их не содержит: оно называет условие регистрации, старшинство, основания прекращения и адрес сборов.
- Как привилегия соотносится с ипотекой по очерёдности. Статья 5 упоминает ипотеку только в скобках про сбор, а правил приоритета между привилегией и залогом в решении нет. Это вопрос к закону, а не к этому документу.
- Календарной даты вступления в силу. Решение действует со дня публикации в официальной газете; даты публикации мы не проверяли. Дата издания — 31 июля 2025 года.
Источники
- Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register — Dubai Legislation Portal: издание генеральным директором Земельного департамента 31 июля 2025 года, соответствие 6 сафара 1447 года и вступление в силу в день публикации (статья 6); преамбула с федеральным Гражданским кодексом №5 от 1985 года с поправками, законом №7 от 2006 года о регистрации недвижимости с поправками, законом №7 от 2013 года о Земельном департаменте и решением Исполнительного совета №30 от 2013 года о сборах с поправками; определения реестра, объекта недвижимости, привилегии как побочного вещного права, установленного законом, и держателя привилегии с открытым перечнем — неоплаченный продавец, подрядчик или инженер-консультант при строительстве, реконструкции, ремонте и обслуживании, сособственник при разделе (статья 1); требование окончательного судебного акта либо документа с силой исполнительного для регистрации (статья 2); старшинство от даты регистрации, очерёдность по порядковому номеру записи и единый номер с равным старшинством при одновременной подаче (статья 3); пять оснований прекращения привилегии и вычёркивания записи — отказ держателя, совпадение привилегии и права собственности в одном лице, уничтожение юнита, окончательный судебный акт или судебное решение о прекращении, прекращение обеспеченного долга (статья 4); сбор за регистрацию, равный сбору за внесение записи в регистрационный лист кроме ипотеки, и сбор за снятие, равный сбору за исключение записи, по пунктам (46) и (48) шкалы, приложенной к решению Исполнительного совета №30 от 2013 года (статья 5).
