Auf dem Gesetzesportal liegen amtliche Erläuterungen des Obersten Gesetzgebungsausschusses zu Artikel 11 — jener Vorschrift, die über das Geld des Off-plan-Käufers entscheidet, wenn er die Zahlungen einstellt. Sie sind ausführlich, amtlich und behandeln die Fassung von 2017, die am 24. November 2020 ersetzt wurde. Wer sie über die Suche findet, liest eine Einbehaltungsstufe, die es im Gesetz nicht mehr gibt. Wir stellen die geltende Fassung nach dem Gesetzestext dar und zeigen, was genau abweicht.
Geprüft anhand amtlicher Quellen am 2026-09-16: Der Text des Gesetzes Nr. 19 von 2020 wurde Zeile für Zeile gegen die PDF-Fassung des Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae) geprüft, alle vier Seiten; die Erläuterungen von 2018 über ihre Seite auf demselben Portal. Jede Adresse wurde zweifach geprüft: über den Antwortcode und über die Übereinstimmung des Dokumenttitels. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und bei Abweichungen der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag wird nach seinen eigenen Unterlagen beurteilt.
Artikel 11 des Gesetzes über das Zwischenregister ist die meistzitierte Vorschrift des Dubaier Off-plan-Marktes: Er entscheidet, wie viel Geld ein Käufer verliert, wenn er die Zahlungen an den Entwickler einstellt. Und er hat eine Eigenschaft, die wenige kennen: er wurde zweimal geändert.
Die Falle
Auf dem Gesetzesportal liegen Erläuterungen zu Artikel 11 — ein Dokument von 2018, erlassen vom Obersten Gesetzgebungsausschuss des Emirats auf Antrag des Generaldirektors der Gerichte von Dubai vom 13. März 2018. Es ist ausführlich, amtlich und geht die Vorschrift Stufe für Stufe durch.
Es behandelt die Fassung des Gesetzes Nr. 19 von 2017. Artikel 11 wurde seither erneut ersetzt — durch das Gesetz Nr. 19 von 2020, erlassen vom Herrscher von Dubai am 24. November 2020, in Kraft am Tag der Veröffentlichung.
Die Erläuterungen sind zwei Jahre älter als das geltende Gesetz. Ein Vermerk „ersetzt" trägt das Dokument nicht — es gibt ihn dort schlicht nicht. Wer es über die Suche nach „Article 11 off-plan Dubai" findet, liest die Analyse einer Vorschrift, die es nicht mehr gibt.
Was die geltende Fassung sagt
Wir haben das Gesetz 19/2020 vollständig gelesen. Das Verfahren ist so gebaut, dass der Entwickler nicht allein handeln kann.
Schritt 1 — Anzeige beim Departement. Der Entwickler muss dem Dubai Land Department die Nichterfüllung des Käufers anzeigen, auf dem vorgeschriebenen Formular, mit Beschreibung der Einheit und einer detaillierten Aufstellung der verletzten Pflichten.
Schritt 2 — dreißig Tage für den Käufer. Nach Eingang der Anzeige und Prüfung der Pflichtverletzung muss das Departement dem Käufer eine Frist von dreißig Tagen zur Erfüllung zustellen. Sie muss schriftlich und datiert sein und persönlich, per Einschreiben mit Rückschein, per E-Mail oder auf andere vom Departement vorgeschriebene Weise übergeben werden. Parallel vermittelt das Departement nach Möglichkeit eine gütliche Einigung; diese wird dem Vertrag als Nachtrag beigefügt und von beiden Seiten unterzeichnet.
Schritt 3 — die amtliche Urkunde. Verstreichen die dreißig Tage ohne Erfüllung und ohne Einigung, stellt das Departement dem Entwickler eine amtliche Urkunde aus, die die Einhaltung des Verfahrens durch den Entwickler selbst und den nach RERA-Standards berechneten Fertigstellungsgrad bestätigt.
Erst dann darf der Entwickler handeln — und zwar ohne Anrufung von Gerichten oder Schiedsgerichten.
Drei Fertigstellungsstufen
| Fertigstellung | Was der Entwickler darf |
|---|---|
| über 80% | den Vertrag aufrechterhalten, alle gezahlten Beträge einbehalten und den Restkaufpreis fordern; oder den Verkauf der Einheit im Wege der öffentlichen Versteigerung über das Departement verlangen, wobei der Käufer die Kosten trägt; oder einseitig kündigen und bis zu 40% des vertraglichen Werts der Einheit einbehalten |
| 60% bis 80% | einseitig kündigen und bis zu 40% des vertraglichen Werts einbehalten |
| unter 60%, Arbeiten begonnen | einseitig kündigen und bis zu 25% des vertraglichen Werts einbehalten |
In allen Kündigungsfällen wird der Überschuss über den einbehaltenen Betrag an den Käufer erstattet: binnen eines Jahres ab Kündigung oder sechzig Tagen ab Weiterverkauf der Einheit an einen anderen Käufer — je nachdem, was früher eintritt.
Beachten Sie die Bemessungsgrundlage: Der Einbehalt bemisst sich am vertraglichen Wert der Einheit, nicht am gezahlten Betrag. Für einen Käufer, der erst einen kleinen Anteil gezahlt hat, ist das entscheidend: Der Einbehalt kann alles übersteigen, was er eingezahlt hat.
Wann der Käufer alles zurückbekommt
Absatz (b) ist die einzige Regelung, die ganz zugunsten des Käufers wirkt. Hat der Entwickler die Arbeiten aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle nicht begonnen, ohne Fahrlässigkeit oder Unterlassung seinerseits, oder wird das Projekt durch eine endgültige begründete Entscheidung der RERA aufgehoben, muss der Entwickler alle von den Käufern geleisteten Zahlungen erstatten, nach den Verfahren des Treuhandgesetzes Nr. 8 von 2007.
Was sonst zählt
- Die Vorschrift gilt für Verträge, die VOR Inkrafttreten geschlossen wurden (Absatz d). 2015 off-plan gekauft — die Regeln von 2020 gelten auch für Sie.
- Reine Grundstücksverträge ohne Off-plan-Verkauf fallen nicht darunter (Absatz c): Für sie gelten ihre eigenen Bedingungen.
- Die Regeln gehören zur öffentlichen Ordnung (Absatz f): Ihre Nichtbeachtung führt zur Nichtigkeit der betreffenden Rechtshandlung. Eine am Verfahren vorbei erklärte Kündigung hat rechtlich nicht stattgefunden.
- Gerichte und Schiedsgerichte bleiben offen (Absatz g): Die Vorschrift nimmt dem Käufer den Rechtsweg nicht.
- Frühere Maßnahmen bleiben wirksam (Absatz e), soweit sie nach dem damals geltenden Recht getroffen wurden.
Was genau von den Erläuterungen abweicht
Wir vergleichen nur das, was die Erläuterungen selbst behaupten:
| Fassung 2017 (laut Erläuterungen) | Fassung 2020 (laut Gesetzestext) | |
|---|---|---|
| über 80% | Kündigung mit Einbehalt bis zu 40% | zusätzlich ausdrücklich das Recht, alle gezahlten Beträge einzubehalten und den Rest zu fordern |
| 60–80% | bis zu 40% | bis zu 40% — unverändert |
| unter 60%, Arbeiten begonnen | bis zu 25% | bis zu 25% — unverändert |
| Arbeiten nicht begonnen | eigene Stufe: bis zu 30% des Gezahlten einbehalten | diese Stufe existiert nicht; stattdessen volle Erstattung an den Käufer, wenn der Entwickler aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle nicht begonnen hat oder RERA das Projekt aufhebt |
Der entscheidende Unterschied ist die letzte Zeile. Wer die Erläuterungen liest, schließt, dass bei nicht begonnenen Arbeiten der Entwickler bis zu dreißig Prozent einbehalten darf. Im geltenden Gesetz gibt es diese Stufe nicht, und unter bestimmten Voraussetzungen bekommt der Käufer alles zurück. Ein Irrtum in diese Richtung kostet den Käufer Geld, das er hätte zurückholen können.
Nun ist auch das Gesetz von 2017 selbst gelesen
Oben hielten wir fest, dass wir die Erläuterungen mit einem Gesetz vergleichen, nicht zwei Gesetze. Diese Grenze ist gefallen: Gesetz Nr. (19) von 2017 wurde vollständig gelesen — vier Seiten, Artikel 11 in der bis zum 24. November 2020 geltenden Fassung. Die Lektüre hat uns an zwei Stellen berichtigt.
Erste Berichtigung: die Zeile „über 80%" beschrieb eine Lücke der Erläuterungen, keine Gesetzesänderung. Das Recht des Bauträgers, den Vertrag aufrechtzuerhalten, alle gezahlten Beträge einzubehalten und den Rest zu fordern, steht wörtlich im Text von 2017. Es kam nicht 2020 hinzu — die Erläuterungen schwiegen dazu, und wir lasen dieses Schweigen als Fehlen der Norm.
Zweite Berichtigung: die volle Rückzahlung bei Projektabbruch gab es bereits 2017. Die Fassung von 2017 führt sie als eigenen Absatz: wird das Projekt durch begründete Entscheidung der RERA annulliert, muss der Bauträger alle Zahlungen nach Gesetz 8/2007 erstatten. 2020 entfiel also ein Tatbestand, nicht zwei — die Stufe „Arbeiten aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle nicht begonnen: bis zu 30% einbehalten". Genau sie wurde durch die volle Rückzahlung ersetzt.
Was die Erläuterungen gar nicht zeigten. Jene 30%-Stufe rechnete von den gezahlten Beträgen, während die verbliebenen Stufen (40% und 25%) vom im Vertrag festgelegten Wert der Einheit rechnen; die Rückzahlung lief dort binnen 60 Tagen, nicht binnen eines Jahres.
Zwei Änderungen, die weder die Erläuterungen noch unsere früheren Zeilen nennen. Erstens wurde der Fertigstellungsgrad 2017 an der Einheit gemessen („percentage of completion of the Real Property Unit"), heute am Projekt („of the Real Property project"). Zweitens verlangte die Annullierung 2017 eine „begründete Entscheidung der RERA", die geltende Fassung eine endgültige begründete Entscheidung.
Drei Fassungen des Artikels 11: 2009 → 2017 → 2020
Zwischen dem ursprünglichen Gesetz 13/2008 und der Fassung von 2017 steht eine weitere Neufassung — Gesetz Nr. (9) von 2009, das die Artikel 2 und 11 vollständig ersetzte. Wir haben es im konsolidierten Gesetzbuch des Land Department gelesen und die Kette geschlossen.
| 2009 (Gesetz 9/2009) | 2017 (Gesetz 19/2017) | geltend (19/2020) | |
|---|---|---|---|
| Fertigstellung gemessen am | Projekt | Objekt | Projekt |
| über 80 % | alles Gezahlte einbehalten und Rest fordern, sonst Auktion | ebenso | ebenso |
| ab 60 % | bis 40 % des Objektwerts | bis 40 % | bis 40 % |
| begonnen, unter 60 % | bis 25 % des Objektwerts | bis 25 % | bis 25 % |
| nicht begonnen | bis 30 % der gezahlten Beträge | bis 30 % der gezahlten Beträge | Stufe entfällt — volle Rückzahlung |
| Projekt von RERA annulliert | volle Rückzahlung nach Gesetz 8/2007 | ebenso | ebenso, Entscheidung endgültig |
Was das für den Leser ändert. Das Maß wanderte hin und zurück: Projekt → Objekt → wieder Projekt. „Am Projekt gemessen“ stimmt also für die geltende Fassung und für 2009, nicht aber für 2017 — und genau 2017 beschreiben die Erläuterungen, die auf dem Portal weiterhin offen stehen.
Die Asymmetrie der Bezugsgrößen ist älter als sie wirkt. Dass die 30-%-Stufe von den gezahlten Beträgen rechnete, die Stufen 40 % und 25 % dagegen vom Vertragswert des Objekts, stand schon 2009 fest.
Wir schließen eine Frage, die wir selbst offen ließen. Oben schrieben wir, wir wüssten nicht, ob die dreißigtägige Frist über das Department in früheren Fassungen bestand. Nun wissen wir es: sie steht bereits 2009 — der Bauträger meldet dem Department, das Department gewährt dem Käufer dreißig Tage. 2017 kam die Vermittlung hinzu.
Was wir hier nicht behaupten
- Ob das dreißigtägige Verfahren über das Departement schon in der Fassung 2017 stand. Die Erläuterungen erwähnen es nicht; aus ihrem Schweigen folgt weder Vorhandensein noch Fehlen, und wir ziehen keinen Schluss.
- Änderungen nach November 2020. Für Artikel 11 haben wir auf dem Portal keine gefunden und behaupten keine.
- Die RERA-Standards zur Berechnung des Fertigstellungsgrads. Das Gesetz verweist darauf, deren Text haben wir nicht gelesen und erklären die Berechnung nicht.
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