На портале законодательства лежит официальная пояснительная записка Высшего законодательного комитета к статье 11 — той самой, что решает судьбу денег покупателя при просрочке по договору на стадии строительства. Записка подробна, авторитетна и разбирает редакцию 2017 года, заменённую 24 ноября 2020 года. Покупатель, нашедший её поиском, получит полосу удержания, которой в законе больше нет. Разбираем действующую редакцию по тексту закона и показываем, что именно разошлось.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-16: текст закона №19 от 2020 года сверен построчно по PDF-редакции Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), все четыре страницы; пояснительная записка 2018 года — по её странице на том же портале. Каждый адрес проверялся дважды: кодом ответа и совпадением заголовка документа. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный договор оценивается по своим документам.
Статья 11 закона о промежуточном реестре — самая цитируемая норма долевого рынка Дубая: она решает, сколько денег покупатель потеряет, если перестанет платить застройщику. И у неё есть свойство, о котором знают немногие: её меняли дважды.
Ловушка
На портале законодательства лежит пояснительная записка к статье 11 — документ 2018 года, изданный Высшим законодательным комитетом эмирата по запросу генерального директора судов Дубая от 13 марта 2018 года. Он подробен, официален и разбирает норму по полосам готовности.
Он разбирает редакцию закона №19 от 2017 года. А статью 11 с тех пор заменили ещё раз — законом №19 от 2020 года, изданным правителем Дубая 24 ноября 2020 года и вступившим в силу в день публикации.
Записка старше действующего закона на два года. Она не помечена как устаревшая — на документе такой отметки просто нет. Человек, нашедший её поиском по словам «Article 11 off-plan Dubai», получит разбор нормы, которой больше нет.
Что говорит действующая редакция
Мы прочитали закон 19/2020 целиком. Процедура выстроена так, что застройщик не может действовать в одиночку.
Шаг 1 — уведомление департамента. Застройщик обязан уведомить Земельный департамент о неисполнении покупателем обязательств, по форме департамента, с описанием объекта и детальным перечнем нарушенных обязательств.
Шаг 2 — тридцать дней покупателю. Получив уведомление и проверив факт нарушения, департамент обязан вручить покупателю уведомление с тридцатидневным сроком на исполнение. Оно должно быть письменным, датированным и вручено лично, заказным письмом с уведомлением о вручении, по электронной почте либо иным способом, установленным департаментом. Параллельно департамент по возможности посредничает в мировом соглашении; достигнутое соглашение оформляется приложением к договору и подписывается обеими сторонами.
Шаг 3 — официальный документ. Если тридцать дней истекли, а покупатель не исполнил обязательства и не договорился, департамент выдаёт застройщику официальный документ, подтверждающий соблюдение самим застройщиком всей процедуры и процент готовности проекта, рассчитанный по стандартам RERA.
Только после этого застройщик вправе действовать — и, что важно, без обращения в суд или арбитраж.
Три полосы готовности
| Готовность проекта | Что вправе застройщик |
|---|---|
| выше 80% | сохранить договор, удержать все уплаченные суммы и требовать остаток цены; либо потребовать продажи объекта с публичных торгов через департамент, возложив на покупателя расходы; либо расторгнуть в одностороннем порядке и удержать до 40% стоимости объекта по договору |
| от 60% до 80% | расторгнуть в одностороннем порядке и удержать до 40% стоимости объекта по договору |
| ниже 60%, если работы начаты | расторгнуть в одностороннем порядке и удержать до 25% стоимости объекта по договору |
Во всех случаях расторжения излишек сверх удержанного возвращается покупателю: в течение одного года с расторжения либо шестидесяти дней с перепродажи объекта другому покупателю — что наступит раньше.
Обратите внимание на базу: удержание считается от стоимости объекта по договору, а не от уплаченной суммы. Для покупателя, внёсшего небольшую долю, это принципиально: удержание может превысить всё, что он заплатил.
Когда покупателю возвращают всё
Пункт «b» — единственная норма статьи, работающая целиком в пользу покупателя. Если застройщик не начал работы по причинам вне его контроля, без небрежности и упущений с его стороны, либо проект отменён окончательным мотивированным решением RERA, застройщик обязан вернуть все уплаченные покупателями суммы в порядке закона об эскроу-счетах №8 от 2007 года.
Что ещё важно знать
- Норма распространяется на договоры, заключённые ДО вступления закона в силу (пункт «d»). Купили off-plan в 2015 году — правила 2020 года применяются и к вам.
- Земельные договоры без долевой продажи под статью не подпадают (пункт «c»): они живут по своим условиям.
- Это публичный порядок (пункт «f»): несоблюдение установленных правил влечёт ничтожность соответствующего действия. То есть расторжение, проведённое мимо процедуры, юридически не состоялось.
- Суд и арбитраж не закрыты (пункт «g»): норма не лишает покупателя права обратиться туда.
- Прежние действия сохраняют силу (пункт «e»), если совершены по законодательству, действовавшему на тот момент.
Что именно разошлось с запиской
Сравниваем только то, что пояснительная записка утверждает сама:
| редакция 2017 (по записке) | редакция 2020 (по тексту закона) | |
|---|---|---|
| выше 80% | расторжение с удержанием до 40% | плюс прямо названо право удержать все уплаченные суммы и требовать остаток |
| 60–80% | до 40% | до 40% — без изменений |
| ниже 60%, работы начаты | до 25% | до 25% — без изменений |
| работы не начаты | отдельная полоса: удержать до 30% уплаченного | такой полосы нет; вместо неё — полный возврат покупателю, если застройщик не начал по независящим причинам либо проект отменён RERA |
Главное расхождение — последняя строка. Читатель записки решит, что при неначатых работах застройщик вправе удержать до тридцати процентов. В действующем законе этой полосы нет, и при определённых условиях покупателю возвращают всё. Ошибка в эту сторону стоит покупателю денег, которые он мог бы вернуть.
Чего мы здесь не утверждаем
- Полного текста редакции 2017 года мы не читали. У нас есть только пояснительная записка и то, что она сама утверждает о полосах. Поэтому мы сравниваем «что говорит записка» с «что говорит закон 2020 года», а не два текста закона между собой, и не приписываем редакции 2017 ничего сверх записки.
- Была ли процедура с тридцатидневным уведомлением департамента в редакции 2017 года. Записка о ней не говорит; из её молчания не следует ни её наличие, ни её отсутствие, и мы не делаем вывода.
- Изменения после ноября 2020 года. Более поздних поправок к статье 11 мы на портале не нашли и их наличия не утверждаем.
- Стандарты RERA расчёта готовности. Закон отсылает к ним, но их текста мы не читали и процент готовности считать не учим.
Рядом по теме
- Статья 11: что бывает, когда покупатель перестал платить — разбор действующей нормы по её тексту
- Промежуточный реестр: что закон 13/2008 требует помимо статьи 11
- Эскроу-счёт в долевом строительстве — куда возвращаются деньги по пункту «b»
- Регламент промежуточного реестра 6/2010
- Предпосылки застройщика до старта продаж
