На портале законодательства лежит официальная пояснительная записка Высшего законодательного комитета к статье 11 — той самой, что решает судьбу денег покупателя при просрочке по договору на стадии строительства. Записка подробна, авторитетна и разбирает редакцию 2017 года, заменённую 24 ноября 2020 года. Покупатель, нашедший её поиском, получит полосу удержания, которой в законе больше нет. Разбираем действующую редакцию по тексту закона и показываем, что именно разошлось.
Источники перечитаны 2026-09-16: текст закона №19 от 2020 года сверен построчно по PDF-редакции Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), все четыре страницы; пояснительная записка 2018 года — по её странице на том же портале. Каждый адрес проверялся дважды: кодом ответа и совпадением заголовка документа. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный договор оценивается по своим документам.
Статья 11 закона о промежуточном реестре — самая цитируемая норма долевого рынка Дубая: она решает, сколько денег покупатель потеряет, если перестанет платить застройщику. И у неё есть свойство, о котором знают немногие: её меняли дважды.
Ловушка
На портале законодательства лежит пояснительная записка к статье 11 — документ 2018 года, изданный Высшим законодательным комитетом эмирата по запросу генерального директора судов Дубая от 13 марта 2018 года. Он подробен, официален и разбирает норму по полосам готовности.
Он разбирает редакцию закона №19 от 2017 года. А статью 11 с тех пор заменили ещё раз — законом №19 от 2020 года, изданным правителем Дубая 24 ноября 2020 года и вступившим в силу в день публикации.
Записка старше действующего закона на два года. Она не помечена как устаревшая — на документе такой отметки просто нет. Человек, нашедший её поиском по словам «Article 11 off-plan Dubai», получит разбор нормы, которой больше нет.
Что говорит действующая редакция
Мы прочитали закон 19/2020 целиком. Процедура выстроена так, что застройщик не может действовать в одиночку.
Шаг 1 — уведомление департамента. Застройщик обязан уведомить Земельный департамент о неисполнении покупателем обязательств, по форме департамента, с описанием объекта и детальным перечнем нарушенных обязательств.
Шаг 2 — тридцать дней покупателю. Получив уведомление и проверив факт нарушения, департамент обязан вручить покупателю уведомление с тридцатидневным сроком на исполнение. Оно должно быть письменным, датированным и вручено лично, заказным письмом с уведомлением о вручении, по электронной почте либо иным способом, установленным департаментом. Параллельно департамент по возможности посредничает в мировом соглашении; достигнутое соглашение оформляется приложением к договору и подписывается обеими сторонами.
Шаг 3 — официальный документ. Если тридцать дней истекли, а покупатель не исполнил обязательства и не договорился, департамент выдаёт застройщику официальный документ, подтверждающий соблюдение самим застройщиком всей процедуры и процент готовности проекта, рассчитанный по стандартам RERA.
Только после этого застройщик вправе действовать — и, что важно, без обращения в суд или арбитраж.
Три полосы готовности
| Готовность проекта | Что вправе застройщик |
|---|---|
| выше 80% | сохранить договор, удержать все уплаченные суммы и требовать остаток цены; либо потребовать продажи объекта с публичных торгов через департамент, возложив на покупателя расходы; либо расторгнуть в одностороннем порядке и удержать до 40% стоимости объекта по договору |
| от 60% до 80% | расторгнуть в одностороннем порядке и удержать до 40% стоимости объекта по договору |
| ниже 60%, если работы начаты | расторгнуть в одностороннем порядке и удержать до 25% стоимости объекта по договору |
Во всех случаях расторжения излишек сверх удержанного возвращается покупателю: в течение одного года с расторжения либо шестидесяти дней с перепродажи объекта другому покупателю — что наступит раньше.
Обратите внимание на базу: удержание считается от стоимости объекта по договору, а не от уплаченной суммы. Для покупателя, внёсшего небольшую долю, это принципиально: удержание может превысить всё, что он заплатил.
Когда покупателю возвращают всё
Пункт «b» — единственная норма статьи, работающая целиком в пользу покупателя. Если застройщик не начал работы по причинам вне его контроля, без небрежности и упущений с его стороны, либо проект отменён окончательным мотивированным решением RERA, застройщик обязан вернуть все уплаченные покупателями суммы в порядке закона об эскроу-счетах №8 от 2007 года.
Что ещё важно знать
- Норма распространяется на договоры, заключённые ДО вступления закона в силу (пункт «d»). Купили off-plan в 2015 году — правила 2020 года применяются и к вам.
- Земельные договоры без долевой продажи под статью не подпадают (пункт «c»): они живут по своим условиям.
- Это публичный порядок (пункт «f»): несоблюдение установленных правил влечёт ничтожность соответствующего действия. То есть расторжение, проведённое мимо процедуры, юридически не состоялось.
- Суд и арбитраж не закрыты (пункт «g»): норма не лишает покупателя права обратиться туда.
- Прежние действия сохраняют силу (пункт «e»), если совершены по законодательству, действовавшему на тот момент.
Что именно разошлось с запиской
Сравниваем только то, что пояснительная записка утверждает сама:
| редакция 2017 (по записке) | редакция 2020 (по тексту закона) | |
|---|---|---|
| выше 80% | расторжение с удержанием до 40% | плюс прямо названо право удержать все уплаченные суммы и требовать остаток |
| 60–80% | до 40% | до 40% — без изменений |
| ниже 60%, работы начаты | до 25% | до 25% — без изменений |
| работы не начаты | отдельная полоса: удержать до 30% уплаченного | такой полосы нет; вместо неё — полный возврат покупателю, если застройщик не начал по независящим причинам либо проект отменён RERA |
Главное расхождение — последняя строка. Читатель записки решит, что при неначатых работах застройщик вправе удержать до тридцати процентов. В действующем законе этой полосы нет, и при определённых условиях покупателю возвращают всё. Ошибка в эту сторону стоит покупателю денег, которые он мог бы вернуть.
Теперь прочитан и сам закон 2017 года
Выше мы оговаривали, что сравниваем записку с законом, а не два закона. Эту границу мы сняли: закон № 19 от 2017 года прочитан целиком — четыре страницы, статья 11 в редакции, действовавшей до 24 ноября 2020 года. Чтение поправило нас самих в двух местах.
Поправка первая: строка «выше 80%» описывала пробел записки, а не изменение закона. Право застройщика сохранить договор, удержать все уплаченные суммы и требовать остаток стоит в тексте 2017 года дословно. Оно не появилось в 2020 году — записка о нём молчала, а мы прочитали это молчание как отсутствие нормы.
Поправка вторая: полный возврат при отмене проекта существовал и в 2017 году. В редакции 2017 года это отдельный пункт: если проект отменён мотивированным решением RERA, застройщик обязан вернуть все платежи по правилам закона 8/2007. Значит в 2020 году убрали не два основания, а одно — полосу «работы не начаты по независящим от застройщика причинам: удержать до 30%». Именно она заменена полным возвратом.
Чего записка не показывала вовсе. Та самая полоса 30% считалась от уплаченных сумм, тогда как уцелевшие полосы (40% и 25%) считаются от стоимости объекта по договору; и возврат по ней шёл в течение 60 дней, а не года.
Два изменения, которых не называет ни записка, ни наши прежние строки. Первое: в редакции 2017 года процент готовности измерялся по юниту («percentage of completion of the Real Property Unit»), в действующей — по проекту («of the Real Property project»). Второе: отмена проекта в 2017 году требовала «мотивированного решения RERA», а в действующей редакции — окончательного мотивированного решения.
Три редакции статьи 11: 2009 → 2017 → 2020
Между исходным законом 13/2008 и редакцией 2017 года стоит ещё одна переписка — закон № 9 от 2009 года, который заменил статьи 2 и 11 целиком. Мы прочитали её по сводной книге законодательства Земельного департамента и достроили цепочку.
| 2009 (закон 9/2009) | 2017 (закон 19/2017) | действующая (19/2020) | |
|---|---|---|---|
| Чем меряется готовность | проектом | юнитом | проектом |
| выше 80% | удержать всё уплаченное и требовать остаток либо аукцион | то же | то же |
| от 60% | до 40% стоимости юнита | до 40% | до 40% |
| работы начаты, ниже 60% | до 25% стоимости юнита | до 25% | до 25% |
| работы не начаты | до 30% уплаченного | до 30% уплаченного | полосы нет — возврат всего |
| отмена проекта RERA | возврат всего по закону 8/2007 | то же | то же, но решение окончательное |
Что это меняет для читателя. Мера готовности ходила туда и обратно: проект → юнит → снова проект. Значит фраза «считается по проекту» верна для действующей редакции и для 2009 года, но неверна для 2017 — а именно её описывает пояснительная записка, которая до сих пор открывается на портале.
Асимметрия баз старше, чем кажется. То, что полоса 30% считалась от уплаченного, а полосы 40% и 25% — от стоимости объекта по договору, заложено уже в 2009 году. Это не изобретение 2017 года.
Закрываем вопрос, который мы сами оставили открытым. Выше мы писали, что не знаем, была ли процедура с тридцатидневным уведомлением департамента в прежних редакциях. Теперь знаем: она стоит уже в редакции 2009 года — застройщик уведомляет департамент, департамент даёт покупателю тридцать дней. В 2017 году к ней добавлено посредничество: департамент, где возможно, сводит стороны к мировому соглашению.
Чего мы не утверждаем
- Была ли процедура с тридцатидневным уведомлением департамента в редакции 2017 года. Записка о ней не говорит; из её молчания не следует ни её наличие, ни её отсутствие, и мы не делаем вывода.
- Изменения после ноября 2020 года. Более поздних поправок к статье 11 мы на портале не нашли и их наличия не утверждаем.
- Стандарты RERA расчёта готовности. Закон отсылает к ним, но их текста мы не читали и процент готовности считать не учим.
Рядом по теме
- Статья 11: что бывает, когда покупатель перестал платить — разбор действующей нормы по её тексту
- Промежуточный реестр: что закон 13/2008 требует помимо статьи 11
- Эскроу-счёт в долевом строительстве — куда возвращаются деньги по пункту «b»
- Регламент промежуточного реестра 6/2010
- Предпосылки застройщика до старта продаж
