立法门户上挂着最高立法委员会就第11条出具的官方释义说明——正是这一条决定楼花买家停止付款后钱款的去向。说明详尽、权威，而它解读的是2017年版本，该版本已于2020年11月24日被取代。通过搜索找到它的人，会读到一档法律上已不存在的扣留比例。我们依法条原文列出现行版本，并指明究竟哪里不同。
已于 2026-09-16 依官方来源核验：2020年第19号法律的文本系逐行比对迪拜立法门户(dlp.dubai.gov.ae)的PDF版本核实，全部四页；2018年的释义说明取自同一门户的页面。每个地址均经两道核对：响应代码与文件标题的吻合。门户声明英文版为译本，如有歧义以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体合同须按其自身文件评估。
临时产权登记法第11条，是迪拜楼花市场被引用最多的条款：它决定买家停止向开发商付款后会损失多少。而它有一个鲜为人知的特性：它被修订过两次。
陷阱
门户上挂着一份关于第11条的释义说明——2018年的文件，由本酋长国最高立法委员会应迪拜法院总干事2018年3月13日的请求出具。它详尽、正式，逐档梳理该条款。
但它梳理的是2017年第19号法律所形成的版本。此后第11条又被取代了一次——由迪拜统治者于2020年11月24日颁布、自公布之日生效的2020年第19号法律。
该说明比现行法律早两年，且没有任何「已被取代」的标记——文件上根本就没有这种标记。以「Article 11 off-plan Dubai」搜索而找到它的人，读到的是一条已不复存在的规定的分析。
现行版本怎么说
我们通读了2020年第19号法律。程序的设计，使开发商无法单方行事。
第一步——通知主管部门。 开发商须就买家不履行义务一事通知迪拜土地与房产部，使用规定表格，载明单元描述及所违反义务的详细清单。
第二步——给买家三十天。 主管部门收到通知并核实违约后，须向买家送达三十日履约通知。通知须为书面并载明日期，以当面交付、挂号邮件并取得回执、电子邮件，或该部规定的其他方式送达。与此同时，该部须在可能的情况下斡旋达成和解；和解作为附件附于合同，并由双方签署。
第三步——官方文件。 若三十日届满仍未履行亦未和解，该部向开发商出具官方文件，确认开发商自身对程序的遵守，以及依RERA标准计算的项目完工百分比。
此后开发商方可行动——而且，这一点很重要，无须诉诸法院或仲裁。
三个完工档次
| 项目完工度 | 开发商可以怎么做 |
|---|---|
| 超过80% | 维持合同、保留买家已付全部款项并追索余款；或请求该部通过公开拍卖出售该单元，由买家承担相关费用；或单方解除合同并保留合同所载单元价值的至多40% |
| 60%至80% | 单方解除合同并保留合同所载单元价值的至多40% |
| **低于60%**且已开工 | 单方解除合同并保留合同所载单元价值的至多25% |
所有解除情形下，超出保留部分的金额退还买家：自解除之日起一年内，或自该单元转售给其他买家之日起六十日内，以较早者为准。
请注意计算基数：保留额按合同所载单元价值计算，而非按已付金额。对只付了一小部分的买家而言，这一点是决定性的：保留额可能超过他已付的全部。
何时买家全额收回
第(b)款是全然有利于买家的唯一规定。若开发商因其不可控的原因未开工，且本身无过失或疏漏，或项目经RERA终局并说明理由的决定被取消，开发商须依2007年第8号托管账户法的程序，退还买家已付的全部款项。
还有哪些要紧处
- 该条适用于本法生效前订立的合同(第d款)。2015年买的楼花——2020年的规则同样适用于您。
- 不涉及楼花销售的土地买卖合同不在其内(第c款)：仍由合同自身条款管辖。
- 这些规则属公共秩序(第f款)：违反将导致该法律行为无效。绕开程序作出的解除，在法律上没有发生。
- 法院与仲裁并未关闭(第g款)：该条不剥夺买家的救济途径。
- 此前的处置仍然有效(第e款)，只要系依当时有效的法律作出。
与释义说明究竟哪里不同
我们只比对释义说明自身所主张的内容：
| 2017年版本(据说明) | 2020年版本(据法条) | |
|---|---|---|
| 超过80% | 解除并保留至多40% | 另明确规定可保留全部已付款项并追索余款 |
| 60–80% | 至多40% | 至多40%——未变 |
| 低于60%且已开工 | 至多25% | 至多25%——未变 |
| 尚未开工 | 单独一档：保留已付款项的至多30% | 不存在该档；取而代之的是：开发商因不可控原因未开工或RERA取消项目时，向买家全额退款 |
决定性的差异是最后一行。读了说明的人会得出结论：尚未开工时开发商可保留至多百分之三十。而在现行法律中这一档并不存在，在特定情形下买家可收回全部。朝这个方向的误判，让买家损失本可追回的钱。
现在我们也读了2017年法律本身
上文我们说明过：比对的是说明与一部法律，而非两部法律。这一界限已经取消——2017年第(19)号法律已通读完毕，共四页，其中第11条即2020年11月24日之前施行的版本。这次阅读在两处纠正了我们自己。
第一处更正：「80%以上」那一行描述的是说明的缺漏，而非法律的变动。 开发商维持合同、扣留全部已付款项并追索余款的权利，在2017年文本中逐字写明，并非2020年新增；说明对此保持沉默，而我们把这种沉默读成了规范的缺席。
第二处更正：项目被取消时的全额退款在2017年即已存在。 2017年版本将其单列一款：若房地产监管局以说明理由的决定取消项目，开发商须依第8/2007号法律退还全部款项。因此2020年取消的是一种情形而非两种——即「因其无法控制的原因未开工：可扣留至多30%」这一档；正是它被全额退款所取代。
说明完全没有呈现的内容。 那一档30%是按已付款项计算的，而留存下来的各档（40%与25%）按合同约定的房产价值计算；其退款期限为60日，而非一年。
两处变动，说明未提，我们此前的表格也未提。 其一，2017年版本按单套房产衡量完工度（「percentage of completion of the Real Property Unit」），现行版本按项目衡量（「of the Real Property project」）。其二，2017年取消项目需要「房地产监管局说明理由的决定」，现行版本则要求终局的说明理由的决定。
第 11 条的三个版本：2009 → 2017 → 2020
在原始的第13/2008号法律与2017年版本之间，还有一次改写——2009年第(9)号法律，它整体替换了第 2 条与第 11 条。我们在土地局法规合订本中读到了它，从而补齐了这条链。
| 2009年（第9/2009号） | 2017年（第19/2017号） | 现行（第19/2020号） | |
|---|---|---|---|
| 完工度衡量对象 | 项目 | 单套房产 | 项目 |
| 80% 以上 | 扣留全部已付款并追索余款，否则拍卖 | 同上 | 同上 |
| 60% 起 | 至多为单套价值的 40% | 至多 40% | 至多 40% |
| 已开工、低于 60% | 至多为单套价值的 25% | 至多 25% | 至多 25% |
| 尚未开工 | 至多为已付款项的 30% | 至多为已付款项的 30% | 该档取消——全额退款 |
| 房地产监管局取消项目 | 依第8/2007号法律全额退款 | 同上 | 同上，且决定为终局 |
这对读者意味着什么。 衡量对象来回移动：项目 → 单套 → 又回到项目。因此「按项目衡量」对现行版本与 2009 年成立，对 2017 年并不成立——而释义说明所描述的正是 2017 年版本，它至今仍可在该门户上公开打开。
计算基数的不对称比看上去更早。 30% 一档按已付款项计算，而 40% 与 25% 两档按合同约定的单套价值计算，这在 2009 年即已如此。
我们合上一个自己留下的问题。 上文写道，我们不知道通过土地局送达的三十日通知在更早版本中是否存在。现在知道了：2009 年版本即有——开发商通知土地局，土地局给买家三十日。2017 年又增加了调解。
我们在此不作的断言
- 三十日部门通知程序在2017年版本中是否已存在。 说明未提及；从其沉默既不能推出存在，也不能推出不存在，我们不作结论。
- 2020年11月之后的修订。 就第11条而言，我们在门户上未发现，也不断言其存在。
- RERA关于完工度计算的标准。 法律对其作了援引，但我们未读过其文本，也不讲解如何计算。
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