«Этот район — фрихолд» звучит как характеристика места, а по документу это характеристика УЧАСТКА. Регламент №3 от 2006 года разрешает иностранцам владеть не «в районе», а на перечисленных поимённо земельных участках, и в одном месте — Nad al-Sheba, участок 224 — даёт только узуфрукт или аренду, но не собственность. Разбираем механизм по официальному тексту Dubai Legislation Portal и объясняем, почему по конкретной квартире ответ даёт запись Земельного департамента, а не название на вывеске.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст регламента №3 от 2006 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи и в конце материала. Это не юридическая консультация: по конкретному объекту ответ даёт Земельный департамент.
Слово «фрихолд» в объявлениях работает как ярлык района: «Marina — фрихолд», «такой-то район — нет». Документ, который это решает, устроен иначе. Он перечисляет земельные участки.
Что именно разрешает регламент
Право владения для неграждан задаёт статья 4 закона о регистрации недвижимости: не гражданам ОАЭ и стран Залива владение доступно в районах, определённых Правителем. Сам перечень вынесен в отдельный акт — Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai, изданный 7 июня 2006 года.
Его статья 3 формулирует разрешение так:
«Non-UAE Nationals may acquire freehold ownership rights over Real Property without time restriction, usufruct rights, or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years, with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas…»
«Неграждане ОАЭ могут приобретать права собственности на недвижимость без ограничения срока, права узуфрукта или права аренды на срок до девяноста девяти (99) лет в отношении земельного участка (участков), указанного напротив каждой из следующих областей…» — Regulation No. (3) of 2006, Article 3
Ключевые слова — «with respect to the land plot(s) indicated opposite each of the following areas». Разрешение относится к участкам, перечисленным напротив названия области, а не к области целиком. Это и есть механизм: право привязано к номеру участка.
Перечень в редакции 2006 года
Ниже — области и участки ровно так, как они названы в статье 3. Это список в редакции на дату издания регламента, 7 июня 2006 года. С тех пор карта владения расширялась другими актами; мы их не проверяли и потому не перечисляем, а список ниже не выдаём за полный и действующий на сегодня.
| Область по регламенту | Участки |
|---|---|
| Umm Hurair 2 | 013 |
| Al Barsha South 2 | 002 |
| Al Barsha South 3 | 002 |
| Emirates Hills 1 | 004, 814 |
| Emirates Hills 2 | 001, 049 |
| Emirates Hills 3 | 001 |
| Jebel Ali | 051, 074, 081, 082, 083, 084, 142, 143, 391 |
| Al Jaddaf | 003, 007, 008 |
| The World Islands | 001 |
| Ras al Khor | 165 |
| Al Rowyah | 063, 065 |
| Sheikh Zayed Road | 118, 147 |
| Sofouh 1 | 069 |
| Sofouh 2 | 005 |
| Al-Qouz 3 | 005, 006 |
| Al-Qouz Industrial Area 2 | 010, 030 |
| Al-Qouz Industrial Area 3 | 028 |
| Mirdif | 143, 144 |
| Dubai Marina | 007, 014, 015, 033 |
| Palm Jebel Ali | 001 |
| Palm Jumairah | 001 |
| Nad al-Sheba | 209, 215, 222 |
| Warsan 1 | 002 |
Названия воспроизведены как в документе, включая написание «Palm Jumairah» — в маркетинговых материалах та же коса обычно пишется иначе, и это лишний повод сверять объект по участку, а не по вывеске.
Место, где собственность не даётся
Отдельная статья 4 регламента выделяет один адрес и сужает для него набор прав:
«Non-UAE nationals may acquire usufruct rights or leasehold rights for up to ninety-nine (99) years in plot no. (224) of the Nad al-Sheba area…»
«Неграждане ОАЭ могут приобретать права узуфрукта или права аренды на срок до девяноста девяти (99) лет в отношении участка №(224) области Nad al-Sheba…»
Сравните со статьёй 3: там перечислены три формы права, включая собственность без ограничения срока. Здесь форм только две — узуфрукт и аренда до 99 лет, без права собственности. Причём соседние участки той же области (209, 215, 222) стоят в общем перечне статьи 3. Один и тот же топоним, разный объём прав у разных участков — лучшая иллюстрация того, почему «район фрихолд» не является утверждением о вашем объекте.
Чем узуфрукт отличается от собственности и мусатахи по срокам, сборам и месту регистрации — отдельный разбор.
Регламент вступил в силу сразу
Статья 5:
«This Regulation will be published in the Official Gazette and will come into force on the day on which it is published.»
Без отложенного срока: публикация и вступление в силу в один день.
Как проверить свой объект
Название в объявлении статуса не доказывает. Доказывает запись:
- Смотрите на участок, а не на бренд проекта. Разрешение в статье 3 дано участкам, перечисленным напротив области.
- Правоустанавливающий факт — запись Земельного департамента. Реестр имеет абсолютную доказательственную силу, а незарегистрированная сделка недействительна: разбор закона №7 от 2006 года.
- Различайте форму права. Собственность, узуфрукт и аренда до 99 лет — три разных объёма, и на соседних участках они могут отличаться.
- Сверяйте посредника. Разрешение брокера проверяется за минуту: как именно.
- Считайте сборы перехода заранее. Из чего складываются 4%.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Что таблица выше — действующий полный список. Это перечень статьи 3 в редакции на 7 июня 2006 года. Позднейшие расширения существуют; мы их не проверяли и не воспроизводим, а значит и не заявляем полноту.
- Что названная область целиком открыта для владения. Регламент разрешает участки, перечисленные напротив области, а не область.
- Что конкретная квартира попадает под перечень. Этого нельзя утверждать по названию проекта — ответ даёт запись Земельного департамента по конкретному объекту.
- Границ участков и их нынешней нумерации. Мы приводим номера как в тексте регламента и не сверяли их с текущей кадастровой картой.
Источники
- Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 3 (перечень областей и участков, три формы права), статья 4 (участок 224 в Nad al-Sheba — только узуфрукт или аренда), статья 5 (вступление в силу в день публикации). Дата издания — 7 июня 2006 года.
- Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 4, отсылающая перечень районов к акту Правителя.
- u.ae — Expatriates buying a property in the UAE — портал правительства ОАЭ: ссылка на статью 3 регламента №3 от 2006 года как на документ, определяющий участки под фрихолд.
