Бюллетень №85 от 2006 года — та самая рамка, по которой работает брокер в Дубае: без лицензии и записи в Реестре брокеров деятельность запрещена, договор о посредничестве обязан быть письменным, а право на вознаграждение возникает только при заключённом договоре сторон. Процент комиссии правило НЕ устанавливает — оно отсылает к соглашению, а при его отсутствии к преобладающей практике. Разбираем 47 статей по официальному тексту и сверяем с гидом RERA 2024 года, который называет этот бюллетень действующей рамкой.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: полный текст бюллетеня №85 от 2006 года — по сборнику «Dubai Real Estate Legislation» Земельного департамента Дубая (в доступной нам редакции стоит знак © 2014 Government of Dubai Legal Affairs Department); действующая практика — по «Real Estate Brokerage Practice Guide», второе издание, ноябрь 2024, выпущенному Real Estate Regulatory Agency. Сборник оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный спор оценивается по своим документам.
У покупателя и продавца в Дубае почти всегда есть посредник. Вопрос, который задают чаще всего, звучит как «сколько процентов положено брокеру по закону». Ответ у правила есть, и он не тот, которого ждут: процент не установлен вовсе. Зато установлено многое другое — кому вообще можно работать брокером, что он обязан раскрыть, когда теряет право на деньги и в какой момент это право возникает.
Рамка называется Bylaw No. (85) of 2006 Regulating the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai — бюллетень, изданный Председателем Земельного департамента 30 мая 2006 года. Он не самостоятельный акт: в преамбуле сказано, что издан он на основании статьи 6.6 и статьи 28 закона №7 от 2006 года о регистрации недвижимости — того самого, который создаёт право записью в реестре.
Документу двадцать лет, и первый честный вопрос — жив ли он. Жив: гид RERA Real Estate Brokerage Practice Guide второго издания, выпущенный в ноябре 2024 года, открывается разделом «UAE Bylaw No. 85 of 2006 regulating the Real Estate Brokers Register in Dubai» и строит вокруг него всю практику брокера.
Без записи в Реестре работать нельзя
«No Person may engage in Real Estate Brokerage activities in the Emirate unless he is licensed by the Competent Entities and entered in the Register.»
«Никто не вправе заниматься брокерской деятельностью в эмирате, если он не лицензирован компетентными органами и не внесён в Реестр.» — Bylaw No. (85) of 2006, статья 3
Условия два, и они складываются: лицензия органа, выдающего лицензии, и запись в Реестре брокеров, который ведёт Департамент (статья 4). Одного без другого не хватает.
Статья 5 делит брокеров на две категории. Категория B — те, кто работает по лицензии компетентных органов; это обычный случай. Категория A — лица с опытом, внесённые в отдельный Roll и сертифицированные Председателем, но не лицензированные компетентными органами; они освобождены от требований регистрации. Кто сегодня попадает в категорию A и ведётся ли этот Roll — вопрос к Департаменту, из текста бюллетеня это не следует.
Что проходит человек, прежде чем стать брокером
Статья 6 перечисляет восемь позиций заявления для категории B — и это не формальность:
- действующая торговая лицензия компетентных органов;
- свидетельство о членстве в Торгово-промышленной палате Дубая;
- копия паспорта заявителя (для индивидуальных предприятий и компаний);
- копия свидетельства о праве собственности на офис брокера или договор аренды;
- справка о добропорядочности и репутации на владельца и управляющих директоров;
- подтверждение, что никто из директоров и уполномоченных управлять компанией не банкрот и не осуждён за преступление, затрагивающее честь или добросовестность;
- свидетельства о прохождении учебных курсов по программам сертификации, аккредитованным Департаментом;
- свидетельство о сдаче экзамена по брокерской деятельности, подготовленного Департаментом.
Дальше сроки: подразделение вправе в течение семи дней запросить дополнительные документы (статья 7) и обязано передать заявление Комитету в течение семи рабочих дней с момента подачи или досылки документов (статья 9). Комитет одобряет или отклоняет, причём решение об отказе обязано быть мотивированным (статья 10); после отказа можно подать повторно в течение четырнадцати дней, устранив нарушения (статья 11).
Номер брокера обязан стоять в его переписке
Это самая практичная норма во всём бюллетене для клиента:
«The Division will issue a Real Estate Broker card to applicant bearing his name, address, and registration number in the Register. The name and registration number entered in the Register must appear in all correspondence and reports issued by the Real Estate Broker.»
«Подразделение выдаёт заявителю карту брокера с указанием имени, адреса и регистрационного номера в Реестре. Имя и регистрационный номер, внесённые в Реестр, обязаны фигурировать во всей переписке и во всех отчётах, выпускаемых брокером.» — Bylaw No. (85) of 2006, статья 12
То есть письмо от брокера без имени и номера — уже отступление от правила, а не стилистическая вольность. Проверить сам номер можно публичными сервисами Департамента — как именно, разобрано в отдельном материале про Trakheesi.
Регистрация не бессрочна: статья 13 требует ежегодного продления, а заявление подаётся не позднее чем за тридцать дней до истечения свидетельства.
Обязанности, которые проще всего проверить в переписке
Третья глава — про поведение. Несколько норм оттуда полезны любому, кто сейчас ведёт сделку.
Брокер обязан вести собственный реестр сделок, хранить документы и по требованию сторон выдавать им заверенные копии. При продаже по плану или по образцу — хранить этот план или образец до завершения сделки (статья 15).
Раскрытие идёт в обе стороны. Клиенту брокер обязан раскрыть все детали переговоров, этапы процесса и всё, что позволит принять верное решение; другой стороне договора — все существенные обстоятельства предмета соглашения, необходимые, чтобы избежать неопределённости (статья 17). Статья 19 усиливает: даже представляя только одну сторону, брокер обязан добросовестно раскрывать известные ему детали и условия сделки и отвечает за любой обман или ошибку, которые допустил.
Брокеру запрещено содействовать сделке, нарушающей действующие законы и регламенты (статья 18).
Брокер не может сам стать второй стороной договора, который сводит, если его на это не уполномочила одна из сторон, — а если уполномочила, он лишается права на вознаграждение (статья 20). Норма выглядит технической, но именно она отделяет посредника от перекупщика.
Полученные деньги и бумаги брокер держит как доверитель: любые суммы, ценные бумаги, облигации и иные предметы, переданные ему сторонами на хранение или для передачи другой стороне, он обязан передать по договорённости и подчиняется правилам доверительного хранения (статья 21).
Ответственность за убытки наступает за обман, за введение в заблуждение и за несоблюдение правил бюллетеня или кодекса профессиональной этики (статья 22). Сам кодекс этики готовит Комитет, консультируясь с квалифицированными брокерами (статья 14).
И отдельная норма, ради которой стоит читать главу целиком:
«A Real Estate Broker will forfeit his right to remuneration or to claim refund of expenses if he breaches his obligations to his client by acting in the interest of the other party or by accepting a promise of a benefit from the other party…»
«Брокер утрачивает право на вознаграждение и на возмещение расходов, если нарушает обязанности перед клиентом, действуя в интересах другой стороны либо принимая обещание выгоды от другой стороны…» — Bylaw No. (85) of 2006, статья 23
Если брокеров несколько, они отвечают солидарно, пока не уполномочены действовать раздельно (статья 24); если несколько клиентов наняли одного брокера на одну сделку — они отвечают солидарно, если не договорились об ином (статья 25).
Комиссия: чего правило НЕ говорит и что говорит
Здесь — главный сюжет.
Договор о посредничестве обязан быть письменным. Статья 26 требует указать в нём имена сторон, характеристики объекта и условия посредничества; договор вносится в запись Реестра недвижимости.
Процента в правиле нет. Статья 27: вознаграждение определяется соглашением, а при отсутствии соглашения — по преобладающей практике. Никакой ставки, никакого потолка, никакой формулы бюллетень не содержит. Распространённую в рынке цифру мы здесь не называем: практика — не норма, и подменять одно другим в тексте о законе нельзя.
Момент возникновения права на деньги назван точно. Статья 28 состоит из трёх правил:
| Правило | Как сформулировано в статье 28 |
|---|---|
| основание | вознаграждение причитается, только если между сторонами заключён договор; договор считается заключённым, когда все стороны согласовали все условия, предусмотренные договором о посредничестве |
| момент | право возникает при подписании договора купли-продажи и его регистрации в Департаменте, если договор о посредничестве не устанавливает иное |
| отлагательное условие | если купля-продажа поставлена в зависимость от условия, согласованного в договоре о посредничестве, вознаграждение причитается только при наступлении этого условия |
Дальше — четыре ситуации, которые чаще всего и становятся спором:
- Договор о посредничестве расторгнут. Брокер вправе требовать вознаграждение, как согласовано в договоре, — кроме случаев, когда доказаны его обман или грубая небрежность (статья 29).
- Переговоры ни к чему не привели. Ни вознаграждения, ни возмещения понесённых расходов, если в договоре не предусмотрено иное (статья 30).
- Несколько брокеров работали на одну сторону, и сделка состоялась. Гонорар делится между ними так, как если бы это был один брокер, по условиям заключённого ими договора (статья 31).
- Сторона наняла нескольких брокеров по отдельности, и успеха добился один. Весь гонорар причитается исключительно ему (статья 32).
И правило о том, кто платит: платит та сторона, которая назначила брокера; если брокера назначили обе стороны, каждая отвечает за свою долю отдельно, даже если стороны договорились, что платить будет одна из них (статья 33).
Куда идти со спором по брокерскому договору
Статья 34 создаёт при Департаменте Совет из четырёх человек и юридического советника Департамента — с юрисдикцией по спорам из договоров о посредничестве. Но у этой двери есть замок:
«The Council will not consider real estate brokerage disputes unless the Brokerage Agreement provides for the amicable settlement of disputes by the Department, or unless the disputants agree at a later stage to refer their disputes to the Department.»
«Совет не рассматривает брокерские споры, если договор о посредничестве не предусматривает мирное урегулирование споров Департаментом либо если стороны спора не согласятся передать спор Департаменту на более позднем этапе.» — Bylaw No. (85) of 2006, статья 35
Соглашение о мирном урегулировании должно быть письменным, а предмет спора — определён в этом документе. То есть путь к быстрому разбирательству закладывается в момент подписания договора с брокером, а не в момент ссоры.
Процедура задумана короткой: заявление подаётся по форме с приложениями по числу спорящих, после оплаты сбора секретариат уведомляет вторую сторону, та отвечает письменно в течение недели, а Совет обязан разрешить спор в течение тридцати дней с даты передачи дела; продление без уважительных причин не допускается (статья 38). Решения выносятся по нормам права, если Совет не уполномочен на примирение, — тогда он связан лишь нормами публичного порядка (статья 36).
Это отдельная дверь, не путать с Центром по разрешению арендных споров и не с специальным трибуналом по замороженным проектам: там другие предметы спора.
Санкции: от уведомления до чёрного списка
Статья 39 даёт Комитету четыре меры — без ущерба для наказаний по применимым законам: уведомление; предупреждение; приостановка деятельности на срок до шести месяцев; внесение в чёрный список.
Статья 40 отдельно описывает аннулирование регистрации: оно наступает при нарушении кодекса профессиональной этики, грубом нарушении действующих законов и инструкций либо при накоплении трёх чёрных точек. Аннулирование оформляется решением генерального директора по рекомендации Комитета с указанием причин; брокер вправе в течение пятнадцати дней подать Председателю жалобу, и решение Председателя окончательно.
Статья 41 перечисляет пять случаев утраты статуса брокера, и один из них легко упустить: приостановка брокерской деятельности более чем на двенадцать месяцев подряд без причины, приемлемой для Комитета. Остальные — прекращение деятельности с уведомлением Департамента, невыполнение любого из требований бюллетеня, доказанное получение регистрации на основании ложных сведений и решение Председателя по статье 40. О приостановке и аннулировании подразделение обязано уведомить компетентные органы (статья 42).
Что к бюллетеню добавила практика 2024 года
Гид RERA ноября 2024 года переводит рамку двадцатилетней давности в сегодняшние инструменты. Главное для клиента:
- Смарт-контракты A, B и F обязательны. Контракт A — договор о маркетинге объекта между продавцом и брокерской компанией; контракт B — соглашение о намерении купить между покупателем и брокером; контракт F — договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Гид формулирует это как обязанность брокеров использовать смарт-контракты для маркетинга и продаж.
- У рекламы обязан быть номер разрешения. Брокерская компания получает разрешение на любое рекламное или маркетинговое действие через систему Trakheesi, и номер разрешения обязан отображаться в объявлении. Гид перечисляет четырнадцать видов — от объявлений в газетах, SMS и наружной рекламы до дней открытых дверей, выставок, церемоний запуска проектов и рекламы на автомобилях.
- «Зелёный список» ограничивает холодные контакты. Сервис в приложении Dubai REST даёт брокеру телефоны и адреса зарегистрировавшихся собственников. Связываться с собственниками, не входящими в зелёный список, брокерам не разрешено; при жалобе или сообщении инвестора либо клиента выносится нарушение, а деятельность приостанавливается.
- Маркетинг проектов по плану — только при трёх условиях. Проект лицензирован и зарегистрирован в RERA; у него есть эскроу-счёт, и покупателей инструктируют вносить средства только на этот счёт; между застройщиком и брокерским офисом заключён маркетинговый договор. Почему эскроу здесь не деталь, разобрано в материале о счетах эскроу, а что обязан иметь застройщик до старта продаж — в материале о предварительных условиях.
- Сделка оформляется через офисы доверенных регистраторов, представляющих Департамент; электронные контракты для записи сделок купли-продажи обязательны. Отдельная сеть офисов доверенных сервисов оформляет договоры аренды и справки — та же дорога, по которой идёт регистрация в Ejari.
- Спор по контракту F можно попытаться урегулировать миром: заявление подаётся через Trakheesi, профильный отдел собирает встречу по нарушению; если согласия нет, сторонам остаётся суд.
- Карта брокера выдаётся в четыре шага: лицензия у лицензирующих органов → регистрация лицензии в Trakheesi → заявка на карту через Trakheesi → после оплаты сборов выпускается электронная карта.
- Классификация офисов и брокеров. RERA присваивает рейтинги по утверждённым критериям; гид прямо призывает брокеров стремиться к пяти звёздам или золотой категории.
Кодекс этики в гиде сведён к десяти пунктам: справедливое обращение, уважение в процедурах, сохранение приватности, честность и порядочность, контроль качества, добросовестность, ответственность перед обществом, соблюдение интересов сторон договора, сохранность документов и соблюдение регламентов Земельного департамента.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Размер комиссии брокера. Бюллетень его не устанавливает (статья 27) — он отсылает к соглашению сторон, а при его отсутствии к преобладающей практике. Рыночные значения из вторичных источников мы не приводим: это была бы практика в позиции нормы.
- Размеры сборов и штрафов. Статья 45 относит сборы за услуги по бюллетеню к отдельному решению Председателя Департамента; тарифных актов мы не читали, и ни одной суммы здесь нет.
- Числа из экзаменационных образцов гида. В разделе форм приведены учебные задачи; ставка сервисного сбора в них — условие задачи, а не рыночная величина. Более того, в доступной нам редакции образец из раздела «Laws and Legislation» спрашивает о проценте удержания при расторжении сделки по плану, а шаги решения относятся к площадям участков, и итоговая строка не совпадает с собственным расчётом. Поэтому ни одного числа из этих образцов мы не публикуем.
- Постатейную сверку с позднейшими поправками. Текст мы приводим по официальному сборнику Земельного департамента; гид RERA от ноября 2024 года называет бюллетень №85 от 2006 года действующей рамкой, но точечных изменений отдельных статей мы постатейно не проверяли. Действующую редакцию следует смотреть у источника.
- Содержание кодекса профессиональной этики и циркуляров. Бюллетень отсылает к кодексу, который готовит Комитет (статья 14), а гид — к разделу циркуляров; ни того, ни другого мы не цитируем.
- Состав и порядок работы Постоянного комитета по брокерской деятельности сверх того, что названо в самом бюллетене.
Источники
- Dubai Real Estate Legislation — сборник Земельного департамента Дубая, раздел «Bylaw No. (85) of 2006 Regulating the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai»: издание бюллетеня Председателем Земельного департамента 30 мая 2006 года на основании статьи 6.6 и статьи 28 закона №7 от 2006 года; запрет деятельности без лицензии и записи в Реестре (статья 3); ведение Реестра Департаментом (статья 4); категории A и B (статья 5); восемь позиций заявления, включая экзамен Департамента и справку о добропорядочности (статья 6); сроки рассмотрения и мотивированный отказ (статьи 7, 9, 10, 11); карта брокера и обязательное указание имени и номера в переписке и отчётах (статья 12); ежегодное продление за тридцать дней (статья 13); кодекс профессиональной этики (статья 14); собственный реестр сделок и хранение плана или образца до завершения сделки (статья 15); раскрытие обеим сторонам (статья 17); запрет содействовать незаконным сделкам (статья 18); ответственность за обман и ошибку (статья 19); запрет выступать второй стороной и утрата вознаграждения при уполномочивании (статья 20); правила доверительного хранения переданных сумм и бумаг (статья 21); ответственность за убытки (статья 22); утрата права на вознаграждение при действиях в интересах другой стороны (статья 23); солидарность нескольких брокеров и нескольких клиентов (статьи 24, 25); обязательная письменная форма договора о посредничестве (статья 26); определение вознаграждения соглашением, а при его отсутствии преобладающей практикой (статья 27); основание, момент и отлагательное условие возникновения права на вознаграждение (статья 28); расторжение договора, безрезультатные переговоры, несколько брокеров на одной стороне и раздельное назначение (статьи 29–32); кто платит при назначении обеими сторонами (статья 33); Совет из четырёх человек и юридического советника (статья 34); условие письменного соглашения о мирном урегулировании (статья 35); порядок и тридцатидневный срок разрешения спора (статьи 36, 38); четыре меры Комитета, включая приостановку до шести месяцев и чёрный список (статья 39); аннулирование регистрации при трёх чёрных точках и пятнадцатидневная жалоба Председателю (статья 40); пять случаев утраты статуса, включая перерыв более двенадцати месяцев (статья 41); уведомление компетентных органов (статья 42); переходный период шесть месяцев с возможным продлением на три (статья 43); сборы по решению Председателя (статья 45); вступление в силу в день подписания (статья 47).
- Real Estate Brokerage Practice Guide, второе издание, ноябрь 2024 — Real Estate Regulatory Agency, Real Estate Licensing and Enablement Department, документ DLD/RERA/RL/LP/Manual/No.6/Vr.2: раздел о бюллетене №85 от 2006 года как действующей рамке; десять пунктов этики профессии; смарт-контракты A, B и F; системы Trakheesi и Dubai REST; разрешения на рекламу и обязательное отображение номера разрешения, перечень из четырнадцати видов рекламы; «зелёный список» и запрет контакта с собственниками вне его; классификация офисов и брокеров; три условия маркетинга проектов по плану; мирное урегулирование по контракту F через Trakheesi; офисы доверенных регистраторов и доверенных сервисов, обязательность электронных контрактов; четыре шага получения карты брокера; программа Dubai Real Estate Brokers Program.
