Арендный закон Дубая читают ради оснований выселения, а он отвечает и на вопросы, которые случаются чаще. Продажа квартиры новому собственнику НЕ прекращает срочный договор аренды. Смерть арендодателя или арендатора договор тоже не прекращает — отношения продолжаются с наследниками. Отключить услуги, чтобы выдавить арендатора, закон прямо запрещает и называет, куда идти. А иск о выселении не освобождает арендатора от платы на время разбирательства.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №26 от 2007 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный договор оценивается по своим фактам.
Арендный закон открывают, когда дело идёт к конфликту, и читают в нём главу про выселение. Между тем самые частые житейские ситуации — «квартиру продали», «собственник умер», «отключили воду» — описаны в других статьях, и ответы там неочевидные.
Документ — Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, изданный 26 ноября 2007 года.
⚠️ Какие статьи по этой странице читать нельзя
Начнём с границы. Закон №33 от 2008 года заменил одиннадцать статей этого закона — 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36, — а страница на портале несёт первоначальную редакцию 2007 года. Всё, что ниже, взято из статей, которых та замена не касалась: 23, 24, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35. Заменённые статьи — включая основания выселения и уведомление за 90 дней — разобраны нами по действующему тексту, и их содержимое сюда не переносится.
Квартиру продали — договор остаётся
Статья 28 отвечает на самый частый страх арендатора:
«Transferring the ownership of Real Property to a new owner does not affect the Tenant's right to continue to occupy the Real Property by virtue of the Lease Contract entered into with the previous owner, provided that such Lease Contract has a fixed term.»
«Переход права собственности на недвижимость к новому собственнику не затрагивает право арендатора продолжать занимать объект в силу договора аренды, заключённого с прежним собственником, при условии что такой договор имеет определённый срок.» — Law No. (26) of 2007, Article 28
Условие здесь одно и существенное: срок. Договор с определённым сроком переживает смену собственника; из текста статьи это единственное названное требование. Отсюда практический вывод для обеих сторон сделки купли-продажи: действующая аренда — не обстоятельство «на усмотрение нового владельца», а факт, который надо учитывать в цене и в планах.
Смерть стороны договор не прекращает
Статья 27 столь же прямая: договор аренды не прекращается смертью арендодателя или арендатора, договорные отношения продолжаются с наследниками. Исключение сделано только для одной стороны: если наследники арендатора захотят прекратить отношения, они вправе это сделать — но прекращение вступает в силу не ранее чем через тридцать дней с даты уведомления арендодателя либо в дату истечения договора, смотря что наступит раньше.
Обратите внимание на асимметрию: право выйти названо у наследников арендатора, а не у наследников арендодателя.
Субаренда и переуступка
Статья 24: если стороны не согласовали иное, арендатор не вправе передавать пользование объектом или сдавать его в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
А статья 30 защищает того, кто вселился с согласия: если трибунал вынес решение о прекращении договора аренды, а объект занимает субарендатор по договору с арендатором, одобренному арендодателем, субарендатор вправе продолжать занимать объект на условиях договора субаренды. Ключевые слова — «одобренному арендодателем»: письменное согласие из статьи 24 здесь и превращается в защиту.
Улучшения остаются объекту
Статья 23: если стороны не согласовали иное, при освобождении объекта и передаче владения арендатор не вправе демонтировать сделанные им улучшения. Норма диспозитивная — оговорка «unless otherwise agreed» стоит в начале, — поэтому судьба дорогого ремонта решается в договоре, а не после переезда.
Иск о выселении не отменяет арендную плату
Статья 31 закрывает популярную тактику:
«Filing a claim to evict the Tenant does not exempt the Tenant from paying the Rent for the whole period during which the claim is considered, and until an award is rendered and executed.»
«Подача иска о выселении арендатора не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за весь период рассмотрения иска и до вынесения и исполнения решения.» — Law No. (26) of 2007, Article 31
Перестать платить, «раз всё равно судимся», — не нейтральный ход: обязанность сохраняется до исполнения решения.
Отключать услуги нельзя — и закон говорит, куда идти
Статья 34 — самая практичная норма всего блока:
«The Landlord may not disconnect services from the Real Property or disturb the Tenant in his use of the Real Property in any manner.»
«Арендодатель не вправе отключать услуги от объекта или каким бы то ни было образом препятствовать арендатору в пользовании объектом.» — Law No. (26) of 2007, Article 34
И дальше — два адреса, названные самим законом. Арендатор может обратиться в полицейский участок по месту нахождения объекта, чтобы пресечь нарушение или зафиксировать его протоколом. И может обратиться в трибунал с иском о возмещении причинённого ущерба, подкрепив требование официальными документами, подтверждающими нарушение.
Ту же логику — «путь взыскания задан законом, отключение доступа им не является» — мы встречали в законе о совместной собственности применительно к сервисным сборам.
Арбитражная оговорка
Статья 32: если стороны договорились передавать споры из исполнения договора в арбитраж, ни одна из них не вправе совершать действия, затрагивающие объект либо права и обязанности сторон по договору. При этом трибунал может по заявлению любой стороны вынести временные решения, чтобы сохранить права и правовое положение до арбитражного решения.
Статья 33 закрывает тупик: если стороны не согласовали арбитров, либо согласованный арбитр отказался, ушёл, отведён или не может работать, и договорённости на этот случай нет, — трибунал по заявлению любой стороны назначает арбитров, причём в количестве, равном согласованному или дополняющем его.
Кто исполняет решения
Статья 35 разводит исполнение: решения об освобождении объекта исполняются через трибунал по принятым для этого правилам; все прочие его решения исполняет исполнительная секция судов Дубая.
Здесь нужна оговорка о названии: слово «трибунал» в тексте указывает на орган, образованный декретом №2 от 1993 года, а этот декрет заменён декретом №26 от 2013 года, передавшим дела Центру разрешения арендных споров. Мы не толкуем — замена названа в самом декрете 2013 года и разобрана отдельно. Практический порядок подачи — в отдельном материале.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Содержание одиннадцати заменённых статей. Они действуют в редакции закона №33 от 2008 года; по странице 2007 года мы их не цитируем и сюда не переносим.
- Проценты повышения арендной платы. Их задаёт отдельный акт, в этом законе их нет.
- Как трибунал оценивает «препятствование пользованию». Закон называет запрет и адреса обращения, а не критерии доказывания.
- Порядок исполнения решений сегодня. Статья 35 описывает распределение, но правила и сам орган менялись; конкретную процедуру нужно проверять в Центре.
- Любые суммы. Ни одной в этом материале нет: речь о правах, сроках и адресах.
Источники
- Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 23 (улучшения не демонтируются, если не согласовано иное), статья 24 (субаренда и переуступка только с письменного согласия), статья 27 (смерть стороны не прекращает договор; наследники арендатора вправе выйти с уведомлением за 30 дней), статья 28 (смена собственника не затрагивает срочный договор), статья 30 (субарендатор с одобрения арендодателя продолжает занимать объект), статья 31 (иск о выселении не освобождает от платы до исполнения решения), статья 32 (арбитражная оговорка и временные решения трибунала), статья 33 (назначение арбитров трибуналом), статья 34 (запрет отключать услуги и препятствовать пользованию; обращение в полицию и иск о возмещении), статья 35 (исполнение решений об освобождении через трибунал, прочих — исполнительной секцией судов Дубая). Дата издания — 26 ноября 2007 года. Одиннадцать статей этого закона действуют в редакции закона №33 от 2008 года.
