أنشأ المرسوم رقم 56 لسنة 2009 في دبي لجنة ذات اختصاص حصري بالشيكات التي يحرّرها المشتري لصالح المطوّر العقاري: على الشرطة إحالة هذه الشكاوى إليها، ولا يجوز للنيابة العامّة والمحاكم نظرها قبلها بل عليها وقف إجراءاتها، وحكم اللجنة نهائي غير قابل للطعن. وإلى جانب ذلك نقرأ قانون المعاملات التجارية الاتحادي لسنة 2022: الشيك غير المدفوع لعدم كفاية الرصيد سند تنفيذي، وعلى البنك الوفاء الجزئي، ولا يُقبل الاعتراض على الوفاء إلا عند ضياع الشيك أو إفلاس حامله.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ المرسوم رقم 56 لسنة 2009 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae) منسوباً إلى المجلس الأعلى للتشريع في الإمارة، 2014؛ والقواعد الاتحادية للشيك من Federal Decree by Law No. (50) of 2022 بشأن المعاملات التجارية، المنشور على بوّابة حكومة الإمارات. ويذكر المصدران أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كلّ حالة تُقيَّم بمستنداتها.
الصفقة العقارية في دبي محمّلة بالشيكات دائماً تقريباً: أقساط للمطوّر، وسنة إيجار بعدّة شيكات، وضمانات. لذلك يتكرّر السؤال نفسه عند المشتري والبائع: ماذا يحدث حين يرتدّ الشيك؟ للإمارة باب مستقلّ لهذه الحالة، وللاتحاد مجموعة قواعد خاصّة بالشيك نفسه. طبقتان مختلفتان، والخلط بينهما مكلف.
الطبقة الأولى: لجنة الإمارة
صدر Decree No. (56) of 2009 Establishing a Special Tribunal for the Settlement of Cheque Disputes Relating to Real Estate Transactions عن حاكم دبي في 1 نوفمبر 2009، ويُعمل به من تاريخ صدوره (المادة 8).
وتبيّن الديباجة فوراً ما يستند إليه المرسوم: القانون 3/1992 بشأن محاكم دبي، والقانون 1/1994 بشأن الرسوم القضائية، والقانون 7/2006 بشأن التسجيل العقاري، والقانون 8/2007 بشأن حسابات الضمان، والقانون 13/2008 بشأن السجلّ العقاري المبدئي. أي أنّ الحديث عن شيكات داخل البناء والتقسيط، لا عن الشيكات عموماً.
من يفصل
تجمع المادة 1 تشكيلاً ثلاثياً مختلطاً عن قصد:
- قاضٍ من محكمة الاستئناف بمحاكم دبي رئيساً؛
- قاضٍ من المحكمة الابتدائية عضواً؛
- ممثّل عن دائرة الأراضي والأملاك عضواً.
ويؤدّي العضو غير القاضي قبل مباشرة عمله اليمين أمام مدير ديوان صاحب السموّ الحاكم (المادة 2).
ما الذي يدخل في اختصاص اللجنة بالضبط
الدقّة هنا في حدود الاختصاص:
«The Tribunal will have exclusive jurisdiction to settle complaints related to dishonoured cheques which are issued by a purchaser and made payable to a real estate developer, or those cheques issued by those with usufruct rights or with long-term leasehold rights, whose rights are preserved pursuant to the above mentioned Law No. (7) of 2006.»
«تختصّ اللجنة دون غيرها بالفصل في الشكاوى المتعلّقة بالشيكات المرتدّة التي يحرّرها المشتري لصالح مطوّر عقاري، أو الشيكات الصادرة عن أصحاب حقوق الانتفاع أو حقوق الإجارة الطويلة الأجل المحفوظة وفق القانون رقم 7 لسنة 2006 المشار إليه.» — Decree No. (56) of 2009، المادة 3
الاتّجاه مسمّى: من المشتري إلى المطوّر. وذُكر أصحاب حقّ الانتفاع والإجارة الطويلة على حدة — وهي صور للملكية تناولناها مستقلّة. وما خرج عن هذا الوصف لا ترسله المادة 3 إلى اللجنة.
ما تملك اللجنة فعله
تمنح المادة 4 أربع صلاحيات، وأولاها اثنتان عن الصفقة لا عن العقاب:
| الصلاحية | الشرط |
|---|---|
| إلغاء الشيك المرتدّ المحرَّر لصالح المطوّر | ثبوت أنّ المطوّر لا يستحقّ قيمة الشيك |
| إلزام المحرِّر بتحرير شيك جديد بديل | تحدّد اللجنة نفسها تاريخ استحقاقه |
| إحالة الشيك إلى الجهة القضائية المختصّة لاتخاذ الإجراء المناسب ضدّ محرِّره | ثبوت أنّ المطوّر يستحقّ قيمة الشيك |
| الاستعانة بالخبراء والمختصّين العقاريين | بحسب ما تراه اللجنة |
السطر الأوّل نادر: الجهة لا تنظر إلى الورقة فحسب، بل إلى ما إذا كان المستفيد قد استحقّ المال.
لماذا هو اختصاص «حصري» عملياً
تغلق المادة 5 الطرق الجانبية من الجهتين. البند (أ): على مأموري الضبط القضائي ومنهم الشرطة إحالة جميع شكاوى الشيكات الداخلة في نطاق المرسوم إلى اللجنة. والبند (ب): لا يجوز للنيابة العامّة والمحاكم التحقيق في هذه الشيكات أو الفصل في المنازعات المتّصلة بها قبل إحالة النزاع إلى اللجنة ونظرها إيّاه؛ بل عليها وقف نظر أيّ شكوى أو دعوى جزائية عن هذه الشيكات وإحالتها.
وتغلق المادة 6 المخرج: حكم اللجنة نهائي وباتّ وغير قابل للطعن، وتنفّذه إدارة التنفيذ بمحاكم دبي.
وتسمّي المادة 7 ما تطبّقه اللجنة: القوانين السارية في الإمارة، ومبادئ الشريعة الإسلامية، والعرف بشرط ألّا يخالف القانون والنظام العامّ والآداب، ومبادئ العدالة الطبيعية.
وهذا باب مستقلّ آخر في السلسلة التي نجمعها من المصادر الأصلية: مركز فضّ المنازعات الإيجارية للإيجار، واللجنة القضائية الخاصّة بالمشاريع المتعثّرة للتصفية، والمجلس لدى دائرة الأراضي لعقود الوساطة، واللجنة القضائية لتنازع الاختصاص عند تصادم محاكم مركز دبي المالي العالمي ومحاكم دبي. محلّ النزاع مختلف، والباب يتبع المحلّ لا الرغبة.
الطبقة الثانية: ما يقوله الاتحاد عن الشيك نفسه
النصّ الاتحادي النافذ هو Federal Decree by Law No. (50) of 2022 Promulgating the Commercial Transactions Law. أعاد إصدار نظام الشيك كاملاً، وعدّة قواعد فيه تصيب ممارسة التقسيط مباشرة.
التقديم خلال ستّة أشهر. الشيك المسحوب داخل الدولة أو خارجها والمستحقّ الوفاء فيها يجب تقديمه للوفاء خلال ستّة أشهر، وتُحسب من التاريخ المدوَّن على الشيك بوصفه تاريخ إصداره (المادة 649). ولسلسلة شيكات التقسيط يعني هذا أنّ «أحفظه في الخزنة وأقدّمه يوماً ما» ليس خطّة.
على البنك الوفاء الجزئي. إذا كان الرصيد أقلّ من قيمة الشيك، وفّى المسحوب عليه جزئياً في حدود المتاح، ما لم يرفض الحامل. وعند الوفاء الجزئي يؤشّر البنك على ظهر الشيك، ويسلّم الحامل أصل الشيك وشهادة بالوفاء؛ ويثبت حقّ المطالبة بالباقي بالأصل المؤشَّر عليه أو بالاحتجاج (المادة 648، البند 2). ورفض البنك الوفاء الجزئي أو إعطاء الشهادة أو ردّ الأصل مذكور صراحةً في قائمة الأفعال المعاقب عليها (المادة 673، البند 4).
البنك يبلّغ المصرف المركزي. تُرسَل بيانات صاحب الحساب في ثلاث حالات: عدم وجود رصيد كافٍ قائم وقابل للسحب في تاريخ الاستحقاق؛ سحب المحرِّر الرصيد بعد الإصدار بحيث يتعذّر صرف الشيك؛ وفاء البنك بالشيك جزئياً (المادة 648، البند 3). وقواعد هذا الإبلاغ يضعها المصرف المركزي نفسه — ولم نطّلع عليها.
إيقاف الشيك يكاد يكون مستحيلاً. لا يُقبل الاعتراض على وفاء الشيك إلا عند ضياعه أو إفلاس حامله؛ وفي غير ذلك على البنك صرفه رغم اعتراض المحرِّر، ولا يجوز للمحكمة أن تأمر بوقف الوفاء حتى مع المنازعة في أصل الحقّ (المادة 651، البندان 2 و3). وهذا ردّ مباشر على المشتري الذي يعوّل على «سحب الشيك» لأنّ المشروع متعثّر: المنازعة في الأصل نعم، وتعطيل الشيك لا.
وللشيك لحامله المفقود مسار خاصّ: اعتراض يتضمّن رقم الشيك ومبلغه واسم محرِّره وظروف الضياع؛ وعلى البنك من تلقّي الاعتراض الامتناع عن الوفاء وتجنيب الرصيد؛ وعلى نفقة المعترض يُنشر في إحدى الصحف اليومية الصادرة في الدولة بالعربية، ويقع باطلاً كلّ تصرّف في الشيك بعد تاريخ النشر (المادة 656).
الشيك غير المدفوع سند تنفيذي. هذا هو التغيير البنيوي الذي يستحقّ قراءة الفصل:
«A Cheque bearing a statement by the Drawee denoting that it was not paid due to insufficient or lack of balance is deemed an executive document, and its Bearer has the right to request its execution, in whole or in part, by compulsory means.»
«الشيك الذي يحمل إفادة من المسحوب عليه بعدم وفائه لعدم كفاية الرصيد أو انعدامه يُعدّ سنداً تنفيذياً، ولحامله الحقّ في طلب تنفيذه كلّياً أو جزئياً بالطرق الجبرية.» — Federal Decree by Law No. (50) of 2022، المادة 667
وتسري على طلب التنفيذ والمنازعات المتعلّقة به أحكام قانون الإجراءات المدنية.
الإفادة على الشيك أثقل ممّا تبدو. الرجوع على المحرِّر والمظهِّرين وسائر الملتزمين يفترض تقديم الشيك في الميعاد وإثبات الامتناع عن الوفاء بالاحتجاج أو بإفادة من المسحوب عليه تذكر يوم التقديم، مؤرّخة ومكتوبة على الشيك نفسه. ولا يجوز رفض وضع هذه الإفادة إذا طلبها الحامل؛ ولمن يلزمه وضعها طلب مهلة لا تتجاوز ثلاثة أيام عمل (المادة 663).
العقوبات في القانون الاتحادي: على من ولأيّ فعل
هنا تلزم الدقّة، فمن هنا تُولد الشائعات. ننقل بالضبط ما تقوله الموادّ التي قرأناها.
| المادة | لأيّ فعل | الجزاء |
|---|---|---|
| 673 | على البنك: الإفادة خلافاً للحقيقة بعدم وجود رصيد أو بأنّه أقلّ من قيمة الشيك؛ الامتناع بسوء نيّة عن الوفاء مع وجود رصيد؛ الامتناع عن وضع الإفادة المنصوص عليها في المادة 663؛ رفض الوفاء الجزئي أو إعطاء الشهادة أو تسليم الأصل | غرامة لا تقلّ عن 10% من قيمة الشيك ولا عن 5٬000 درهم، ولا تجاوز ضعف قيمته |
| 674 | تظهير شيك لحامله أو تسليمه لآخر مع العلم بعدم كفاية الرصيد أو بعدم قابليته للصرف | غرامة لا تقلّ عن 10% ولا عن 1٬000 درهم، ولا تجاوز الضعف؛ وتُضاعف عند العود |
| 675 | أمر المسحوب عليه بعدم صرف الشيك في غير حالتَي المادتين 651 و656؛ إغلاق الحساب أو سحب كامل الرصيد أو العلم بإغلاقه قبل الإصدار أو التقديم أو تعمّد تجميده؛ تعمّد كتابة الشيك أو توقيعه بما يمنع صرفه | الحبس من ستّة أشهر إلى سنتين و/أو غرامة لا تقلّ عن 10% ولا عن 5٬000 درهم، ولا تجاوز الضعف؛ وتُضاعف عند العود |
| 676 | تزوير الشيك أو اصطناعه؛ استعمال المزوَّر مع العلم؛ قبول مبالغ مدفوعة به؛ استعمال شيك صحيح باسم غيره أو في سياق احتيال | الحبس مدّة لا تقلّ عن سنة وغرامة من 20٬000 إلى 100٬000 درهم |
ويجدر الانتباه إلى ما لا تتضمّنه هذه الموادّ الأربع: مجرّد عدم كفاية رصيد المحرِّر غير مذكور بذاته في قوائم أفعال الموادّ 674–676 — فله في المادة 667 طريق آخر، تنفيذي. ننقل ذلك بوصفه نصّاً مكتوباً، ولا نحوّله إلى حكم على حالة بعينها.
ما لا نؤكّده هنا
- إلى أين تذهب شكوى بعينها اليوم. المرسوم 56/2009 منشور على بوّابة تشريعات دبي، وليس في النسخة التي قرأناها إشارة إلى إلغائه؛ لكنّنا لم نقابله مادّة مادّة بتشريعات الإمارة اللاحقة، ونظام الشيك الاتحادي أُعيد إصداره سنة 2022. والمسار يُتحقَّق منه بالنسخ النافذة وبعمل الجهة.
- تكييف حالة بعينها. قوائم الأفعال منقولة من الموادّ 673–676؛ وأيّ نصّ ينطبق على شيك بعينه شأن الدعوى.
- الرسوم القضائية ورسوم التنفيذ. يحيل المرسوم إلى القانون 1/1994؛ ولم نقرأه ولا نورد مبالغ.
- قواعد المصرف المركزي بشأن إبلاغ بيانات صاحب الحساب: تحيل إليها المادة 648، ولم نقرأ القواعد نفسها.
- شيكات الإيجار. حدود المادة 3 مرسومة بالمشتري والمطوّر وأصحاب حقّ الانتفاع والإجارة الطويلة وفق القانون 7/2006؛ ولا نمدّها إلى شيك إيجار عادي — فللمنازعات الإيجارية مركزها.
- مضمون القانون 3/1992 بشأن محاكم دبي وقانون الإجراءات المدنية. كلاهما إحالة، ولا نقتبس منهما.
المصادر
- Decree No. (56) of 2009 Establishing a Special Tribunal for the Settlement of Cheque Disputes Relating to Real Estate Transactions — بوّابة تشريعات دبي: صدوره عن حاكم دبي في 1 نوفمبر 2009 والعمل به من تاريخ صدوره (المادة 8)؛ إحالات الديباجة إلى القوانين 3/1992 و1/1994 و7/2006 و8/2007 و13/2008؛ تشكيل من قاضي استئناف رئيساً وقاضٍ ابتدائي وممثّل لدائرة الأراضي والأملاك (المادة 1)؛ يمين العضو غير القاضي (المادة 2)؛ الاختصاص الحصري بشيكات المشتري للمطوّر وشيكات أصحاب حقّ الانتفاع والإجارة الطويلة (المادة 3)؛ الصلاحيات الأربع — إلغاء الشيك عند عدم استحقاق المطوّر، وإلزام بتحرير شيك بديل بتاريخ تحدّده اللجنة، والإحالة إلى الجهة القضائية المختصّة عند الاستحقاق، والاستعانة بالخبراء (المادة 4)؛ التزام الشرطة بالإحالة، وحظر نظر النيابة والمحاكم قبل ذلك، والتزامها بوقف الإجراءات (المادة 5)؛ نهائية الحكم وعدم قابليته للطعن وتنفيذه بإدارة التنفيذ بمحاكم دبي (المادة 6)؛ مصادر ما تطبّقه اللجنة (المادة 7).
- Federal Decree by Law No. (50) of 2022 Promulgating the Commercial Transactions Law — بوّابة حكومة الإمارات: التزام البنك بالوفاء الجزئي عند نقص الرصيد، والتأشير، وتسليم الأصل والشهادة (المادة 648، البند 2)؛ إبلاغ المصرف المركزي في ثلاث حالات (المادة 648، البند 3)؛ ميعاد التقديم ستّة أشهر من تاريخ الإصدار (المادة 649)؛ قبول الاعتراض فقط عند الضياع أو إفلاس الحامل، والتزام البنك بالصرف رغم اعتراض المحرِّر، وحظر وقف الوفاء قضائياً حتى مع المنازعة في أصل الحقّ (المادة 651، البندان 2 و3)؛ إجراءات الشيك لحامله المفقود وتجنيب الرصيد والنشر في صحيفة يومية بالعربية (المادة 656)؛ إثبات الامتناع بالاحتجاج أو بإفادة مؤرّخة من البنك على الشيك نفسه ومهلة لا تتجاوز ثلاثة أيام عمل (المادة 663)؛ اعتبار الشيك غير المدفوع لعدم كفاية الرصيد سنداً تنفيذياً وحقّ التنفيذ الجبري كلّياً أو جزئياً (المادة 667)؛ الأفعال والجزاءات في الموادّ 673 و674 و675 و676، ومنها الغرامات التي لا تقلّ عن 10% من قيمة الشيك بحدّين أدنيين 5٬000 و1٬000 درهم وسقف ضعف قيمة الشيك، والحبس من ستّة أشهر إلى سنتين في المادة 675، والحبس سنة فأكثر مع غرامة من 20٬000 إلى 100٬000 درهم في المادة 676.
