Сломался кондиционер — чей это счёт? По закону Дубая обслуживание объекта лежит на арендодателе, но у нормы есть оговорка из четырёх слов, которая переворачивает всё: «unless otherwise agreed». Разбираем обязанности сторон по официальному тексту закона №26 от 2007 года: передача объекта, ремонт, депозит, возврат, коммунальные сборы — и что именно закон НЕ регулирует.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №26 от 2007 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи закона и в конце материала. Это не юридическая консультация: спор решается по тексту конкретного договора и фактам.
Вопрос «кто платит за ремонт» в Дубае звучит одинаково у арендатора и арендодателя, а ответ у каждого свой — потому что обе стороны обычно помнят только половину нормы. Закон действительно возлагает обслуживание на арендодателя. И тут же разрешает договориться иначе.
Базовый документ — Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, изданный 26 ноября 2007 года. Обязанности сторон собраны в статьях 15–22, и читать их нужно подряд: по отдельности каждая создаёт ложное впечатление.
Что обязан арендодатель
Статья 15 — передать пригодный объект.
«The Landlord will be bound to hand over the Real Property in good condition, which allows the Tenant full use stated in the Lease Contract.»
«Арендодатель обязан передать объект в надлежащем состоянии, позволяющем арендатору пользоваться им в полном объёме, указанном в договоре аренды.» — Law No. (26) of 2007, Article 15
Норма про момент въезда: объект передают в состоянии, позволяющем пользоваться им так, как записано в договоре. Отсюда практический смысл акта приёмки с фотографиями — он фиксирует, что именно было передано.
Статья 16 — та самая про ремонт.
«Unless otherwise agreed by the parties, the Landlord will, during the term of the Lease Contract, be responsible for the Real Property maintenance works and for repairing any defect or damage that may affect the Tenant's intended use of the Real Property.»
«Если стороны не договорились об ином, арендодатель в течение срока действия договора аренды отвечает за работы по обслуживанию объекта и за устранение любых неисправностей или повреждений, которые могут затрагивать предполагаемое пользование объектом со стороны арендатора.»
Умолчание закона: обслуживание и устранение неисправностей — на арендодателе, весь срок договора, и относится это к тому, что мешает пользоваться объектом по назначению. Но первые четыре слова — «unless otherwise agreed by the parties» — делают норму диспозитивной. Договор может распределить расходы иначе, и тогда действует договор.
Именно здесь живут знакомые формулировки вроде «ремонт до определённой суммы за счёт арендатора, свыше — за счёт арендодателя». Закон никакого порога в дирхамах не называет — ни 500, ни 1000, ни любого другого. Любое конкретное число в этом месте пришло из вашего договора, а не из закона; если в договоре его нет, то нет и порога, а работает умолчание статьи 16.
Статья 17 — не менять объект в ущерб пользованию.
«The Landlord may not make to the Real Property or any of its amenities or annexes any changes that would preclude the Tenant from full use of the Real Property as intended.»
«Арендодатель не вправе вносить в объект, его удобства или пристройки изменения, которые лишили бы арендатора возможности пользоваться объектом в полном объёме по назначению.»
Статья 18 — выдавать согласования.
«The Landlord must provide the Tenant with the approvals required to be submitted to the competent official entities in the Emirate whenever the Tenant wishes to carry out decoration works or any other works that require such approvals, provided that such works do not affect the structure of the Real Property and that the Tenant has the official documents requesting such approvals.»
«Арендодатель обязан предоставить арендатору согласования, которые требуется подать компетентным официальным органам эмирата, всякий раз когда арендатор желает выполнить отделочные или иные работы, требующие таких согласований, при условии что эти работы не затрагивают конструкцию объекта и что у арендатора есть официальные документы для запроса согласований.»
Два условия в самой норме: работы не затрагивают конструктив и у арендатора есть официальные документы для запроса согласования. При выполнении обоих согласование — обязанность арендодателя, а не любезность.
Что обязан арендатор
Статья 19 — платить и содержать.
«The Tenant must pay the Rent on due dates and maintain the Real Property in such a manner as an ordinary person would maintain his own property.»
«Арендатор обязан вносить арендную плату в установленные сроки и содержать объект так, как обычный человек содержал бы собственное имущество.»
Стандарт заботы назван бытовым языком: как обычный человек обращался бы с собственным имуществом. Это не «обслуживать вместо арендодателя», а «не доводить до поломки».
Статья 21 — вернуть в том же состоянии.
«Upon the expiry of the term of the Lease Contract, the Tenant will must surrender possession of the Real Property to the Landlord in the same condition in which the Tenant received it at the time of entering into the Lease Contract except for ordinary wear and tear or for damage due to reasons beyond the Tenant's control.»
«По окончании срока действия договора аренды арендатор обязан передать владение объектом арендодателю в том же состоянии, в каком арендатор получил его при заключении договора, за исключением обычного износа и повреждений, вызванных причинами вне контроля арендатора.»
Два исключения прямо в тексте: обычный износ и повреждения по причинам вне контроля арендатора. Удержание депозита за естественное старение отделки норме противоречит.
Статья 22 — государственные сборы за пользование.
«Unless the Lease Contract states otherwise, the Tenant must pay all fees and taxes due to Government entities and departments for use of the Real Property.»
«Если договор аренды не устанавливает иного, арендатор обязан уплачивать все сборы и налоги, причитающиеся государственным органам и ведомствам за пользование объектом.»
Снова диспозитивно — «unless the Lease Contract states otherwise». Умолчание же таково: сборы государственных органов за пользование объектом платит арендатор. Самый заметный из них — 5% муниципальный жилищный сбор, который приходит строкой в счёте DEWA; как он считается, разобрано отдельно.
Депозит: что закон говорит и чего не говорит
Статья 20:
«When entering into a Lease Contract, the Landlord may obtain from the Tenant a security deposit to ensure maintenance of the Real Property upon the expiry of the Lease Contract.»
«При заключении договора аренды арендодатель вправе получить от арендатора обеспечительный депозит в целях сохранности объекта к моменту окончания договора аренды.»
Норма короткая, и важно, чего в ней нет. Закон разрешает брать депозит и называет его цель — обеспечить состояние объекта к моменту окончания договора. Он не устанавливает ни размера депозита, ни срока возврата, ни процедуры удержания. Всё это — предмет договора. Поэтому спор о депозите почти всегда решается связкой «статья 21 (кроме обычного износа) + акт приёмки при въезде», а не ссылкой на статью 20.
Сводка: умолчание закона и что его меняет
| Вопрос | Умолчание закона | Чем перебивается | статья |
|---|---|---|---|
| Обслуживание и поломки | арендодатель | соглашением сторон | 16 |
| Состояние при передаче | пригодное для пользования | — | 15 |
| Изменения объекта арендодателем | запрещены, если мешают пользованию | — | 17 |
| Согласования на отделку | выдаёт арендодатель | условиями самой статьи | 18 |
| Бережное пользование | арендатор | — | 19 |
| Депозит | разрешён, размер не назван | договором | 20 |
| Возврат объекта | как принял, минус обычный износ | — | 21 |
| Госсборы за пользование | арендатор | договором | 22 |
Половина строк перебивается договором — и это главный вывод. В Дубае спор «кто платит» выигрывается не знанием закона вообще, а знанием того, какая из двух колонок применима к вашему случаю.
Четыре практических шага
- Найдите в договоре раздел про maintenance. Его отсутствие — не пробел не в вашу пользу, а возврат к умолчанию статьи 16, то есть к арендодателю.
- Зафиксируйте состояние при въезде. Фото с датой и акт приёмки — единственное, что через год отличает «обычный износ» по статье 21 от «повреждения».
- Требования и отказы — письменно. Устная переписка не предъявляется; для формального спора она равна отсутствию.
- Проверьте, что договор зарегистрирован. Обращение в Центр разрешения арендных споров начинается с регистрации в Ejari; порядок подачи заявления разобран здесь.
Границы этой статьи
Закон №26 от 2007 года регулирует отношения арендодателя и арендатора, но не всё, что связано с содержанием жилья:
- Service charge за общее имущество платит собственник, а не арендатор, и считается он по отдельному механизму — индексу Mollak: см. разбор.
- Повышение платы при продлении — не статья 16, а отдельный декрет со своими ступенями и сроком уведомления: декрет 43 и правило 90 дней.
- Выселение идёт по статье 25 того же закона, с закрытым перечнем оснований и двенадцатимесячным уведомлением: разбор.
Источники
- Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статьи 15 (передача), 16 (обслуживание), 17 (изменения объекта), 18 (согласования), 19 (обязанности арендатора), 20 (депозит), 21 (возврат), 22 (госсборы). Дата издания — 26 ноября 2007 года.
- u.ae — Leasing a property in the UAE — портал правительства ОАЭ: регистрация договоров через Ejari, муниципальный жилищный сбор в счёте коммунальных услуг.
