Закон №13 от 2008 года знают по одной статье — о просрочке покупателя. Между тем остальные его статьи задают саму рамку off-plan: сделка вне реестра ничтожна, договор в неодобренном проекте ничтожен, брать с покупателя можно только административные расходы, утверждённые Земельным департаментом, а излишек площади после передачи оплате не подлежит. Разбираем по официальному тексту — и честно говорим, какую статью по этой странице читать НЕЛЬЗЯ.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №13 от 2008 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный договор оценивается по своим фактам.
У закона №13 от 2008 года репутация «закона одной статьи»: про него вспоминают, когда покупатель перестал платить. Но статья о просрочке — последняя по логике, а первые задают то, без чего сделки off-plan не существует вовсе.
Документ — Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai. Его исполнительный регламент — решение №6 от 2010 года — разобран отдельно.
⚠️ Одну статью по этой странице читать нельзя
Начнём с предупреждения, потому что оно касается самой цитируемой нормы. Страница закона на портале несёт первоначальную редакцию 2008 года, и её статья 11 описывает механизм, который заменён законом №19 от 2020 года. Мы не приводим здесь ни процентов, ни последствий из редакции 2008 года: печатать их как сегодняшнее правило значило бы выдать отменённое за действующее. Действующая редакция разобрана нами по своему тексту.
Всё остальное ниже — статьи, которые этим законом 2020 года не заменялись.
Запись или ничто
Статья 3 формулирует основание всей конструкции:
«Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register.»
«Любое распоряжение в отношении единицы недвижимости, проданной на стадии проекта, вносится в промежуточный реестр недвижимости, и любая продажа либо иное юридическое распоряжение, переносящее или ограничивающее право собственности или любые сопутствующие права, является ничтожным, если оно не внесено в этот реестр.» — Law No. (13) of 2008, Article 3(1)
Не «незарегистрированная сделка слабее», а ничтожна. Тот же принцип в основном реестре разобран по закону №7 от 2006 года, а что именно покупатель получает на стадии стройки — в материале про Oqood.
До первой продажи
Статья 4: ни генеральный, ни суб-застройщик не вправе начать проект или продавать его единицы off-plan, не приняв землю во владение и не получив требуемых одобрений компетентных органов. И дальше — норма, адресованная уже департаменту: в любом случае он обязан пометить запись об этой недвижимости как «under development», то есть находящуюся в стадии развития.
Статья 10 закрывает ту же дверь с другой стороны:
«No developer or Real Estate Broker may enter into a private sale contract to dispose of Real Property or Real Property Units by way of Off-plan Sale in projects which are not approved by the Competent Entities. Any contract which is entered into prior to obtaining such approval will be null and void.»
«Ни застройщик, ни брокер не вправе заключать частный договор купли-продажи для распоряжения недвижимостью или её единицами путём продажи на стадии проекта в проектах, не одобренных компетентными органами. Любой договор, заключённый до получения такого одобрения, является ничтожным.» — Law No. (13) of 2008, Article 10
Здесь важны два слова: «private sale contract». Ничтожность наступает не только для официального договора застройщика, но и для частной бумаги, подписанной «пока проект не одобрили». Требования к запуску проекта — отдельный разбор.
Что даёт запись и чего нельзя брать за перепродажу
Статья 6: единицы, проданные off-plan и внесённые в промежуточный реестр, могут быть предметом продажи, залога или иного юридического распоряжения. То есть запись — это не формальность, а то, что делает объект оборотоспособным.
Статья 7 ограничивает застройщика в деньгах:
«No Master Developer or Sub-developer may charge any fees on the sale, resale, or on any other legal disposition of the Real Property Units which are completed or sold off-plan except those administrative costs which are approved by the Department»
«Ни генеральный, ни суб-застройщик не вправе взимать какие-либо сборы за продажу, перепродажу или иное юридическое распоряжение единицами недвижимости — завершёнными или проданными на стадии проекта — кроме административных расходов, одобренных Департаментом» — Law No. (13) of 2008, Article 7
Это норма против «комиссии за переуступку», названной по своему усмотрению: допустимы только административные расходы, утверждённые Земельным департаментом.
Передача в основной реестр
Статья 8 делает два шага. Первый: получив сертификат о завершении, застройщик обязан внести завершённые проекты в основной реестр — включая регистрацию проданных единиц на имена покупателей, выполнивших свои договорные обязательства. Второй: департамент может — по заявлению покупателя или по собственной инициативе — сам зарегистрировать на покупателя единицу, числящуюся в промежуточном реестре, если покупатель выполнил все обязательства.
Вторая часть и есть ответ на вопрос «что делать, если застройщик тянет с оформлением»: закон предусматривает путь, не зависящий от его доброй воли.
Брокер
Статья 9: если застройщик хочет продвигать проект через брокера, он обязан заключить договор с сертифицированным брокером по подзаконному акту №85 от 2006 года — и зарегистрировать этот договор в департаменте. Проверка разрешения брокера доступна публично, и как именно — в материале о Trakheesi.
Площадь: асимметрия в пользу покупателя
Статья 12 устроена в три хода: площадь проданной единицы считается верной; если после передачи площадь оказалась больше, застройщик не вправе требовать доплату за увеличение; если меньше — обязан компенсировать покупателю, кроме случаев, когда уменьшение незначительно.
Слова «незначительно» закон не оцифровывает. Порог назван не здесь, а в исполнительном регламенте — и это не противоречие, а разделение труда между законом и подзаконным актом; конкретную величину и базу расчёта мы приводим в разборе регламента 6/2010, где она и стоит.
Если нарушение доказано
Статья 13: если департамент докажет, что застройщик или брокер совершил действие или бездействие в нарушение этого закона либо иного применимого законодательства, генеральный директор департамента готовит соответствующий отчёт и передаёт дело компетентным органам для расследования. Санкцию назначает не департамент — он фиксирует и передаёт.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Содержание статьи 11. Оно заменено законом №19 от 2020 года; ни процентов, ни последствий из редакции 2008 года мы не печатаем.
- Размер «незначительного» уменьшения площади. Закон его не называет; число живёт в исполнительном регламенте.
- Перечень административных расходов, одобренных департаментом. Закон отсылает к его решениям; списка мы не воспроизводим.
- Содержание подзаконного акта №85 от 2006 года о реестре брокеров. Он назван в тексте; отдельной страницы с его нормами на портале мы не нашли и потому его положения не цитируем.
- Изменения закона после 2020 года. Мы сверили первоначальный текст и факт замены статьи 11; о более поздних правках, если они были, здесь не говорится.
Источники
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 2 (определения промежуточного реестра, продажи на стадии проекта, генерального и суб-застройщика, брокера), статья 3 (ничтожность распоряжения вне реестра; 60 дней на внесение прежних сделок), статья 4 (владение землёй и одобрения до старта; пометка «under development»), статья 5 (форма заявления), статья 6 (проданные off-plan единицы можно продавать и закладывать), статья 7 (запрет взимать сборы, кроме одобренных департаментом административных расходов), статья 8 (обязанность внести завершённый проект в основной реестр; регистрация департаментом по заявлению покупателя или по своей инициативе), статья 9 (договор с сертифицированным брокером и его регистрация), статья 10 (ничтожность частного договора в неодобренном проекте), статья 12 (площадь считается верной; излишек не оплачивается; недостача компенсируется, кроме незначительной), статья 13 (отчёт генерального директора и передача дела на расследование). Страница портала несёт редакцию 2008 года; статья 11 действует в редакции закона №19 от 2020 года.
