Die Klimaanlage ist ausgefallen — wessen Rechnung ist das? Das Recht Dubais legt die Instandhaltung dem Vermieter auf, doch die Vorschrift beginnt mit vier Wörtern, die alles umdrehen: «unless otherwise agreed». Wir gehen die Pflichten beider Seiten im amtlichen Text des Gesetzes Nr. 26 von 2007 durch — Übergabe, Reparatur, Kaution, Rückgabe, staatliche Gebühren — und das, was das Gesetz bewusst nicht regelt.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 26 von 2007 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jedem Gesetzesartikel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein Streit wird nach dem Wortlaut des konkreten Vertrags und den Umständen entschieden.
«Wer zahlt die Reparatur» klingt aus dem Mund des Mieters genauso wie aus dem des Vermieters, und doch hat jeder eine andere Antwort — weil beide gewöhnlich nur die Hälfte der Vorschrift erinnern. Das Gesetz legt die Instandhaltung tatsächlich dem Vermieter auf. Und im selben Satz erlaubt es den Parteien, etwas anderes zu vereinbaren.
Grundlage ist das Gesetz Nr. (26) von 2007 zur Regelung des Verhältnisses zwischen Vermietern und Mietern im Emirat Dubai, erlassen am 26. November 2007. Die Pflichten beider Seiten stehen in den Artikeln 15 bis 22 und müssen hintereinander gelesen werden: einzeln erzeugt jeder von ihnen einen falschen Eindruck.
Was der Vermieter schuldet
Artikel 15 — ein nutzbares Objekt übergeben.
«The Landlord will be bound to hand over the Real Property in good condition, which allows the Tenant full use stated in the Lease Contract.» — Gesetz Nr. (26) von 2007, Artikel 15
Eine Regel über den Einzugstag: Das Objekt wird in einem Zustand übergeben, der die im Vertrag festgehaltene Nutzung erlaubt. Genau deshalb lohnt sich ein fotografiertes Übergabeprotokoll — es hält fest, was tatsächlich übergeben wurde.
Artikel 16 — der Artikel zur Reparatur.
«Unless otherwise agreed by the parties, the Landlord will, during the term of the Lease Contract, be responsible for the Real Property maintenance works and for repairing any defect or damage that may affect the Tenant's intended use of the Real Property.»
Die gesetzliche Grundregel: Instandhaltung und Mängelbeseitigung liegen beim Vermieter, über die gesamte Vertragslaufzeit und für alles, was die vorgesehene Nutzung des Objekts beeinträchtigt. Doch die ersten Wörter — «unless otherwise agreed by the parties» — machen daraus dispositives Recht. Der Vertrag darf die Kosten anders verteilen, und dann gilt der Vertrag.
Genau hier wohnen die bekannten Klauseln: «Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag zulasten des Mieters, darüber hinaus zulasten des Vermieters». Das Gesetz nennt keine Schwelle in Dirham — weder 500 noch 1.000 noch irgendeine andere Zahl. Jede konkrete Zahl an dieser Stelle stammt aus Ihrem Vertrag, nicht aus dem Gesetz; schweigt der Vertrag, gibt es keine Schwelle, und die Grundregel des Artikels 16 greift.
Artikel 17 — keine Änderungen, die die Nutzung vereiteln.
«The Landlord may not make to the Real Property or any of its amenities or annexes any changes that would preclude the Tenant from full use of the Real Property as intended.»
Artikel 18 — Genehmigungen beibringen.
«The Landlord must provide the Tenant with the approvals required to be submitted to the competent official entities in the Emirate whenever the Tenant wishes to carry out decoration works or any other works that require such approvals, provided that such works do not affect the structure of the Real Property and that the Tenant has the official documents requesting such approvals.»
Zwei Bedingungen stecken in der Vorschrift selbst: Die Arbeiten dürfen die Bausubstanz nicht berühren, und der Mieter muss die amtlichen Unterlagen für den Antrag besitzen. Sind beide erfüllt, ist die Genehmigung eine Pflicht und kein Gefallen.
Was der Mieter schuldet
Artikel 19 — zahlen und pfleglich behandeln.
«The Tenant must pay the Rent on due dates and maintain the Real Property in such a manner as an ordinary person would maintain his own property.»
Der Sorgfaltsmaßstab ist in Alltagssprache formuliert: so, wie ein gewöhnlicher Mensch mit eigenem Eigentum umgehen würde. Das heißt nicht «anstelle des Vermieters instand halten», sondern «es nicht kaputtgehen lassen».
Artikel 21 — im empfangenen Zustand zurückgeben.
«Upon the expiry of the term of the Lease Contract, the Tenant will must surrender possession of the Real Property to the Landlord in the same condition in which the Tenant received it at the time of entering into the Lease Contract except for ordinary wear and tear or for damage due to reasons beyond the Tenant's control.»
Zwei Ausnahmen stehen im Text selbst: gewöhnliche Abnutzung und Schäden aus Gründen außerhalb der Kontrolle des Mieters. Eine Kaution wegen bloß gealterter Oberflächen einzubehalten, läuft der Vorschrift zuwider.
Artikel 22 — staatliche Gebühren für die Nutzung.
«Unless the Lease Contract states otherwise, the Tenant must pay all fees and taxes due to Government entities and departments for use of the Real Property.»
Wieder dispositiv — «unless the Lease Contract states otherwise». Ohne abweichende Klausel trägt der Mieter die Gebühren staatlicher Stellen für die Nutzung des Objekts. Die sichtbarste davon ist die kommunale Wohnabgabe von 5 %, die als Zeile auf der DEWA-Rechnung erscheint; wie sie berechnet wird, steht gesondert.
Die Kaution: was das Gesetz sagt und was es auslässt
Artikel 20:
«When entering into a Lease Contract, the Landlord may obtain from the Tenant a security deposit to ensure maintenance of the Real Property upon the expiry of the Lease Contract.»
Die Vorschrift ist kurz, und was in ihr fehlt, ist entscheidend. Das Gesetz erlaubt eine Kaution und nennt ihren Zweck — den Zustand des Objekts zum Vertragsende zu sichern. Es legt weder Höhe noch Rückzahlungsfrist noch ein Einbehaltungsverfahren fest. All das gehört dem Vertrag. Deshalb entscheidet sich ein Kautionsstreit fast immer über das Paar «Artikel 21 (gewöhnliche Abnutzung ausgenommen) plus Übergabeprotokoll beim Einzug» — und fast nie über Artikel 20.
Übersicht: die gesetzliche Grundregel und was sie verdrängt
| Frage | Grundregel des Gesetzes | Verdrängt durch | Artikel |
|---|---|---|---|
| Instandhaltung und Defekte | Vermieter | Vereinbarung der Parteien | 16 |
| Zustand bei Übergabe | für die vereinbarte Nutzung geeignet | — | 15 |
| Änderungen durch den Vermieter | untersagt, wenn sie die Nutzung vereiteln | — | 17 |
| Genehmigungen für Ausbauarbeiten | stellt der Vermieter | Bedingungen innerhalb des Artikels | 18 |
| Pfleglicher Gebrauch | Mieter | — | 19 |
| Kaution | zulässig, Höhe nicht bestimmt | der Vertrag | 20 |
| Rückgabe des Objekts | wie empfangen, abzüglich gewöhnlicher Abnutzung | — | 21 |
| Staatliche Nutzungsgebühren | Mieter | der Vertrag | 22 |
Die Hälfte der Zeilen ist vertraglich verdrängbar — und das ist der eigentliche Schluss. In Dubai gewinnt man einen «Wer zahlt»-Streit nicht durch allgemeine Gesetzeskenntnis, sondern dadurch, dass man weiß, welche der beiden Spalten den eigenen Fall regiert.
Vier praktische Schritte
- Suchen Sie die Instandhaltungsklausel in Ihrem Vertrag. Ihr Fehlen ist keine Lücke zu Ihren Lasten — es führt zurück zur Grundregel des Artikels 16, also zum Vermieter.
- Halten Sie den Zustand beim Einzug fest. Datierte Fotos und ein Übergabeprotokoll sind das Einzige, was ein Jahr später «gewöhnliche Abnutzung» nach Artikel 21 von «Schaden» trennt.
- Forderungen und Ablehnungen schriftlich. Ein mündlicher Austausch lässt sich nicht vorlegen; im förmlichen Streit gleicht er dem Nichts.
- Prüfen Sie, ob der Vertrag registriert ist. Ein Antrag beim Zentrum für Mietstreitigkeiten beginnt mit der Registrierung bei Ejari; das Einreichungsverfahren steht hier.
Die Ränder dieses Artikels
Das Gesetz Nr. 26 von 2007 regelt das Verhältnis von Vermieter und Mieter, aber nicht alles, was mit dem Unterhalt einer Wohnung zu tun hat:
- Die Service Charge auf das Gemeinschaftseigentum zahlt der Eigentümer, nicht der Mieter, und sie wird über einen eigenen Mechanismus berechnet — den Mollak-Index: siehe die Analyse.
- Die Mieterhöhung bei Verlängerung ist nicht Artikel 16, sondern ein eigenes Dekret mit eigenen Stufen und eigener Anzeigefrist: Dekret 43 und die 90-Tage-Regel.
- Die Räumung läuft nach Artikel 25 desselben Gesetzes, mit abschließendem Gründekatalog und zwölfmonatiger Anzeige: die Analyse.
Quellen
- Gesetz Nr. (26) von 2007 zur Regelung des Verhältnisses zwischen Vermietern und Mietern im Emirat Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 15 (Übergabe), 16 (Instandhaltung), 17 (Änderungen), 18 (Genehmigungen), 19 (Mieterpflichten), 20 (Kaution), 21 (Rückgabe), 22 (staatliche Gebühren). Erlassen am 26. November 2007.
- u.ae — Leasing a property in the UAE — Regierungsportal der VAE: Registrierung von Mietverträgen über Ejari, kommunale Wohnabgabe auf der Versorgungsrechnung.
