空调坏了，这笔账算谁的？迪拜法律把维护义务放在房东一方，但该条款以四个字开场，足以改变一切：「unless otherwise agreed」。本文依2007年第26号法律的官方文本梳理双方义务——交付、维修、押金、返还、政府规费——以及法律刻意不作规定的部分。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2007年第26号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一法条旁及文末均附来源链接。本文不构成法律意见：纠纷以该份合同的措辞与事实为准。
「维修谁买单」这个问题，从租客嘴里和从房东嘴里说出来一模一样，答案却各不相同——因为双方通常只记得半条规则。法律确实把维护义务放在房东身上。而在同一句话里，它又允许双方另行约定。
核心文件是 2007年第（26）号法律《关于规范迪拜酋长国房东与租客关系》，于2007年11月26日颁布。双方义务集中在第15至22条，且必须连读：单看任何一条都会形成错误印象。
房东的义务
第15条——交付可用的房产。
"The Landlord will be bound to hand over the Real Property in good condition, which allows the Tenant full use stated in the Lease Contract." — 2007年第（26）号法律第15条
这是关于入住当天的规则：交付时的状态应允许合同约定的使用。这正是带照片的交接记录值得花上二十分钟的原因——它记录了实际交付的是什么。
第16条——正是关于维修的那一条。
"Unless otherwise agreed by the parties, the Landlord will, during the term of the Lease Contract, be responsible for the Real Property maintenance works and for repairing any defect or damage that may affect the Tenant's intended use of the Real Property."
法律的默认立场：维护与故障排除由房东负责，贯穿整个租期，范围覆盖一切影响房产既定用途的情形。但开头的「unless otherwise agreed by the parties」使该条成为任意性规范而非强制性规范。合同可以另行分配费用，届时以合同为准。
那些熟悉的条款正是住在这里：「一定金额以内的维修由租客承担，超出部分由房东承担」。法律没有规定任何迪拉姆门槛——不是500，不是1,000，也不是任何其他数字。出现在这个位置的具体数字来自你的合同，而非法条；若合同未作约定，则没有门槛，适用第16条的默认规则。
第17条——不得作出妨碍使用的改动。
"The Landlord may not make to the Real Property or any of its amenities or annexes any changes that would preclude the Tenant from full use of the Real Property as intended."
第18条——提供审批文件。
"The Landlord must provide the Tenant with the approvals required to be submitted to the competent official entities in the Emirate whenever the Tenant wishes to carry out decoration works or any other works that require such approvals, provided that such works do not affect the structure of the Real Property and that the Tenant has the official documents requesting such approvals."
条文本身内置了两个条件：施工不得影响房产结构，且租客持有申请审批所需的正式文件。两者具备时，提供审批是义务，而非人情。
租客的义务
第19条——按期付租，妥善使用。
"The Tenant must pay the Rent on due dates and maintain the Real Property in such a manner as an ordinary person would maintain his own property."
注意义务的标准用的是日常语言：像普通人对待自己的财产那样。这不是「替房东做维护」，而是「别把东西用坏」。
第21条——按原状返还。
"Upon the expiry of the term of the Lease Contract, the Tenant will must surrender possession of the Real Property to the Landlord in the same condition in which the Tenant received it at the time of entering into the Lease Contract except for ordinary wear and tear or for damage due to reasons beyond the Tenant's control."
条文写明两项除外：正常损耗，以及因租客无法控制的原因造成的损坏。以装修自然老化为由扣押押金，与该条相悖。
第22条——使用房产产生的政府规费。
"Unless the Lease Contract states otherwise, the Tenant must pay all fees and taxes due to Government entities and departments for use of the Real Property."
又是一条默认规则——「unless the Lease Contract states otherwise」。若无相反约定，政府机构就房产使用收取的规费由租客承担。其中最显眼的是以单列形式出现在 DEWA 账单上的 5% 市政住房费；其计算方式见另文。
押金：法律说了什么，又留白了什么
第20条：
"When entering into a Lease Contract, the Landlord may obtain from the Tenant a security deposit to ensure maintenance of the Real Property upon the expiry of the Lease Contract."
条文很短，而缺席的内容才是关键。法律允许收取押金并说明其目的——保障租期届满时的房产状态。它没有规定金额、退还期限，也没有规定扣押程序。这些都属于合同范畴。因此押金纠纷几乎总是由「第21条（正常损耗除外）＋入住时的状况记录」这一组合来解决，而极少靠援引第20条。
汇总：法律的默认与推翻它的东西
| 问题 | 法律默认 | 可被什么推翻 | 法条 |
|---|---|---|---|
| 维护与故障 | 房东 | 双方约定 | 16 |
| 交付时的状态 | 适于约定用途 | — | 15 |
| 房东改动房产 | 妨碍使用者禁止 | — | 17 |
| 装修审批 | 由房东提供 | 条文内的条件 | 18 |
| 妥善使用 | 租客 | — | 19 |
| 押金 | 允许收取，金额未定 | 合同 | 20 |
| 返还房产 | 按接收原状，扣除正常损耗 | — | 21 |
| 使用产生的政府规费 | 租客 | 合同 | 22 |
一半的行可由合同推翻——这才是真正的结论。在迪拜，「谁买单」之争不靠泛泛地懂法取胜，而靠弄清这两栏中哪一栏适用于你的情形。
四个实务步骤
- 在合同里找到维护条款。 它的缺席不是对你不利的漏洞，而是让你回到第16条的默认规则，即由房东承担。
- 记录入住时的状况。 带日期的照片和交接记录，是一年之后区分第21条「正常损耗」与「损坏」的唯一凭据。
- 诉求与拒绝都要书面化。 口头交涉无法提交；在正式纠纷中它等于不存在。
- 确认合同已登记。 向租赁纠纷解决中心提出申请，起点是 Ejari 登记；申请流程见这里。
本文的边界
2007年第26号法律规范房东与租客的关系，但并不涵盖与居住开支相关的一切：
- 公共部分的物业费由业主而非租客承担，且依另一套机制计算——Mollak 指数：见拆解。
- 续租时的涨租不属于第16条，而是另一部法令，有其自身的阶梯与通知期：第43号法令与90天规则。
- 驱离适用同一部法律的第25条，有封闭式理由清单与十二个月通知期：拆解。
来源
- 2007年第（26）号法律《关于规范迪拜酋长国房东与租客关系》 — 迪拜立法门户：第15条（交付）、第16条（维护）、第17条（改动）、第18条（审批）、第19条（租客义务）、第20条（押金）、第21条（返还）、第22条（政府规费）。颁布日期 2007年11月26日。
- u.ae — 在阿联酋租赁房产 — 阿联酋政府门户：经 Ejari 登记租赁合同，以及水电账单上的市政住房费。
