تعطّل المكيّف — على حساب مَن؟ القانون في دبي يُلقي الصيانة على المؤجر، غير أنّ القاعدة تبدأ بأربع كلمات تقلب كل شيء: «unless otherwise agreed». نستعرض التزامات الطرفين في النصّ الرسمي للقانون رقم 26 لسنة 2007: التسليم، الإصلاح، التأمين، الإعادة، الرسوم الحكومية — وما لا ينظّمه القانون عمداً.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 26 لسنة 2007 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: النزاع يُحسم بنصّ العقد المعيّن ووقائعه.
سؤال «من يدفع ثمن الإصلاح» يُطرح بالصيغة نفسها من المستأجر ومن المؤجر، لكن لكلٍّ منهما جواب مختلف — لأن الطرفين عادةً يتذكّران نصف القاعدة. القانون فعلاً يضع الصيانة على المؤجر. وفي الجملة نفسها يجيز الاتفاق على خلاف ذلك.
الوثيقة الأساس هي القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، الصادر في 26 نوفمبر 2007. التزامات الطرفين مجموعة في المواد 15–22، وتجب قراءتها متتابعة: كلٌّ منها منفردة تصنع انطباعاً خاطئاً.
ما يلتزم به المؤجر
المادة 15 — تسليم عقار صالح.
«The Landlord will be bound to hand over the Real Property in good condition, which allows the Tenant full use stated in the Lease Contract.» — القانون رقم (26) لسنة 2007، المادة 15
قاعدة تخصّ لحظة الاستلام: يُسلَّم العقار بحالة تتيح الانتفاع المنصوص عليه في العقد. ومن هنا تأتي قيمة محضر التسليم المصحوب بالصور — فهو يثبت ما سُلِّم فعلاً.
المادة 16 — وهي المادة الخاصة بالإصلاح.
«Unless otherwise agreed by the parties, the Landlord will, during the term of the Lease Contract, be responsible for the Real Property maintenance works and for repairing any defect or damage that may affect the Tenant's intended use of the Real Property.»
الأصل في القانون: الصيانة وإزالة الأعطال على المؤجر، طوال مدة العقد، وفي كل ما يمسّ الانتفاع المقصود بالعقار. غير أنّ الكلمات الأربع الأولى — «unless otherwise agreed by the parties» — تجعل القاعدة مكمِّلة لا آمرة. فالعقد قد يوزّع النفقة على نحو آخر، وحينها يسري العقد.
وهنا بالضبط تعيش الصياغات المألوفة من نوع «الإصلاحات حتى مبلغ معيّن على المستأجر وما زاد على المؤجر». والقانون لا يذكر أي حدّ بالدرهم — لا 500 ولا 1000 ولا غيرهما. أي رقم بعينه في هذا الموضع جاء من عقدك أنت لا من التشريع؛ وإن خلا العقد منه فلا حدّ أصلاً، ويعود الأمر إلى أصل المادة 16.
المادة 17 — عدم تغيير العقار على نحو يمنع الانتفاع.
«The Landlord may not make to the Real Property or any of its amenities or annexes any changes that would preclude the Tenant from full use of the Real Property as intended.»
المادة 18 — تقديم الموافقات.
«The Landlord must provide the Tenant with the approvals required to be submitted to the competent official entities in the Emirate whenever the Tenant wishes to carry out decoration works or any other works that require such approvals, provided that such works do not affect the structure of the Real Property and that the Tenant has the official documents requesting such approvals.»
شرطان مدرجان في القاعدة نفسها: ألّا تمسّ الأعمال هيكل العقار، وأن يحوز المستأجر المستندات الرسمية لطلب الموافقة. فإذا تحقّقا كان تقديم الموافقة التزاماً لا تفضّلاً.
ما يلتزم به المستأجر
المادة 19 — الدفع والمحافظة.
«The Tenant must pay the Rent on due dates and maintain the Real Property in such a manner as an ordinary person would maintain his own property.»
معيار العناية مصوغ بلغة الحياة اليومية: كما يعتني الشخص العادي بمِلكه. وهذا ليس «أن يصون بدل المؤجر»، بل «ألّا يوصل الشيء إلى العطب».
المادة 21 — الإعادة بالحالة ذاتها.
«Upon the expiry of the term of the Lease Contract, the Tenant will must surrender possession of the Real Property to the Landlord in the same condition in which the Tenant received it at the time of entering into the Lease Contract except for ordinary wear and tear or for damage due to reasons beyond the Tenant's control.»
استثناءان منصوص عليهما في النصّ: الاستهلاك المعتاد، والضرر لأسباب خارجة عن سيطرة المستأجر. وحجز التأمين مقابل تقادم طبيعي للتشطيب يخالف القاعدة.
المادة 22 — الرسوم الحكومية مقابل الانتفاع.
«Unless the Lease Contract states otherwise, the Tenant must pay all fees and taxes due to Government entities and departments for use of the Real Property.»
قاعدة مكمِّلة مجدداً — «unless the Lease Contract states otherwise». والأصل أنّ رسوم الجهات الحكومية مقابل الانتفاع بالعقار على المستأجر. وأبرزها رسم السكن البلدي بنسبة 5% الذي يَرِد بنداً في فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي؛ وطريقة احتسابه هنا.
التأمين: ما يقوله القانون وما يسكت عنه
المادة 20:
«When entering into a Lease Contract, the Landlord may obtain from the Tenant a security deposit to ensure maintenance of the Real Property upon the expiry of the Lease Contract.»
القاعدة قصيرة، والمهمّ ما ليس فيها. القانون يجيز أخذ تأمين ويذكر غرضه — ضمان حالة العقار عند انتهاء المدة. ولا يحدّد مقداره ولا موعد إعادته ولا إجراء الحجز منه. كلّ ذلك من شأن العقد. ولهذا يُحسم نزاع التأمين غالباً بالقران بين «المادة 21 (باستثناء الاستهلاك المعتاد) ومحضر الاستلام عند الدخول»، لا بالاستناد إلى المادة 20.
الخلاصة: أصل القانون وما يعدّله
| المسألة | الأصل في القانون | ما يعدّله | المادة |
|---|---|---|---|
| الصيانة والأعطال | المؤجر | اتفاق الطرفين | 16 |
| الحالة عند التسليم | صالحة للانتفاع المتعاقد عليه | — | 15 |
| تغيير المؤجر للعقار | ممنوع إن منع الانتفاع | — | 17 |
| موافقات أعمال الديكور | يقدّمها المؤجر | شروط المادة ذاتها | 18 |
| الانتفاع بعناية | المستأجر | — | 19 |
| مبلغ التأمين | جائز، ومقداره غير محدَّد | العقد | 20 |
| إعادة العقار | كما استُلم، ما عدا الاستهلاك المعتاد | — | 21 |
| الرسوم الحكومية للانتفاع | المستأجر | العقد | 22 |
نصف السطور يعدّله العقد — وهذه هي الخلاصة الحقيقية. في دبي لا يُكسب نزاع «من يدفع» بمعرفة القانون عموماً، بل بمعرفة أيّ العمودين ينطبق على حالتك.
أربع خطوات عملية
- ابحث في عقدك عن بند الصيانة. غيابه ليس ثغرة ضدّك، بل عودة إلى أصل المادة 16، أي إلى المؤجر.
- وثّق الحالة عند الدخول. الصور المؤرّخة ومحضر الاستلام هي وحدها ما يفصل بعد عام بين «الاستهلاك المعتاد» في المادة 21 وبين «الضرر».
- اجعل المطالبات والرفض كتابيين. المحادثة الشفوية لا تُبرَز، وهي في النزاع الرسمي بمنزلة العدم.
- تأكّد أن العقد مسجَّل. اللجوء إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية يبدأ من التسجيل في إيجاري؛ وإجراء تقديم الطلب هنا.
حدود هذا المقال
ينظّم القانون رقم 26 لسنة 2007 العلاقة بين المؤجر والمستأجر، لا كلّ ما يتصل بنفقات السكن:
- رسوم الخدمة على الأجزاء المشتركة يدفعها المالك لا المستأجر، وتُحتسب بآلية منفصلة هي مؤشّر «مُلّاك»: التفصيل.
- زيادة الإيجار عند التجديد ليست المادة 16 بل مرسوم مستقلّ بدرجاته ومهلة إشعاره: المرسوم 43 وقاعدة الـ 90 يوماً.
- الإخلاء يسير وفق المادة 25 من القانون ذاته، بقائمة أسباب مغلقة ومهلة اثني عشر شهراً: التفصيل.
المصادر
- القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي — بوّابة تشريعات دبي: المواد 15 (التسليم)، 16 (الصيانة)، 17 (تغيير العقار)، 18 (الموافقات)، 19 (التزامات المستأجر)، 20 (التأمين)، 21 (الإعادة)، 22 (الرسوم الحكومية). تاريخ الصدور 26 نوفمبر 2007.
- u.ae — استئجار عقار في الإمارات — البوّابة الرسمية لحكومة الإمارات: تسجيل عقود الإيجار عبر إيجاري، ورسم السكن البلدي في فاتورة الخدمات.
