الآلات الحاسبة المالية Dubai للعقارات.
رهن عقاري، صافي العائد، إيجار مقابل شراء، أهلية التأشيرة الذهبية. رياضيات صافية — بلا تسجيل وبلا بيانات مخفية.
80 / 20‑الطيار الآلي: جدول النشر التعلم الذاتي
تخصيص 80% من الفترات للجدول الموثوق، بينما يخصص 20% لفرضية الاختبار.
يحفظ معاييرك الاستثمارية، ويرتب المناطق وفق صفقات دائرة الأراضي الحقيقية، ويفحص العقارات المعروضة.
عوائد حقيقية من صفقات دائرة الأراضي: الإيجار، الاسترداد، وتوقعات 5 سنوات.
ما الذي تغيّر فصلياً وسنوياً: الأسعار والصفقات والعوائد وأنشط المباني — من سجل دائرة الأراضي.
إعلانات حية مقابل صفقات دائرة الأراضي: السعر مقابل السوق، العائد وحكم صادق بنسبة.
إجابات قانونية من أحكام دائرة الأراضي/ريرا الرسمية مع ذكر القانون. نقتبس الأحكام السارية فقط؛ ليست استشارة قانونية.
أكثر من 1900 مشروع على الخارطة: الإمارة ← المطوّر ← المنطقة ← المشروع ← PDF. الكتيب الأول مجاناً. أرقام الكتيب ادعاءات المطوّر وليست تحليلنا.
أكثر من 40 عملة بأسعار البنك المركزي الروسي الرسمية. للإشارة فقط، وليس عرضًا — تحقق من السعر البنكي للمعاملات.
آلة الرهن العقاري
قسط سنوي · معدل دبي 3.99-5.5% (2026)
مثال توضيحي — استبدل القيم ببياناتك. ليس معياراً حالياً للسوق.
Annuity formula. Excludes life insurance (~0.5% of loan), appraisal (AED 2,500–3,500) and DLD fees — see yield calculator.
صافي عائد الإيجار
إجمالي مقابل صافي · رسوم الخدمة مشمولة
مثال توضيحي — استبدل القيم ببياناتك. ليس معياراً حالياً للسوق.
Net yield includes 4% DLD fee, trustee AED 4,000, registration AED 2,000, vacancy and 3% for management/minor repairs. Excludes major capex every 7–10 years.
إيجار مقابل شراء
أفق 5 سنوات · نمو السعر مشمول
مثال توضيحي — استبدل القيم ببياناتك. ليس معياراً حالياً للسوق.
الشراء أفضل by AED 885,831 over 10 yrs · break-even from year 2.
Includes: 4% DLD, trustee + registration AED 6,000, 1.2%/yr maintenance, 3%/yr rent indexation (RERA cap), 2% on sale. No income or property tax in UAE.
التأشيرة الذهبية — حاسبة
حدّ التأشيرة: شراء بقيمة 2 000 000 AED فأكثر. أدخل سعر العقار والمبلغ المدفوع.
Пример расчёта: замените цену и оплаченную сумму своими. Визовые пороги ниже — policy-константы, проверяйте условия у GDRFA перед подачей.
مؤهل للتأشيرة الذهبية: نعم — ready property ≥ AED 2M.
Source: GDRFA Dubai + ICP UAE. Visa covers spouse, children under 25, parents, domestic staff. Estimate only — final decision by GDRFA.
طريقة الحساب
المنهجية مفتوحة. إن كانت أي معادلة موضع شك — اسأل ECOSYSTEM على Telegram.
01ما المعادلة المستخدمة للرهن العقاري؟
قسط سنوي عادي: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]، حيث P مبلغ القرض، r المعدل الشهري (السنوي ÷ 12)، n عدد الدفعات.
02لماذا يختلف العائد الإجمالي والصافي كثيراً؟
الإجمالي يُحتسب من السعر والإيجار السنوي. الصافي يخصم إضافةً إلى ذلك رسوم الخدمة وفترات الشغور والإدارة، ويوزّع تكاليف الشراء لمرة واحدة (رسوم DLD 4 % والرسوم الإدارية) على مدة التملك. لذلك يبقى الصافي أقل من الإجمالي، ويتسع الفارق كلما ارتفعت رسوم خدمة المبنى.
03من أين جاءت نسبة 3% لتعديل الإيجار في مقارنة الإيجار مقابل الشراء؟
هذا هو السقف الأقصى لـRERA Rental Index 2024-2026 للمناطق ذات النمو 5-10%.
04ما توقع نمو السعر المنطقي؟
سيناريو متحفظ طويل الأمد — 4-6%/سنة. للخارطة في المناطق المتميزة — 8-12%/سنة حتى التسليم.
05هل التأشيرة الذهبية متاحة فعلاً بـ2 مليون درهم؟
نعم، للعقار الجاهز بصك الملكية. للخارطة نفس الحد مع ضرورة دفع مليون درهم على الأقل للمطور.
06هل تشمل الحسابات الضرائب؟
في الإمارات لا توجد ضريبة دخل شخصية ولا ضريبة عقارية ولا ضريبة على أرباح رأس المال.
07هل هذه الآلات نصيحة مالية؟
لا. هي أدوات للتقييم الأولي. ECOSYSTEM تقدم حسابات فردية — استشارة مجانية عبر Telegram.
تحتاج حساباً لعقارك المحدد؟
ECOSYSTEM ستعد خطة مالية فردية: رهن لإقامتك، عائد فعلي للمنطقة، نموذج ضريبي لولايتك القضائية.