La climatisation est tombée en panne — pour qui est la facture ? Le droit de Dubaï met l'entretien à la charge du bailleur, mais la règle s'ouvre sur quatre mots qui changent tout : « unless otherwise agreed ». Nous parcourons les obligations des deux parties dans le texte officiel de la loi n° 26 de 2007 — remise des lieux, réparations, dépôt de garantie, restitution, taxes publiques — et ce que la loi ne règle délibérément pas.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 26 de 2007 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque article de loi et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : un litige se tranche sur les termes du contrat concerné et sur les faits.
« Qui paie la réparation » : la question est la même dans la bouche du locataire et dans celle du bailleur, mais chacun en a une réponse différente — parce que l'un et l'autre ne retiennent d'ordinaire que la moitié de la règle. La loi met effectivement l'entretien à la charge du bailleur. Et, dans la même phrase, elle autorise les parties à en convenir autrement.
Le texte de référence est la loi n° (26) de 2007 régissant la relation entre bailleurs et locataires dans l'émirat de Dubaï, promulguée le 26 novembre 2007. Les obligations des deux parties figurent aux articles 15 à 22, et il faut les lire à la suite : pris isolément, chacun donne une impression fausse.
Ce que doit le bailleur
Article 15 — remettre un bien utilisable.
« The Landlord will be bound to hand over the Real Property in good condition, which allows the Tenant full use stated in the Lease Contract. » — Loi n° (26) de 2007, article 15
C'est une règle sur le jour de l'entrée dans les lieux : le bien est remis dans un état permettant l'usage inscrit au contrat. C'est ce qui rend l'état des lieux photographié rentable en vingt minutes — il enregistre ce qui a effectivement été remis.
Article 16 — celui qui porte sur les réparations.
« Unless otherwise agreed by the parties, the Landlord will, during the term of the Lease Contract, be responsible for the Real Property maintenance works and for repairing any defect or damage that may affect the Tenant's intended use of the Real Property. »
La position par défaut de la loi : l'entretien et la réparation des défauts incombent au bailleur, pendant toute la durée du bail, et la règle atteint tout ce qui affecte l'usage prévu du bien. Mais les premiers mots — « unless otherwise agreed by the parties » — en font une règle supplétive et non impérative. Le contrat peut répartir la dépense autrement, et c'est alors le contrat qui s'applique.
C'est exactement là que vivent les clauses familières : « réparations jusqu'à un montant donné à la charge du locataire, au-delà à la charge du bailleur ». La loi ne fixe aucun seuil en dirhams — ni 500, ni 1 000, ni aucun autre chiffre. Tout chiffre précis à cet endroit vient de votre contrat et non du texte légal ; et si le contrat est muet, il n'y a pas de seuil et la règle supplétive de l'article 16 s'applique.
Article 17 — pas de modification qui prive de l'usage.
« The Landlord may not make to the Real Property or any of its amenities or annexes any changes that would preclude the Tenant from full use of the Real Property as intended. »
Article 18 — fournir les autorisations.
« The Landlord must provide the Tenant with the approvals required to be submitted to the competent official entities in the Emirate whenever the Tenant wishes to carry out decoration works or any other works that require such approvals, provided that such works do not affect the structure of the Real Property and that the Tenant has the official documents requesting such approvals. »
Deux conditions sont intégrées à la règle elle-même : les travaux ne doivent pas toucher à la structure, et le locataire doit détenir les documents officiels de demande d'autorisation. Les deux réunies, fournir l'autorisation est une obligation et non une faveur.
Ce que doit le locataire
Article 19 — payer et prendre soin des lieux.
« The Tenant must pay the Rent on due dates and maintain the Real Property in such a manner as an ordinary person would maintain his own property. »
Le standard de diligence est énoncé en langage courant : comme une personne ordinaire traiterait son propre bien. Ce n'est pas « entretenir à la place du bailleur » ; c'est « ne pas laisser se dégrader ».
Article 21 — restituer dans l'état reçu.
« Upon the expiry of the term of the Lease Contract, the Tenant will must surrender possession of the Real Property to the Landlord in the same condition in which the Tenant received it at the time of entering into the Lease Contract except for ordinary wear and tear or for damage due to reasons beyond the Tenant's control. »
Deux exceptions sont écrites dans le texte : l'usure normale et les dommages dus à des causes échappant au contrôle du locataire. Retenir un dépôt pour une peinture simplement vieillie va contre la règle.
Article 22 — les taxes publiques liées à l'usage.
« Unless the Lease Contract states otherwise, the Tenant must pay all fees and taxes due to Government entities and departments for use of the Real Property. »
Encore une règle supplétive — « unless the Lease Contract states otherwise ». À défaut de clause contraire, les redevances perçues par les entités publiques pour l'usage du bien pèsent sur le locataire. La plus visible est la taxe municipale d'habitation de 5 % qui apparaît en ligne sur la facture DEWA ; son calcul est détaillé à part.
Le dépôt de garantie : ce que la loi dit, et ce qu'elle laisse de côté
Article 20 :
« When entering into a Lease Contract, the Landlord may obtain from the Tenant a security deposit to ensure maintenance of the Real Property upon the expiry of the Lease Contract. »
La règle est brève, et ce qui lui manque compte. La loi autorise le dépôt et en énonce l'objet — garantir l'état du bien à l'échéance. Elle ne fixe ni le montant, ni le délai de restitution, ni la procédure de retenue. Tout cela relève du contrat. C'est pourquoi un litige sur le dépôt se tranche presque toujours par le couple « article 21 (usure normale exceptée) plus l'état des lieux d'entrée », et presque jamais en citant l'article 20.
Synthèse : la règle par défaut et ce qui la renverse
| Question | Règle supplétive de la loi | Renversée par | article |
|---|---|---|---|
| Entretien et pannes | bailleur | accord des parties | 16 |
| État à la remise | apte à l'usage convenu | — | 15 |
| Modifications par le bailleur | interdites si elles privent de l'usage | — | 17 |
| Autorisations pour la décoration | fournies par le bailleur | conditions internes à l'article | 18 |
| Usage soigneux | locataire | — | 19 |
| Dépôt de garantie | autorisé, montant non fixé | le contrat | 20 |
| Restitution du bien | tel que reçu, usure normale déduite | — | 21 |
| Taxes publiques liées à l'usage | locataire | le contrat | 22 |
La moitié des lignes est renversable par contrat — et c'est là la vraie conclusion. À Dubaï, un litige sur « qui paie » ne se gagne pas en connaissant la loi en général, mais en sachant laquelle des deux colonnes s'applique à votre cas.
Quatre gestes pratiques
- Retrouvez la clause d'entretien dans votre contrat. Son absence n'est pas une lacune qui joue contre vous : elle vous ramène à la règle supplétive de l'article 16, c'est-à-dire au bailleur.
- Consignez l'état à l'entrée. Des photographies datées et un état des lieux sont la seule chose qui, un an plus tard, sépare « l'usure normale » de l'article 21 du « dommage ».
- Demandes et refus par écrit. Un échange verbal ne se produit pas devant un tribunal ; pour un litige formel, il équivaut à rien.
- Vérifiez que le contrat est enregistré. Une demande au Centre de règlement des litiges locatifs commence par l'enregistrement à Ejari ; la procédure de dépôt est détaillée ici.
Les bords de cet article
La loi n° 26 de 2007 régit la relation bailleur-locataire, mais pas tout ce qui touche à l'entretien d'un logement :
- Les charges sur les parties communes sont payées par le propriétaire et non par le locataire, et se calculent par un mécanisme distinct — l'indice Mollak : voir l'analyse.
- L'augmentation du loyer au renouvellement ne relève pas de l'article 16 mais d'un décret distinct, avec ses paliers et son préavis : le décret 43 et la règle des 90 jours.
- L'expulsion suit l'article 25 de la même loi, avec une liste fermée de motifs et un préavis de douze mois : l'analyse.
Sources
- Loi n° (26) de 2007 régissant la relation entre bailleurs et locataires dans l'émirat de Dubaï — portail législatif de Dubaï : articles 15 (remise), 16 (entretien), 17 (modifications), 18 (autorisations), 19 (obligations du locataire), 20 (dépôt), 21 (restitution), 22 (taxes publiques). Promulguée le 26 novembre 2007.
- u.ae — Leasing a property in the UAE — portail du gouvernement des Émirats : enregistrement des baux via Ejari, taxe municipale d'habitation sur la facture de services.
