کولر خراب شد — صورتحساب با کیست؟ قانون دبی نگهداری ملک را بر عهدهٔ مالک میگذارد، اما این ماده با چهار واژه آغاز میشود که همهچیز را دگرگون میکند: «unless otherwise agreed». تعهدات دو طرف را در متن رسمی قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ میخوانیم: تحویل، تعمیر، ودیعه، بازگرداندن، عوارض دولتی — و آنچه قانون عمداً تعیین نکرده است.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر مادهٔ قانون و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: اختلاف بر پایهٔ متن همان قرارداد و وقایع آن حل میشود.
پرسش «هزینهٔ تعمیر با کیست» را مستأجر و مالک به یک شکل میپرسند، اما پاسخ هرکدام متفاوت است — چون هر دو معمولاً نیمی از قاعده را به یاد دارند. قانون واقعاً نگهداری را بر عهدهٔ مالک میگذارد. و در همان جمله اجازه میدهد خلاف آن توافق شود.
سند پایه قانون شمارهٔ (۲۶) سال ۲۰۰۷ دربارهٔ تنظیم رابطهٔ موجر و مستأجر در امارت دبی است که در ۲۶ نوامبر ۲۰۰۷ صادر شد. تعهدات دو طرف در مواد ۱۵ تا ۲۲ گرد آمده و باید پشتسرهم خوانده شوند: هر ماده بهتنهایی تصویری نادرست میسازد.
آنچه بر عهدهٔ مالک است
مادهٔ ۱۵ — تحویل ملک قابلاستفاده.
«The Landlord will be bound to hand over the Real Property in good condition, which allows the Tenant full use stated in the Lease Contract.» — قانون شمارهٔ (۲۶) سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۱۵
قاعدهای دربارهٔ روز تحویل: ملک در وضعیتی تحویل میشود که استفادهٔ مندرج در قرارداد را ممکن کند. از همینجاست که صورتجلسهٔ تحویل همراه با عکس ارزش دارد — ثبت میکند که دقیقاً چه چیزی تحویل شده است.
مادهٔ ۱۶ — همان مادهٔ مربوط به تعمیر.
«Unless otherwise agreed by the parties, the Landlord will, during the term of the Lease Contract, be responsible for the Real Property maintenance works and for repairing any defect or damage that may affect the Tenant's intended use of the Real Property.»
پیشفرض قانون: نگهداری و رفع نقص بر عهدهٔ مالک است، در تمام مدت قرارداد، و شامل هر چیزی که استفادهٔ موردنظر از ملک را مختل کند. اما چهار واژهٔ نخست — «unless otherwise agreed by the parties» — این قاعده را تکمیلی میکند نه آمره. قرارداد میتواند هزینه را جور دیگری تقسیم کند و آنگاه قرارداد حاکم است.
دقیقاً همینجاست که عبارتهای آشنا جا خوش میکنند: «تعمیرات تا مبلغ معیّن بر عهدهٔ مستأجر و مازاد بر آن بر عهدهٔ مالک». قانون هیچ آستانهای به درهم نام نمیبرد — نه ۵۰۰، نه ۱۰۰۰ و نه هیچ رقم دیگری. هر عدد مشخصی در این جایگاه از قرارداد شما آمده نه از قانون؛ و اگر قرارداد ساکت باشد، آستانهای در کار نیست و پیشفرض مادهٔ ۱۶ اجرا میشود.
مادهٔ ۱۷ — تغییر ندادن ملک به زیان استفاده.
«The Landlord may not make to the Real Property or any of its amenities or annexes any changes that would preclude the Tenant from full use of the Real Property as intended.»
مادهٔ ۱۸ — فراهم کردن مجوزها.
«The Landlord must provide the Tenant with the approvals required to be submitted to the competent official entities in the Emirate whenever the Tenant wishes to carry out decoration works or any other works that require such approvals, provided that such works do not affect the structure of the Real Property and that the Tenant has the official documents requesting such approvals.»
دو شرط درون خود ماده گنجانده شده است: کارها نباید سازهٔ ملک را تحت تأثیر بگذارد و مستأجر باید مدارک رسمی درخواست مجوز را داشته باشد. با تحقق هر دو، فراهم کردن مجوز تکلیف است نه لطف.
آنچه بر عهدهٔ مستأجر است
مادهٔ ۱۹ — پرداخت و نگهداری.
«The Tenant must pay the Rent on due dates and maintain the Real Property in such a manner as an ordinary person would maintain his own property.»
معیار مراقبت به زبان روزمره بیان شده است: آنگونه که فردی معمولی با مال خودش رفتار میکند. این یعنی «نگذار خراب شود»، نه «بهجای مالک نگهداری کن».
مادهٔ ۲۱ — بازگرداندن در همان وضعیت.
«Upon the expiry of the term of the Lease Contract, the Tenant will must surrender possession of the Real Property to the Landlord in the same condition in which the Tenant received it at the time of entering into the Lease Contract except for ordinary wear and tear or for damage due to reasons beyond the Tenant's control.»
دو استثنا در خود متن آمده است: استهلاک عادی و خسارت ناشی از عللی خارج از کنترل مستأجر. نگهداشتن ودیعه بابت کهنهشدن طبیعی نازککاری با این قاعده ناسازگار است.
مادهٔ ۲۲ — عوارض دولتی بابت استفاده.
«Unless the Lease Contract states otherwise, the Tenant must pay all fees and taxes due to Government entities and departments for use of the Real Property.»
باز هم تکمیلی — «unless the Lease Contract states otherwise». پیشفرض این است که عوارض نهادهای دولتی بابت استفاده از ملک بر عهدهٔ مستأجر است. شناختهشدهترین آنها عوارض مسکن شهرداری به میزان 5% است که بهصورت یک ردیف در قبض دیوا میآید؛ نحوهٔ محاسبهاش جداگانه بررسی شده است.
ودیعه: قانون چه میگوید و چه نمیگوید
مادهٔ ۲۰:
«When entering into a Lease Contract, the Landlord may obtain from the Tenant a security deposit to ensure maintenance of the Real Property upon the expiry of the Lease Contract.»
ماده کوتاه است و آنچه در آن نیست اهمیت دارد. قانون گرفتن ودیعه را مجاز میداند و هدفش را میگوید — تضمین وضعیت ملک در پایان مدت. اما مبلغ، مهلت بازگرداندن و آیین کسر از آن را تعیین نمیکند. همهٔ اینها موضوع قرارداد است. به همین دلیل اختلاف بر سر ودیعه تقریباً همیشه با جفتِ «مادهٔ ۲۱ (بهاستثنای استهلاک عادی) بهعلاوهٔ صورتجلسهٔ وضعیت هنگام ورود» حل میشود، نه با استناد به مادهٔ ۲۰.
جمعبندی: پیشفرض قانون و آنچه آن را کنار میزند
| موضوع | پیشفرض قانون | چه چیزی آن را کنار میزند | ماده |
|---|---|---|---|
| نگهداری و خرابی | مالک | توافق طرفین | 16 |
| وضعیت هنگام تحویل | مناسب برای استفادهٔ قراردادی | — | 15 |
| تغییر ملک توسط مالک | ممنوع اگر مانع استفاده شود | — | 17 |
| مجوز کارهای تزیینی | مالک فراهم میکند | شروط درون خود ماده | 18 |
| استفادهٔ مراقبانه | مستأجر | — | 19 |
| ودیعه | مجاز، مبلغ تعییننشده | قرارداد | 20 |
| بازگرداندن ملک | همانگونه که تحویل گرفته، منهای استهلاک عادی | — | 21 |
| عوارض دولتی بابت استفاده | مستأجر | قرارداد | 22 |
نیمی از سطرها با قرارداد کنار میرود — و نتیجهٔ اصلی همین است. در دبی اختلاف «چه کسی میپردازد» با دانستن کلیِ قانون برده نمیشود، بلکه با دانستن اینکه کدام ستون بر پروندهٔ شما حاکم است.
چهار گام عملی
۱. بند نگهداری را در قرارداد خود پیدا کنید. نبودنش خلأیی به زیان شما نیست؛ شما را به پیشفرض مادهٔ ۱۶ برمیگرداند، یعنی به مالک. ۲. وضعیت هنگام ورود را ثبت کنید. عکس تاریخدار و صورتجلسهٔ تحویل تنها چیزی است که یک سال بعد «استهلاک عادی» مادهٔ ۲۱ را از «خسارت» جدا میکند. ۳. درخواستها و ردها را مکتوب کنید. گفتوگوی شفاهی قابل ارائه نیست؛ در اختلاف رسمی برابر با نبودن است. ۴. مطمئن شوید قرارداد ثبت شده است. مراجعه به مرکز حل اختلافات اجاره از ثبت در اجاری آغاز میشود؛ آیین ثبت دادخواست اینجا.
مرزهای این مقاله
قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ رابطهٔ موجر و مستأجر را تنظیم میکند، نه هر چیزی را که به نگهداری خانه مربوط است:
- شارژ مشاعات را مالک میپردازد نه مستأجر، و با سازوکاری جداگانه یعنی شاخص «مُلّاک» محاسبه میشود: بررسی.
- افزایش اجاره هنگام تمدید مادهٔ ۱۶ نیست، بلکه فرمانی مستقل با پلهها و مهلت اخطار خودش است: فرمان ۴۳ و قاعدهٔ ۹۰ روز.
- تخلیه طبق مادهٔ ۲۵ همین قانون است، با فهرست بستهٔ دلایل و اخطار دوازدهماهه: بررسی.
منابع
- قانون شمارهٔ (۲۶) سال ۲۰۰۷ دربارهٔ تنظیم رابطهٔ موجر و مستأجر در امارت دبی — درگاه قوانین دبی: مواد ۱۵ (تحویل)، ۱۶ (نگهداری)، ۱۷ (تغییر ملک)، ۱۸ (مجوزها)، ۱۹ (تعهدات مستأجر)، ۲۰ (ودیعه)، ۲۱ (بازگرداندن)، ۲۲ (عوارض دولتی). تاریخ صدور ۲۶ نوامبر ۲۰۰۷.
- u.ae — اجارهٔ ملک در امارات — درگاه رسمی دولت امارات: ثبت قراردادهای اجاره از راه اجاری و عوارض مسکن شهرداری در قبض خدمات.
