يُعرَف القانون رقم 13 لسنة 2008 بمادة واحدة: إخلال المشتري. غير أنّ بقية مواده ترسم إطار البيع على الخارطة نفسه: التصرّف خارج السجل باطل، والعقد في مشروع غير معتمد باطل، ولا يجوز تحصيل شيء من المشتري سوى المصاريف الإدارية التي تعتمدها الدائرة، والزيادة في المساحة بعد التسليم لا يُطالَب بثمنها. ونقول بصراحة أي مادة لا يجوز قراءتها من تلك الصفحة.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 13 لسنة 2008 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل عقد يُقيَّم بوقائعه.
للقانون رقم 13 لسنة 2008 سمعة «قانون المادة الواحدة»: يُستحضَر عند توقّف المشتري عن السداد. لكنّ مادة الإخلال آخر الترتيب المنطقي، وأوائل المواد تضع ما لا توجد بدونه صفقة على الخارطة أصلاً.
الوثيقة هي Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai. ولائحته التنفيذية — القرار رقم 6 لسنة 2010 — مبسوطة على حدة.
⚠️ مادة واحدة لا تُقرأ من تلك الصفحة
نبدأ بالتحذير لأنّه يخصّ أكثر المواد اقتباساً. صفحة القانون على البوّابة تحمل الصيغة الأصلية لسنة 2008، ومادتها 11 تصف آليةً استُبدلت بالقانون رقم 19 لسنة 2020. ولا ننشر هنا نِسَب تلك الصيغة ولا آثارها: نشرها بوصفها قاعدة اليوم يعني تمرير المُلغى على أنّه نافذ. أمّا الصيغة النافذة فقد عالجناها من نصّها.
وكل ما يلي مواد لم يمسّها قانون 2020.
القيد أو لا شيء
تضع المادة 3 أساس البناء كلّه:
«Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register.»
«يُقيَّد في السجل العقاري المبدئي كل تصرّف يرد على وحدة عقارية مباعة على الخارطة، ويقع باطلاً كل بيع أو تصرّف قانوني آخر ينقل الملكية أو يقيّدها أو أي حقوق تبعية ما لم يُقيَّد في ذلك السجل.» — القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة 3(1)
ليس «التصرّف غير المقيّد أضعف» بل باطل. والمبدأ نفسه في السجل الأساسي مبسوط من القانون رقم 7 لسنة 2006، وما يحوزه المشتري أثناء البناء في مقال «عقود».
قبل أوّل بيع
المادة 4: لا يجوز للمطوّر الرئيسي ولا الفرعي البدء بمشروع أو التصرّف في وحداته بالبيع على الخارطة قبل تسلّم الأرض والحصول على الموافقات المطلوبة من الجهات المختصّة. ثمّ واجبٌ على الدائرة نفسها: عليها في جميع الأحوال تأشير قيد العقار بأنّه «under development»، أي قيد التطوير.
وتغلق المادة 10 الباب ذاته من الجهة الأخرى:
«No developer or Real Estate Broker may enter into a private sale contract to dispose of Real Property or Real Property Units by way of Off-plan Sale in projects which are not approved by the Competent Entities. Any contract which is entered into prior to obtaining such approval will be null and void.»
«لا يجوز للمطوّر ولا لوسيط العقارات إبرام عقد بيع خاص للتصرّف في عقار أو وحدات عقارية بالبيع على الخارطة في مشاريع غير معتمدة من الجهات المختصّة. ويقع باطلاً كل عقد أُبرم قبل الحصول على ذلك الاعتماد.» — القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة 10
وكلمتا «عقد بيع خاص» مهمّتان: البطلان لا يطال العقد الرسمي وحده بل الورقة الخاصة الموقّعة «ريثما يُعتمد المشروع». ومتطلّبات إطلاق المشروع عرض مستقلّ.
ماذا يمنح القيد وما لا يجوز تقاضيه عند إعادة البيع
المادة 6: الوحدات المباعة على الخارطة والمقيّدة في السجل المبدئي يجوز بيعها ورهنها والتصرّف فيها بأي تصرّف قانوني. فالقيد ليس شكلاً بل ما يجعل الوحدة قابلة للتداول.
وتقيّد المادة 7 المطوّر في المال:
«No Master Developer or Sub-developer may charge any fees on the sale, resale, or on any other legal disposition of the Real Property Units which are completed or sold off-plan except those administrative costs which are approved by the Department»
«لا يجوز للمطوّر الرئيسي ولا الفرعي تقاضي أي رسوم على بيع الوحدات العقارية المنجزة أو المباعة على الخارطة أو إعادة بيعها أو أي تصرّف قانوني آخر فيها، عدا المصاريف الإدارية التي تعتمدها الدائرة» — القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة 7
هذا حكم في مواجهة «عمولة التنازل» المسمّاة على الهوى: لا يجوز إلا ما اعتمدته الدائرة من مصاريف إدارية.
الانتقال إلى السجل الأساسي
المادة 8 خطوتان. الأولى: عند الحصول على شهادة الإنجاز يلتزم المطوّر بقيد المشاريع المنجزة في السجل الأساسي، بما في ذلك قيد الوحدات المباعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم. والثانية: يجوز للدائرة — بناءً على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها — أن تقيّد باسم المشتري وحدةً مقيّدة في السجل المبدئي متى أوفى بكامل التزاماته.
والشقّ الثاني جواب السؤال «ماذا لو ماطل المطوّر في التوثيق»: القانون يفتح طريقاً لا يتوقّف على رضاه.
الوسيط
المادة 9: إن رغب المطوّر في تسويق مشروعه عبر وسيط، وجب أن يتعاقد مع وسيط معتمد وفق اللائحة رقم 85 لسنة 2006، وأن يسجّل ذلك العقد لدى الدائرة. وتصاريح الوسطاء يمكن التحقّق منها علناً، والكيفية في مقال «تراخيص».
المساحة: عدم تماثل في صالح المشتري
المادة 12 ثلاث حركات: مساحة الوحدة المباعة تُعتبر صحيحة؛ فإن زادت بعد التسليم فلا يجوز للمطوّر المطالبة بزيادة الثمن؛ وإن نقصت وجب تعويض المشتري، إلا إذا كان النقص غير مؤثّر.
ولا يضع القانون رقماً لعبارة «غير مؤثّر». فالحدّ ورد في اللائحة التنفيذية لا هنا — وليس ذلك تناقضاً بل تقسيم عمل بين القانون ولائحته؛ والقيمة وأساس الاحتساب في عرض لائحة 2010 حيث موضعهما.
إذا ثبتت المخالفة
المادة 13: إذا أثبتت الدائرة أنّ مطوّراً أو وسيطاً ارتكب فعلاً أو امتناعاً بالمخالفة لهذا القانون أو غيره من التشريعات، أعدّ المدير العام التقرير اللازم وأحال الأمر إلى الجهات المختصّة للتحقيق. فالدائرة لا توقّع الجزاء، بل تضبط وتحيل.
ما لا نزعمه هنا
- مضمون المادة 11. استُبدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020؛ ولا ننشر نِسَب صيغة 2008 ولا آثارها.
- مقدار النقص «غير المؤثّر» في المساحة. لم يسمّه القانون؛ والرقم في اللائحة التنفيذية.
- قائمة المصاريف الإدارية المعتمدة. يحيل القانون إلى قرارات الدائرة ولا ننقل القائمة.
- مضمون اللائحة رقم 85 لسنة 2006 بشأن سجل الوسطاء. مذكورة في النصّ، ولم نجد على البوّابة صفحة تحمل أحكامها فلا نقتبسها.
- تعديلات القانون بعد 2020. قابلنا النصّ الأصلي وواقعة استبدال المادة 11 فقط.
المصادر
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 2 (التعاريف)، المادة 3 (بطلان التصرّف خارج السجل؛ 60 يوماً لقيد التصرّفات السابقة)، المادة 4 (تسلّم الأرض والموافقات قبل الانطلاق؛ تأشير «under development»)، المادة 5 (نموذج الطلب)، المادة 6 (جواز بيع ورهن الوحدات المقيّدة)، المادة 7 (حظر تقاضي رسوم عدا المصاريف الإدارية المعتمدة)، المادة 8 (قيد المشروع المنجز في السجل الأساسي؛ وقيد الدائرة باسم المشتري بطلبه أو من تلقاء نفسها)، المادة 9 (التعاقد مع وسيط معتمد وتسجيل العقد)، المادة 10 (بطلان العقد الخاص في مشروع غير معتمد)، المادة 12 (المساحة تُعتبر صحيحة؛ الزيادة لا يُطالَب بثمنها؛ النقص يُعوَّض إلا غير المؤثّر)، المادة 13 (تقرير المدير العام والإحالة للتحقيق). وصفحة البوّابة تحمل صيغة 2008؛ والمادة 11 نافذة بصيغة القانون رقم 19 لسنة 2020.
