临时登记簿：2008年第13号法律除第11条之外还要求什么

已于 2026-09-15 依官方来源核验：2008年第13号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体合同以其自身事实为准。

2008年第13号法律素有「一条法律」之名：人们只在买家停付时才想起它。但违约那一条在逻辑上位居最后，靠前的条文才立起了楼花交易赖以存在的一切。

文件是 2008年第（13）号法律《关于规范迪拜酋长国临时不动产登记簿》。其实施细则——2010年第6号决议——见另文。

⚠️ 有一条不能从该页面阅读

先说这条警告，因为它关乎被引用最多的条款。该法在门户上的页面载的是2008年原始版本，其第11条所述机制已由2020年第19号法律替换。我们不在此刊出2008年版本的百分比与后果：把它当作今日规则刊出，等于把已废止者冒充现行者。现行版本我们已依其本文解读。

以下各条均未被2020年那部法律替换。

登记，或者归零

第3条立下整套结构的基础：

"Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register."

「就以楼花方式出售的不动产单元所作的任何处分，均应登入临时不动产登记簿；任何转移或限制所有权及任何从属权利的买卖或其他法律处分，未登入该登记簿者无效。」 — 2008年第（13）号法律第3条第1款

不是「未登记的交易效力较弱」，而是无效。主登记簿中的同一原则见2006年第7号法律解读；买家在施工期间实际持有什么，见Oqood 一文。

首次销售之前

第4条：主开发商与次开发商在接管土地并取得主管机关所需批准之前，不得开工，也不得以楼花方式处分其单元。随后是写给土地局自身的义务：无论如何，须将该不动产的登记标注为**「under development」**（开发中）。

第10条从另一侧关上同一扇门：

"No developer or Real Estate Broker may enter into a private sale contract to dispose of Real Property or Real Property Units by way of Off-plan Sale in projects which are not approved by the Competent Entities. Any contract which is entered into prior to obtaining such approval will be null and void."

「开发商或不动产经纪人，不得就未获主管机关批准项目中的不动产或其单元，订立以楼花方式处分的私下买卖合同。在取得该批准之前订立的任何合同均属无效。」 — 2008年第（13）号法律第10条

此处「私下买卖合同」四字要紧：无效不仅及于开发商的正式合同，也及于「趁项目尚未获批」而签的私下文书。项目启动的前置要件见另文。

登记带来什么，转售时又不得收取什么

第6条：以楼花出售并登入临时登记簿的单元，可以出售、抵押或作其他合法处分。登记不是形式，而是使该单元具备可流转性的前提。

第7条在金钱上约束开发商：

"No Master Developer or Sub-developer may charge any fees on the sale, resale, or on any other legal disposition of the Real Property Units which are completed or sold off-plan except those administrative costs which are approved by the Department"

「主开发商或次开发商，就已竣工或以楼花出售的不动产单元之买卖、转售或其他法律处分，不得收取任何费用，但经土地局核准的行政费用除外。」 — 2008年第（13）号法律第7条

这正是针对随意命名的「转让手续费」的规定：仅允许土地局核准的行政费用。

迁入主登记簿

第8条分两步。其一：取得竣工证书后，开发商必须将已竣工项目登入主登记簿，包括将已售单元登记在已履行合同义务的买家名下。其二：土地局可依买家申请或依职权，径行将临时登记簿中的单元登记至已全面履约的买家名下。

第二步正是「开发商拖着不办手续怎么办」的答案：法律提供了一条不取决于其意愿的路径。

经纪人

第9条：开发商欲通过经纪人推广项目的，须与依2006年第85号细则持证的经纪人订立合同，并将该合同在土地局登记。经纪人许可可公开查验，方法见Trakheesi 一文。

面积：倾向买家的不对称

第12条分三步：所售单元的面积视为正确；交付后面积若增加，开发商不得要求增加价款；若减少，须补偿买家——但减少不显著者除外。

法律没有把「不显著」量化。该门槛不在此处，而在实施细则之中——这不是矛盾，而是法律与下位规范的分工；具体数值与计算基准见2010年细则解读，它们本就属于那里。

违规经查实后

第13条：土地局查实开发商或经纪人有违反本法或其他适用法规的作为或不作为的，由总局长制作相应报告并移送主管机关调查。处罚不由土地局作出——它负责记录与移送。

本文不主张什么

• 第11条的内容。 它已由2020年第19号法律替换；2008年版本的百分比与后果一概不予刊出。
• 面积短缺「不显著」的幅度。 法律未予命名；数值在实施细则中。
• 经土地局核准的行政费用清单。 法律交由其决定；我们不转录清单。
• 2006年第85号经纪人登记细则的内容。 文本中提及；我们未在门户上找到载有其条款的页面，故不予引用。
• 2020年之后的修正。 我们只比对了原始文本与第11条被替换这一事实。

来源

• Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第2条（定义）、第3条（登记簿之外的处分无效；既有交易60日内登记）、第4条（开工前接管土地与取得批准；「under development」标注）、第5条（申请表格）、第6条（已登记楼花单元可出售与抵押）、第7条（除核准行政费用外不得收费）、第8条（竣工项目登入主登记簿；土地局依申请或依职权为买家登记）、第9条（与持证经纪人订约并登记该合同）、第10条（未获批准项目中的私下合同无效）、第12条（面积视为正确；增加不得索价；减少须补偿，不显著者除外）、第13条（总局长报告与移送调查）。门户页面载2008年版本；第11条以2020年第19号法律替换后的版本为现行。