当房产份额转到未成年人名下，父母和监护人都不能像处分自己的财产那样处分它。2022年第17号法律指明了迪拜负责未成年人财产的机构，并列出其十三项职权——从监督监护人、清点动产与不动产，到在法院代理未成年人。另有一条专门解决最实际的问题：五类行为——包括把房产出租——无须法院许可。还有一个对居民尤为重要的细节：对阿联酋公民，监护依法自动产生；对非本国国民，则须申请并经法院裁定。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2022年第17号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一法条旁及文末均附来源链接。本文不构成法律意见：具体情形以其自身文件为准。
当一套公寓的份额因继承、赠与或分割转到孩子名下时，会冒出一个几乎没人事先问的问题：现在谁替这处房产作决定。迪拜在一部专门法律里给了答案，而它与「父母说了算」的直觉并不一致。
文件是 2022年第（17）号法律《关于迪拜的瓦克夫与未成年人信托基金会》，于2022年10月13日颁布。该机构在文本中称为 Awqaf Dubai；依第3条，它是具有法人资格的公共基金会，隶属于酋长国执行委员会。
先说多数人不知道的那条界线
第21条开篇即指明，该机构是负责未成年人及同等地位者财产监护一切事务的政府机关。随后是各项，而前三项区分了人的类别：
"1. undertake, by virtue of law, Custodianship over the Property of Minors from amongst the UAE Nationals of the Emirate who have no Guardian or custodian;"
"3. undertake, upon the request of the concerned persons and approval of Awqaf Dubai, and pursuant to a decision of the competent court, the custodianship, Guardianship, and judicial trusteeship over the property of Minors, and Persons of Similar Status as Minors, from amongst the UAE Nationals of other emirates and non-UAE nationals residing in the Emirate;" — 2022年第（17）号法律第21条
这一区分是根本性的，而且白纸黑字：
| 类别 | 监护如何产生 | 第21条项次 |
|---|---|---|
| 本酋长国无监护人的阿联酋公民未成年人 | 依法自动产生 | 1 |
| 公民中的无行为能力人、限制行为能力人、失踪人与不在人 | 依法 | 2 |
| 其他酋长国的公民与居住于本酋长国的非本国国民 | 经利害关系人申请、机构同意并依有管辖权法院的裁定 | 3 |
对没有阿联酋国籍的居民家庭而言，这意味着：机制是可用的，但它不会自动启动——需要申请、同意与法院裁定。
该机构如何处理财产
第21条其余各项界定了职权范围，与房产最相关的是：
"4. oversee the acts of Guardians, Custodians, Conservators, and Judicial Trustees…"
"7. prepare lists, and conduct an inventory, of the movable and immovable property of Minors… and invest, develop, and preserve the same by itself or through engaging other persons…"
"8. take over, administer, and invest the undivided property co-owned by the persons over whom it undertakes custodianship… based on the request or consent of these persons and co-owners. In return for these services, Awqaf Dubai will charge a percentage of the proceeds to be prescribed by the Board of Directors;"
"10. represent the Minors… before government entities; non-government entities; and all kinds of courts, Tribunals, and competent judicial entities…"
第4项回答了「难道不是父母决定吗」：监护人与保管人的行为受监督。第7项说明这为何直接触及房产：财产要造册清点，不动产在内，随后予以保全或投资。第8项涉及共有：未成年人在共有房产中的份额可与其他共有人的份额一并管理，但须经他们申请或同意，并按董事会规定的比例从收益中收取费用。
第9项与第12项补上资金框架：按核准规则从投资收益中收取一定比例，以及接受向受照护者提供的捐赠、赠与、遗赠、天课与施舍。
五类无须法院许可的行为
第24条回答了最实际的问题：
"Awqaf Dubai may, without the need for a permission from the competent court, take all necessary actions and measures to administer, invest, develop, and preserve the property of Minors… in the following cases:
- renting out and taking lease of real property and movables;
- disbursing the necessary maintenance payments to Minors… as approved by the CDA or the competent court in this respect;
- meeting the due liabilities of Minors… in respect of which definitive judgements are rendered;
- initiating or abandoning legal proceedings and filing appeals… and directly representing them before judicial entities of all types and levels; and
- paying the Zakat of the property of Muslim Minors…"
第一项正是业主该知道的：出租房产与承租属于无须法院许可的行为。孩子的房子不必在审批过程中空置。
同样重要的是清单里没有什么：五项均未提及出售或抵押房产。我们不从这一缺席推出禁止——只是指出，对这两类行为，此处并未给予免于法院许可的规定。
这部法律的另一半：瓦克夫
同一部法律也规范瓦克夫（宗教捐赠）。第16条授权该机构维护、修缮与保全捐赠资产，提取储备，取得借款，并为修缮出售部分财产。第17条允许将捐赠财产投资于合法且合乎教法的活动，出售或置换不堪使用的捐赠财产，并设立捐赠项目。
这对房地产市场意味着一件朴素的事：酋长国内一部分物业既不属于私人也不属于公司，而属于捐赠，其处分遵循这些规则，而非普通交易逻辑。
它与其余部分如何衔接
- 继承。 若孩子的份额来自继承，产权移转另有其流程：如何进行。
- 与其他继承人分割。 继承住房的分割争议被排除在友好争议解决中心之外，自有路径：2023年第31号法令程序与管辖界线。
- 事先约束家族持有。 家族财产契约。
- 权利的任何变动都经登记发生。 为什么只有登记算数。
本文不主张什么
- 出售未成年人份额是被禁止还是被允许。 第24条列出的是无须法院许可的情形；出售不在其中，我们不据此作任何方向的推论。
- 服务比例的具体数值。 第21条第8、9项指向董事会决议；我们未见费率，也不引用。
- 非本国国民的申请流程。 第3项列出三项条件，程序则出自其他文件。
- 第21条所援引的家事法与教法内容。 我们引用的是这部法律，而非它所援引者。
来源
- 2022年第（17）号法律《关于迪拜的瓦克夫与未成年人信托基金会》 — 迪拜立法门户：第3条（公共基金会地位）、第4条（目标，含以未成年人最佳利益管理其财产）、第16条（捐赠资产的保全与修缮、储备、借款）、第17条（投资、置换不堪使用者、捐赠项目）、第21条（十三项职权：对公民依法监护、对非本国国民经申请与法院裁定、监督监护人、清点动产与不动产、按比例管理共有份额、在法院代理）、第24条（五类无须法院许可的情形，含出租房产）。颁布日期 2022年10月13日。
