Если доля в недвижимости переходит несовершеннолетнему, распоряжаться ею как своей нельзя ни родителю, ни опекуну. Закон №17 от 2022 года называет орган, отвечающий за имущество несовершеннолетних в Дубае, и перечисляет тринадцать его полномочий — от надзора за опекунами и описи движимого и недвижимого имущества до представительства в судах. Отдельная статья закрывает частый вопрос: пять действий, включая сдачу недвижимости в аренду, совершаются БЕЗ разрешения суда. И ещё одна деталь, важная для резидентов: по закону опека наступает автоматически для граждан ОАЭ, а для неграждан — только по заявлению и решению суда.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №17 от 2022 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи и в конце материала. Это не юридическая консультация: конкретный случай оценивается по своим документам.
Когда доля в квартире переходит ребёнку — по наследству, по дарению или по разделу, — возникает вопрос, который почти никогда не задают заранее: кто теперь принимает решения об этом объекте. Ответ в Дубае дан отдельным законом, и он не совпадает с интуицией «решает родитель».
Документ — Law No. (17) of 2022 Concerning the Endowment and Minors' Trust Foundation in Dubai, изданный 13 октября 2022 года. Учреждение в тексте называется Awqaf Dubai; по статье 3 это публичное учреждение с правосубъектностью, входящее в структуру Исполнительного совета эмирата.
Сначала — граница, о которой чаще всего не знают
Статья 21 открывается словами о том, что именно это учреждение является государственным органом, отвечающим за вопросы попечения над имуществом несовершеннолетних и приравненных к ним лиц. Но дальше идут пункты, и первые три различают категории людей:
«1. undertake, by virtue of law, Custodianship over the Property of Minors from amongst the UAE Nationals of the Emirate who have no Guardian or custodian;»
«3. undertake, upon the request of the concerned persons and approval of Awqaf Dubai, and pursuant to a decision of the competent court, the custodianship, Guardianship, and judicial trusteeship over the property of Minors, and Persons of Similar Status as Minors, from amongst the UAE Nationals of other emirates and non-UAE nationals residing in the Emirate;» — Law No. (17) of 2022, Article 21
Разница принципиальная и прямо записана:
| Категория | Как возникает попечение | пункт статьи 21 |
|---|---|---|
| граждане ОАЭ из этого эмирата, у которых нет опекуна | в силу закона, автоматически | 1 |
| недееспособные, частично недееспособные, безвестно отсутствующие из числа граждан ОАЭ | в силу закона | 2 |
| граждане ОАЭ из других эмиратов и неграждане, проживающие в эмирате | по заявлению заинтересованных лиц, с одобрения учреждения и по решению компетентного суда | 3 |
Для семьи-резидента без гражданства ОАЭ это означает: механизм доступен, но он не включается сам — нужны заявление, одобрение и судебное решение.
Что учреждение делает с имуществом
Остальные пункты статьи 21 описывают объём полномочий. Ключевые для недвижимости:
«4. oversee the acts of Guardians, Custodians, Conservators, and Judicial Trustees in respect of all matters related to the property of Minors and Persons of Similar Status as Minors;»
«7. prepare lists, and conduct an inventory, of the movable and immovable property of Minors, and Persons of Similar Status as Minors; and invest, develop, and preserve the same by itself or through engaging other persons…»
«8. take over, administer, and invest the undivided property co-owned by the persons over whom it undertakes custodianship… and other co-owners, based on the request or consent of these persons and co-owners. In return for these services, Awqaf Dubai will charge a percentage of the proceeds to be prescribed by the Board of Directors;»
«10. represent the Minors… before government entities; non-government entities; and all kinds of courts, Tribunals, and competent judicial entities…»
Пункт 4 отвечает на вопрос «а родитель разве не решает»: действия опекунов и попечителей поднадзорны. Пункт 7 — почему это касается именно недвижимости: имущество описывается, включая недвижимое, и сохраняется либо инвестируется. Пункт 8 — про совладение: доля несовершеннолетнего в общем объекте может администрироваться вместе с долями других собственников, но по их заявлению или согласию, и за процент от поступлений, устанавливаемый советом директоров.
Пункты 9 и 12 добавляют денежную рамку: процент от доходов от инвестирования имущества по утверждённым правилам и приём пожертвований, даров, завещанного, закята и милостыни в пользу подопечных.
Пять действий без разрешения суда
Статья 24 отвечает на самый практический вопрос — что можно делать, не обращаясь в суд каждый раз:
«Awqaf Dubai may, without the need for a permission from the competent court, take all necessary actions and measures to administer, invest, develop, and preserve the property of Minors, and Persons of Similar Status as Minors, with a view to serving their interests, in the following cases:
- renting out and taking lease of real property and movables;
- disbursing the necessary maintenance payments to Minors, and Persons of Similar Status as Minors, as approved by the CDA or the competent court in this respect;
- meeting the due liabilities of Minors, and Persons of Similar Status as Minors, in respect of which definitive judgements are rendered;
- initiating or abandoning legal proceedings and filing appeals… and directly representing them before judicial entities of all types and levels; and
- paying the Zakat of the property of Muslim Minors…»
Первый пункт — тот, ради которого статью стоит знать владельцам: сдача недвижимости в аренду и её наём отнесены к действиям, не требующим разрешения суда. То есть квартира ребёнка не обязана простаивать, пока идут согласования.
И ровно так же важно, чего в списке нет: пять пунктов не упоминают продажу или залог недвижимости. Из отсутствия в этом перечне мы не выводим запрет — мы лишь констатируем, что освобождение от судебного разрешения на эти действия здесь не названо.
Вторая половина закона: вакф
Тот же закон регулирует endowment — вакф. Статья 16 уполномочивает учреждение поддерживать, восстанавливать и сохранять эндаумент-имущество, формировать резервы, привлекать займы и продавать части имущества ради ремонта. Статья 17 разрешает инвестировать эндаумент-имущество в законную и соответствующую шариату деятельность, продавать или заменять непригодное имущество и создавать эндаумент-проекты.
Для рынка недвижимости это означает простую вещь: часть объектов в эмирате принадлежит не частным лицам и не компаниям, а эндаументу, и распоряжение ими подчинено этим правилам, а не обычной логике сделки.
Как это стыкуется с остальным
- Наследство. Если доля ребёнка появилась по наследству, сам переход титула идёт своим порядком: как он устроен.
- Раздел с другими наследниками. Спор о разделе унаследованного жилья исключён из подсудности Центра мирного урегулирования и идёт по своему маршруту: порядок декрета №31 от 2023 года и граница подсудности.
- Семейное владение заранее. Если цель — связать доли правилами до, а не после: договор семейной собственности.
- Любое изменение права — только записью. Почему доказывает только реестр.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Что продажа доли несовершеннолетнего запрещена или разрешена. Статья 24 перечисляет случаи, не требующие разрешения суда; продажи там нет, и из этого мы не делаем вывода ни в одну сторону.
- Размера процента за услуги. Пункты 8 и 9 статьи 21 отсылают к решениям совета директоров; ставок мы не видели и не приводим.
- Порядка подачи заявления для неграждан. Пункт 3 называет три условия — заявление, одобрение, решение суда, — но процедуру задают другие акты.
- Содержания Family Law и норм шариата, к которым отсылает статья 21. Мы цитируем этот закон, а не то, на что он ссылается.
Источники
- Law No. (17) of 2022 Concerning the Endowment and Minors' Trust Foundation in Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 3 (статус публичного учреждения), статья 4 (цели, включая управление имуществом несовершеннолетних в их интересах), статья 16 (сохранение и восстановление эндаумент-имущества, резервы, займы), статья 17 (инвестирование, замена непригодного, эндаумент-проекты), статья 21 (тринадцать полномочий: попечение в силу закона для граждан ОАЭ, по заявлению и решению суда для неграждан, надзор за опекунами, опись движимого и недвижимого имущества, администрирование неразделённых долей за процент, представительство в судах), статья 24 (пять случаев без разрешения суда, включая сдачу недвижимости в аренду). Дата издания — 13 октября 2022 года.
