Achat sur plan : paiement échelonné par le promoteur
Le format le plus prisé du marché de Dubai. Quand c'est avantageux — et quand il vaut mieux opter pour un bien déjà livré.
L'achat sur plan, c'est acquérir un appartement avant sa construction. Ce mécanisme est encadré par la loi UAE n° 8/2007. Tous les versements sont déposés surdes comptes séquestres sécurisés, sous le contrôle de RERA. Aujourd'hui, jusqu'à 70 % des transactions à Dubai concernent des biens sur plan.
Comment fonctionne le plan de paiement
Schémas de paiement habituels chez les promoteurs :
- 50/50: 50% pendant la construction, 50% à la remise des clés
- 40/60: 40 % pendant la construction, 60 % à la livraison
- Post-handover plan: 30% pendant la construction + 70% sur 3 à 5 ans APRÈS la remise des clés
Chaque versement est adossé àmilestone(à l'étape de construction) : fondations, 30 % d'avancement, 50 %, 80 %, puis achèvement. Les fonds ne sont prélevés sur le compte séquestre qu'une fois le milestone confirmé par RERA.
Quand le sur plan (VEFA) est avantageux
- Apport initial réduit— 10-20 % suffisent pour entrer sur un bien
- Prix avant la mise en vente au détail— le promoteur vend avec une remise de 10 à 30% par rapport aux biens livrés comparables
- Plus-value pendant la construction— en 2 à 3 ans, le prix progresse de 30 à 60% (selon les statistiques DLD)
- Choix du bien— le meilleur étage, la meilleure vue, le meilleur plan d'étage
- Reventeavant la livraison — il est possible de céder le contrat par assignment et d'encaisser la plus-value.
Quand éviter le Sur plan (VEFA)
- Besoin d'un logement immédiat — une solution livrée est plus rapide
- Vous craignez les risques de retard (bien que RERA exerce un contrôle strict)
- Promoteur douteux sans historique
- Le quartier n'est pas encore développé — aucune infrastructure, même après 5 ans
Compte séquestre — la protection principale
En vertu de la loi des Émirats arabes unis, tous les fonds des acheteurs sont déposés sur un compte séquestre auprès d'une banque agréée. Le promoteur n'y a pas accès directement. RERA ne débloque les fonds qu'après validation des étapes de construction.
En cas de faillite du promoteur, vos fonds restent sur le compte séquestre et le projet est achevé par un autre promoteur — ou vous êtes remboursé.
Comment choisir un promoteur fiable
- Publics / semi-publics — Emaar, Nakheel, Meraas, Dubai Holding
- Top 5 des particuliers — Damac, Sobha, Ellington, Select Group, Aldar
- Consultez le taux d'achèvement des projets antérieurs du promoteur (publié par DLD)
- Ne courez pas uniquement après la remise — les petits promoteurs présentent un risque de retard plus élevé.
Risks & Mitigation
| Risque | Protection |
|---|---|
| Retard de livraison | RERA sanctionne les manquements, et le contrat peut prévoir des pénalités |
| Modification du projet | Les modifications importantes requièrent l'accord de l'acheteur |
| Plus-value | Le prix est fixé dans le contrat, sans indexation |
| Risque de change | L'AED est indexé sur l'USD — stabilité garantie |
Ce que je fais pour mes clients sur plan
Je connais les remises réelles accordées par les promoteurs (souvent 5 à 15 % au-delà des grilles de prix officielles). Je vérifie les plans de paiement pour détecter les pénalités cachées. Je vous aide à choisir le bien idéal — meilleur étage, meilleure vue. Je vous accompagne jusqu'à la livraison.