La loi n° 13 de 2008 a créé le registre foncier intérimaire ; son règlement d'application — la résolution n° 6 de 2010 du Conseil exécutif — en détaille les interdictions et les obligations. Une vente sur plan conclue avant l'approbation et l'enregistrement du projet est nulle. La remise des clés ne peut être retenue pour une dette étrangère au contrat. L'excédent de surface n'est pas facturable, un déficit supérieur à 5 % ouvre droit à indemnisation. Le courtier ne peut prélever sa commission avant le versement du prix sur le compte séquestre.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la résolution n° 6 de 2010 du Conseil exécutif provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise lui-même que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit ; nous citons la version anglaise du portail et le disons clairement. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat donné s'apprécie sur ses propres faits.
On lit la loi, presque jamais le règlement. Or les interdictions qui concernent réellement l'acquéreur sur plan se trouvent dans le règlement : la loi n° 13 de 2008 a créé le registre intérimaire, et le texte d'application a énoncé ce que le promoteur ne peut pas faire, ce qu'il doit faire et dans quel délai.
Le document est l'Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai, prise le 14 février 2010.
Avant la première vente : trois conditions et la nullité
L'article 4 interdit à la fois de construire et de vendre tant que trois conditions ne sont pas réunies :
- le promoteur a pris possession du terrain et reçu le certificat de bornage ;
- il a le contrôle effectif du terrain sur lequel le projet sera édifié ;
- il a obtenu des autorités compétentes les approbations requises pour commencer la réalisation.
La sanction du manquement figure à l'article 11, sans degré intermédiaire :
« Any legal disposition made by a Master Developer, Sub-developer, or Broker which involves the Off-plan Sale of any Real Property or Real Property Unit prior to approval of the commencement of the project by the Competent Entities and its registration with the DLD will be deemed null and void. »
« Tout acte juridique accompli par un promoteur principal, un sous-promoteur ou un courtier et portant sur la vente sur plan d'un bien ou d'une unité immobilière avant l'approbation du démarrage du projet par les autorités compétentes et son enregistrement auprès du Land Department est réputé nul. » — Résolution n° (6) de 2010, article 11
Notez le troisième nom de la liste : le courtier est cité au même titre que les promoteurs. Les conditions propres au lancement d'un projet sont traitées dans notre analyse des prérequis du promoteur.
Si la vente passe par un courtier
L'article 10 impose au promoteur trois exigences, vérifiables par l'acquéreur exactement comme par le régulateur : le projet doit être enregistré auprès du Land Department ; un contrat doit être conclu avec le courtier, lequel doit être agréé et licencié au titre du règlement n° 85 de 2006 sur le registre des courtiers ; et le contrat de commercialisation du projet doit lui-même être enregistré auprès du Land Department.
Les licences de courtier se vérifient publiquement — la marche à suivre figure dans notre article sur Trakheesi.
L'article 12 ferme le maillon le plus sensible, l'argent :
« The Real Property Broker may not deposit the price into his own account or deduct his commission from that price before depositing it into the Escrow Account. Any agreement to the contrary of the provisions of this Article will be null and void. »
« Le courtier immobilier ne peut verser le prix sur son propre compte ni en prélever sa commission avant de le déposer sur le compte séquestre. Toute convention contraire aux dispositions du présent article est nulle. » — Résolution n° (6) de 2010, article 12
La seconde phrase pèse plus lourd que la première : la signature de l'acquéreur au bas d'un montage « payez le courtier, il reversera » ne sauve pas ce montage. Pourquoi le compte séquestre existe et comment il fonctionne : à part.
Enregistrement : le délai porte sur le dépôt, non sur le résultat
L'article 2 écarte un risque qui ne dépend pas du promoteur : si la demande d'enregistrement est déposée dans le délai fixé par l'article 3, paragraphe 2, de la loi, le délai est réputé respecté — même si le Land Department n'achève pas la procédure dans ce délai.
L'article 3 traite le retard, en deux volets à ne pas confondre :
| Ce que fait le Land Department | Disposition |
|---|---|
| enregistre malgré tout l'acte au registre foncier intérimaire | article 3(1) |
| inflige au promoteur une amende de 10 000 AED | article 3(2) |
Le retard du promoteur ne chasse donc pas l'acquéreur du registre : l'inscription se fait et la responsabilité pèse sur le retardataire. Ce que cette inscription apporte pendant la construction et en quoi elle diffère du titre : Oqood contre Title Deed.
La remise : ce qui ne peut pas la conditionner
La règle la plus utile de tout le texte est l'article 7. Une fois le projet achevé et le certificat d'achèvement obtenu, le promoteur ne peut refuser de remettre l'unité ni de l'inscrire au nom de l'acquéreur, dès lors que celui-ci a rempli toutes ses obligations contractuelles. Puis vient la phrase qu'il faut retenir :
« This applies even if the purchaser owes the Developer any financial dues other than in connection with the sale agreement of the Real Property Unit. »
« Cela s'applique même si l'acquéreur doit au promoteur des sommes sans rapport avec le contrat de vente de l'unité immobilière. » — Résolution n° (6) de 2010, article 7
Deux autres paragraphes suivent. Le promoteur doit inscrire au nom de l'acquéreur non seulement l'unité mais toutes les dépendances qui lui sont affectées — les places de stationnement sont nommées expressément. Et si le promoteur refuse malgré l'exécution de l'acquéreur, le Land Department peut inscrire lui-même l'unité au nom de celui-ci, sur sa demande ou d'office.
L'article 8 clôt la question des paiements : le promoteur ne peut, pour quelque motif que ce soit, réclamer aux acquéreurs des sommes autres que celles approuvées par le Land Department pour tout acte juridique portant sur leurs unités. L'article 9 maintient la répartition usuelle des frais d'enregistrement entre les parties selon la législation applicable, sauf convention contraire.
La surface : nette, excédent et seuil de 5 %
L'article 13 transforme la querelle des mètres carrés en arithmétique :
- pour l'enregistrement, c'est la surface nette de l'unité qui est retenue, calculée selon les règles du Land Department ;
- si la surface réelle est supérieure à la surface nette vendue, l'excédent n'est pas pris en compte et le promoteur ne peut en réclamer le prix — sauf convention contraire ;
- si la surface réelle est inférieure de plus de cinq pour cent, le promoteur doit indemniser l'acquéreur ;
- l'indemnité se calcule sur le prix de l'unité convenu au contrat ;
- la base de calcul de l'excédent ou du déficit est la surface nette indiquée au contrat de vente et sur le plan.
L'asymétrie n'est pas fortuite et joue en faveur de l'acquéreur : rien à payer pour les mètres en plus, indemnisation pour ceux qui manquent au-delà du seuil.
Quand l'acquéreur peut saisir le juge
L'article 20 énumère les motifs pour lesquels l'acquéreur peut demander au tribunal compétent la résolution de sa relation avec le promoteur :
- le promoteur refuse, sans motif valable accepté par le Land Department, de remettre à l'acquéreur le contrat de vente définitif ;
- le promoteur refuse d'indexer les paiements sur les étapes de construction proposées par la RERA ;
- le promoteur s'écarte substantiellement des spécifications convenues ;
- après la remise, l'unité se révèle impropre à l'usage en raison de vices de construction substantiels ;
- toute autre circonstance imposant la résolution selon les règles de droit commun.
Il existe une marche plus douce avant le tribunal : l'article 14 permet au Land Department de mener des efforts de conciliation et de proposer des solutions ; l'accord amiable est consigné par écrit et, une fois approuvé par le département, s'impose aux deux parties.
⚠️ Nous ne publions pas ici les pourcentages de l'article 15
Les articles 15 à 18 de ce règlement décrivent ce que le promoteur peut faire en cas de défaillance de l'acquéreur et énoncent des taux de rétention précis. Nous ne reproduisons pas ces pourcentages comme règle d'aujourd'hui, et voici pourquoi : ils reprennent le mécanisme de l'article 11 de la loi n° 13 de 2008 dans sa rédaction d'origine, et cet article a été remplacé par la loi n° 19 de 2020. La rédaction en vigueur est traitée à part et depuis son propre texte.
Concilier un règlement de 2010 avec une loi modifiée en 2020 — quelle disposition subsiste et dans quelle mesure — n'est pas de notre ressort : c'est une question d'avocat sur un contrat donné, pas d'article général. Ce qui, dans les articles 15 à 17, relève de la procédure et n'entre pas en conflit peut être énoncé : notification écrite à l'acquéreur (en personne devant le Land Department, ou par lettre recommandée ou courriel avec copie au département), un délai de grâce de trente jours courant à compter de la notification, et la confirmation du pourcentage d'achèvement par un rapport technique d'un consultant agréé par la RERA après inspection sur site. L'article 17 ajoute un point technique : l'achèvement du nivellement et des infrastructures vaut commencement de la réalisation.
Ce que cela signifie pour l'acquéreur
- Vérifiez l'enregistrement du projet avant tout acompte. Une vente antérieure à l'approbation et à l'enregistrement est nulle — ce n'est pas une amende, c'est l'absence de transaction.
- Payez sur le compte séquestre, pas au courtier. Toute convention contraire est nulle en vertu de l'article 12.
- Une dette étrangère au contrat ne justifie pas de retenir les clés. L'article 7 le dit littéralement.
- Recoupez la surface avec le contrat et le plan. Le seuil de 5 % et la base de calcul sont fixés, et les mètres en plus ne se facturent pas.
- Le stationnement s'inscrit avec l'appartement. Il est nommé expressément parmi les dépendances inscrites au nom de l'acquéreur.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le rapport entre les articles 15 à 18 du règlement et l'article 11 de la loi en vigueur. Nous n'en tirons aucune règle commune et ne publions pas les pourcentages comme actuels.
- Les frais et montants approuvés actuels. Le règlement renvoie aux décisions du Land Department ; nous n'en reproduisons pas le barème.
- Le contenu du règlement n° 85 de 2006 sur le registre des courtiers. Il est cité dans le texte ; ses propres dispositions ne sont pas reprises.
- La pratique d'application. La façon dont le département apprécie un « motif valable » ou un « écart substantiel » n'est pas écrite.
- Tout chiffre autre que celui cité. Le seul nombre de cet article est l'amende de 10 000 AED de l'article 3.
Sources
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 2 (délai respecté par le dépôt), article 3 (enregistrement malgré le retard, amende de 10 000 AED), article 4 (trois conditions avant construction et vente), article 7 (interdiction de refuser la remise et l'inscription, places de stationnement, inscription par le département), article 8 (interdiction de percevoir des montants non approuvés), article 9 (répartition des frais), article 10 (trois exigences en cas de vente par courtier), article 11 (nullité des ventes antérieures à l'approbation et à l'enregistrement), article 12 (compte séquestre, interdiction de prélever la commission), article 13 (surface nette, excédent, seuil de 5 %), article 14 (conciliation par le département), articles 15 à 17 (notification, 30 jours, rapport technique d'un consultant agréé RERA), article 20 (motifs de résolution à la demande de l'acquéreur). Prise le 14 février 2010.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : la loi que ce règlement met en œuvre ; son article 11 est en vigueur dans la rédaction issue de la loi n° 19 de 2020.
