La loi n° 6 de 2019 offre aux copropriétaires deux garanties de durées différentes : dix ans à compter du certificat d'achèvement pour les vices des parties structurelles, et un an à compter de la remise du lot pour les installations défectueuses. Et elle ajoute une règle à connaître avant de signer : toute convention contraire à cet article est nulle. S'y ajoutent l'assurance obligatoire de l'immeuble, la procédure des travaux modificatifs et la garantie bancaire du gestionnaire.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 6 de 2019 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un désordre donné s'apprécie sur les documents de l'immeuble concerné.
La garantie du promoteur à Dubaï se résume d'ordinaire à une formule : « dix ans ». En réalité il y a deux garanties, de durées différentes, courant de dates différentes et couvrant des objets différents. Et à la fin de l'article figure une règle qui rend vaine toute tentative de convenir du contraire.
Le document est la Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, prise le 4 septembre 2019. Nous avons traité les charges et la limite de la propriété sous la même loi à part.
Deux garanties, pas une
L'article 40 les sépare :
| Ce qui est couvert | Durée | Point de départ |
|---|---|---|
| les vices des parties structurelles de l'immeuble | 10 ans | la date d'obtention du certificat d'achèvement du projet |
| les installations défectueuses : travaux mécaniques et électriques, installations sanitaires et d'assainissement et analogues | 1 an | la date de remise du lot au copropriétaire |
Le paragraphe (b) ferme l'échappatoire de la réception différée : si le copropriétaire refuse de prendre possession pour quelque raison que ce soit, le délai d'un an court à compter de la date à laquelle le promoteur a obtenu le certificat d'achèvement. Retarder la réception pour allonger la garantie ne sert à rien — le compteur tourne déjà.
Le paragraphe (a) précise que cette responsabilité s'applique « sous réserve des dispositions régissant les contrats d'entreprise » de la loi fédérale n° 5 de 1985. Nous n'analysons ni ne paraphrasons ce texte fédéral ici — il est nommé dans la loi et doit se lire à part.
La règle qui justifie de lire l'article 40 jusqu'au bout
Paragraphe (c) : rien dans cette loi n'exclut ni ne réduit les droits ou garanties conférés aux copropriétaires contre les promoteurs par toute autre législation. Ces deux durées sont donc un plancher, pas un plafond.
Et le paragraphe (d) :
« An agreement which is made after this Law comes into force and which contradicts, in any way, the provisions of this Article will be deemed null and void. »
« Toute convention conclue après l'entrée en vigueur de la présente loi et contredisant, de quelque manière que ce soit, les dispositions du présent article est réputée nulle. » — Loi n° (6) de 2019, article 40(d)
« De quelque manière que ce soit » couvre aussi bien la réduction directe du délai que les montages détournés, comme une renonciation de l'acquéreur à ses réclamations. Une signature sous une telle clause ne la sauve pas.
Assurer l'immeuble est une obligation, pas une option
L'article 41 impose au gestionnaire trois obligations à la fois : assurer l'immeuble par une police couvrant son entretien et sa reconstruction en cas d'incendie, de dommage ou de destruction pour quelque cause que ce soit ; assurer la responsabilité pour les dommages et les atteintes corporelles subis par les occupants ou des tiers ; le bénéficiaire de l'assurance de l'immeuble devant être le gestionnaire lui-même.
Le paragraphe (c) répond à la question suivante : les primes dues par les copropriétaires se calculent d'après les contrats conclus avec les assureurs et sont incluses dans les charges. Elles ne doivent pas apparaître en supplément, sur une ligne distincte.
Travaux modificatifs : trois accords, pas un
L'article 39 est ferme : sans préjudice de la législation de la construction en vigueur, un occupant ne peut apporter de modifications substantielles à la structure ou à l'aspect extérieur de son lot, ou à toute partie de l'immeuble, qu'après avoir obtenu l'accord du promoteur principal, du Land Department et de l'autorité compétente. Les trois, et non l'un d'eux.
Celui qui enfreint cette règle doit remédier, à ses frais et selon les modalités prescrites par le promoteur principal ou la RERA, à tout dommage résultant de ses modifications. À défaut, la RERA ou le promoteur principal peut mandater une autre entité et lui en imputer le coût.
Le paragraphe (d) ajoute une règle de vie commune : l'occupant et ses invités n'utilisent les parties communes que conformément à leur destination et d'une manière qui ne porte pas atteinte au droit des autres d'en user, ne les trouble pas et ne met en danger ni leur sécurité ni celle de l'immeuble. Ce qui relève des parties communes et ce qui appartient à votre logement est traité à part.
Sur quoi répond le gestionnaire
La loi bâtit ici trois étages.
La garantie bancaire (article 36). Le gestionnaire doit fournir une garantie bancaire au profit du Land Department, d'un montant fixé par celui-ci, portant sur l'ensemble des immeubles qu'il gère. Elle sert de dépôt de garantie pour réparer tout dommage causé aux parties communes par son omission ou sa négligence. Si le dommage survient et qu'il n'y remédie pas dans le délai fixé par la RERA, celle-ci peut mandater une autre entité et prélever les frais sur la garantie bancaire.
L'injonction de travaux (article 35). Si la RERA constate que les parties communes ne sont pas dûment entretenues ni maintenues en bon état, propre et utilisable, elle notifie au gestionnaire les travaux requis et les dates de début et d'achèvement. À défaut d'exécution, elle peut mandater une autre entité et imputer les frais au compte des charges ou à celui des frais d'usage.
Le remplacement du gestionnaire (article 38). Si la RERA estime la société de gestion incompétente ou incapable, elle peut en désigner une autre — mais doit suivre quatre étapes : informer le comité des copropriétaires des manquements et recueillir son avis ; adresser à la société un avertissement écrit détaillant ses fautes, auquel elle peut répondre sous 14 jours ; désigner un cabinet d'audit agréé pour contrôler le compte des charges et le respect du budget approuvé ; et lui impartir un délai pour transmettre la gestion à son successeur — 30 jours à compter de la décision de la RERA. Les dommages causés par la société remplacée sont à sa charge et prélevés sur sa garantie bancaire.
Par ailleurs, l'article 34 impose au gestionnaire de remettre à la RERA, tous les six mois, un rapport périodique sur la gestion et les travaux d'entretien, et, sur demande, l'état des recettes et dépenses liées aux charges.
Où va le litige
L'article 42 ne laisse aucun choix de juridiction :
« the RDSC will have the exclusive jurisdiction to hear and determine all disputes and disagreements related to the rights and obligations stipulated in this Law »
« Le Centre de règlement des litiges locatifs a compétence exclusive pour connaître et trancher tous les litiges et différends relatifs aux droits et obligations prévus par la présente loi. » — Loi n° (6) de 2019, article 42
Le nom de l'organe évoque la location, mais sa compétence est ici plus large : les litiges entre copropriétaires au titre de cette loi y vont aussi. Son fonctionnement figure dans notre lecture du décret n° 26 de 2013.
⚠️ Sur les amendes de l'article 44 — et ce que nous en ignorons
L'article 44 énonce une fourchette : une amende d'au moins un million de dirhams, doublée en cas de répétition de la même infraction dans l'année, sans pouvoir excéder deux millions de dirhams. Ce sont les chiffres de la loi elle-même, et nous les reproduisons comme son texte.
Ce que nous ne pouvons pas dire, c'est quel acte précis entraîne quelle amende. Le paragraphe (b) du même article renvoie la liste des infractions et le montant propre à chacune à une décision distincte du président du Conseil exécutif. Nous n'avons pas lu cette décision : nous n'apparions donc pas les infractions aux montants et n'affirmons rien sur leur application pratique.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le contenu de la loi fédérale n° 5 de 1985 sur les contrats d'entreprise. Elle est nommée à l'article 40 comme cadre ; nous n'en citons pas les dispositions.
- Quelle amende correspond à quelle infraction. C'est une décision distincte du Conseil exécutif que nous n'avons pas lue.
- Le montant de la garantie bancaire du gestionnaire. Le Land Department le fixe ; la loi ne contient aucun chiffre.
- L'application pratique du délai de dix ans. Ce qui constitue un vice des « parties structurelles » dans un cas contesté relève de l'expertise, non du texte.
- Les modifications postérieures à 2019. Nous avons lu le texte tel que publié par le portail.
Sources
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 34 (contrats du gestionnaire et rapport semestriel à la RERA), article 35 (injonction de travaux et imputation des frais au compte des charges), article 36 (garantie bancaire au profit du Land Department et prélèvement), article 38 (remplacement de la société de gestion : information du comité, 14 jours pour répondre, audit, 30 jours pour transmettre), article 39 (trois accords pour les modifications substantielles, responsabilité du dommage, règles d'usage des parties communes), article 40 (dix ans sur les parties structurelles, un an sur les installations, point de départ en cas de refus de prendre possession, maintien des droits issus d'autres textes, nullité de la convention contraire), article 41 (assurance obligatoire de l'immeuble et de la responsabilité, primes incluses dans les charges), article 42 (compétence exclusive du Centre de règlement des litiges locatifs), article 44 (amende d'au moins 1 000 000 AED, doublée en cas de répétition, plafonnée à 2 000 000 AED ; liste des infractions fixée par une décision distincte). Prise le 4 septembre 2019.
