Un retard sur l'échéancier du promoteur ne se règle pas par courriel avec le service commercial : la loi prévoit une procédure qui passe par le Land Department. Trente jours pour régulariser, une tentative de médiation, un document officiel indiquant le pourcentage d'avancement du projet — et seulement ensuite les droits du promoteur, dont l'étendue dépend de l'état d'avancement du chantier. Analyse de l'article 11 dans sa version de 2020, sur le texte officiel du portail législatif de Dubaï.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : les textes de la loi n° 13 de 2008 et de la loi n° 19 de 2020, qui a remplacé son article 11, proviennent du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat donné et un défaut donné s'apprécient sur leurs propres faits.
Un échéancier promoteur ressemble à un arrangement privé entre deux parties, et c'est précisément pour cela qu'un impayé prend les acquéreurs de court : ils s'attendent à une négociation avec le service commercial, tandis que la loi décrit une procédure impliquant le régulateur, avec des limites fixées d'avance.
D'abord, pourquoi l'inscription prime sur le contrat
La base est la loi n° (13) de 2008 réglementant le registre foncier provisoire dans l'émirat de Dubaï, promulguée le 14 août 2008. Son article 3 :
« Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register. »
« Toute disposition portant sur un lot vendu sur plan est inscrite au registre foncier provisoire, et toute vente ou autre acte juridique transférant ou restreignant la propriété ou des droits accessoires est nul s'il n'est pas inscrit à ce registre. » — Loi n° (13) de 2008, article 3
L'inscription que l'acquéreur en VEFA détient à la place d'un titre est l'Oqood ; le même principe — « le droit vit dans le registre » — gouverne aussi le registre principal : l'analyse de la loi n° 7 de 2006.
⚠️ Quelle version de l'article 11 nous citons
L'article 11 dans sa rédaction d'origine de 2008 était différent et prévoyait d'autres conséquences. Il a été remplacé par la loi n° 19 de 2020, promulguée le 24 novembre 2020 — et c'est cette version en vigueur qui suit. Une modification intermédiaire est intervenue par la loi n° 19 de 2017 ; nous n'en citons pas le texte, pour ne pas faire passer une version intermédiaire pour l'actuelle.
La procédure : trois étapes avant toute conséquence
Selon l'article 11 en vigueur, un promoteur ne résilie pas par lettre. L'ordre est le suivant :
- Notification au Land Department. Le promoteur doit notifier le DLD sur les formulaires prescrits — coordonnées des parties, description du bien, nature du manquement.
- Trente jours pour l'acquéreur. À réception, le DLD doit signifier à l'acquéreur une mise en demeure d'exécuter ses obligations :
« thirty (30) days' notice on the purchaser requiring him to fulfil his contractual obligations » — Loi n° (19) de 2020, article 11
- Une tentative de médiation. Dans la même étape, le DLD tente un règlement ; l'accord trouvé est formalisé par un avenant signé des deux parties.
Si le délai expire sans exécution, le DLD délivre un document officiel confirmant que le promoteur a suivi la procédure et indiquant le
« percentage of completion of the Real Property project, calculated in accordance with the relevant standards and rules adopted by RERA »
Ce n'est qu'après ce document que naissent les droits du promoteur — et leur étendue dépend du pourcentage indiqué.
Les droits du promoteur selon l'avancement
| Avancement du projet | Ce que le promoteur peut faire | Rétention | règle |
|---|---|---|---|
| plus de 80 % | maintenir le contrat, conserver les sommes versées et réclamer le solde ; ou demander au DLD une vente aux enchères publiques ; ou résilier unilatéralement | jusqu'à 40 % de la valeur en cas de résiliation | art. 11 |
| 60–80 % | résilier unilatéralement | jusqu'à 40 % de la valeur | art. 11 |
| moins de 60 %, travaux commencés | résilier unilatéralement | jusqu'à 25 % de la valeur | art. 11 |
| travaux non commencés (force majeure, sans faute du promoteur) ou projet annulé par la RERA | rembourser toutes les sommes versées par l'acquéreur | aucune rétention | art. 11 |
Les mots « jusqu'à » portent tout le sens : 40 % et 25 % sont un plafond de rétention, pas un tarif. Lire le tableau comme « le promoteur prendra 40 % » est faux.
Le délai de restitution de l'excédent en cas de résiliation est ainsi formulé : dans l'année suivant la résiliation, ou dans les soixante (60) jours suivant la revente du bien — la première de ces échéances prévalant.
Et la dernière ligne renvoie à un remboursement selon les règles de la loi n° 8 de 2007 — celle qui régit les comptes séquestres des projets : où dort l'argent de l'acquéreur et comment il en sort est traité à part.
Quatre réserves faciles à manquer
- Les ventes de terrain sans composante VEFA restent sur leurs conditions d'origine : la procédure ne s'y applique pas.
- Application dans le temps. Les dispositions s'appliquent aux conventions conclues avant comme après l'entrée en vigueur de la loi.
- Ordre public. Les dispositions sont déclarées d'ordre public, et leur non-respect entraîne la nullité. Une clause contractuelle contournant la procédure est donc sans effet.
- Le juge demeure. Le recours de l'acquéreur aux tribunaux ou à l'arbitrage est expressément préservé : la résiliation extrajudiciaire ne l'en prive pas.
Ce qu'un acquéreur doit faire concrètement
- N'ignorez pas une notification du DLD. Trente jours, c'est un délai de régularisation, pas une formalité ; c'est aussi la fenêtre de négociation.
- Demandez le document d'avancement. Il détermine la ligne du tableau qui vous concerne.
- Vérifiez que le lot figure au registre provisoire. Selon l'article 3, une disposition non inscrite est nulle — y compris une cession.
- Lisez « jusqu'à », pas « exactement ». Le montant de la rétention se discute dans la limite du plafond ; il n'est pas automatique.
- Fixez les dates. Le délai de restitution court à compter de la résiliation et de la revente, pas de la correspondance.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le mode de calcul du pourcentage d'avancement. Il relève des normes et règles de la RERA, que nous ne citons pas faute d'en avoir vérifié le texte.
- Les formulaires déposés par le promoteur. La loi renvoie à des formulaires prescrits ; leur contenu sort de ce cadre.
- Que la rétention sera exactement de 40 % ou 25 %. La loi fixe un plafond, pas un montant.
- La pratique observée. Nous exposons la règle, non des statistiques de décisions.
Sources
- Law No. (19) of 2020 Amending Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : l'article 11 en vigueur (notification au DLD, trente jours pour l'acquéreur, médiation, document d'avancement, droits du promoteur par tranche, délais de restitution, ordre public, préservation du recours au juge). Promulguée le 24 novembre 2020.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 3 (inscription des dispositions en VEFA au registre provisoire ; nullité des actes non inscrits). Promulguée le 14 août 2008.
