Dubaï confie les projets immobiliers à l'arrêt ou annulés à un organe judiciaire dédié : le Tribunal spécial des projets immobiliers inachevés et annulés, institué par le décret n° 33 de 2020. Les juridictions ordinaires ne peuvent connaître de ces affaires et doivent les renvoyer, les tribunaux du DIFC compris. Ses décisions sont définitives et non susceptibles d'appel ordinaire, et les demandes relevant de sa compétence sont exonérées de frais de justice.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : les textes du décret n° 33 de 2020 et de la résolution n° 6 de 2010 du Conseil exécutif proviennent du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un projet et un contrat donnés s'apprécient sur leurs propres documents.
« Devant quel tribunal aller » appelle une réponse contre-intuitive pour l'acquéreur sur plan : si le projet est à l'arrêt ou annulé, la juridiction ordinaire ne prendra pas l'affaire. L'émirat confie cette catégorie à un organe judiciaire dédié, et cette exclusivité est écrite noir sur blanc.
Le document est le Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai, pris le 24 novembre 2020. Il remplace le décret n° 21 de 2013 (article 16) et rebaptise l'ancien tribunal : la formule « pour la liquidation des projets annulés et le règlement des droits associés » est remplacée par « des projets immobiliers inachevés et annulés » partout où elle figure dans la législation locale (article 2).
Deux définitions dont tout dépend
L'article 1 définit les deux catégories, plus largement qu'on ne le suppose :
| Terme | Définition selon l'article 1 |
|---|---|
| Projet inachevé | projet dont la construction a commencé mais a été suspendue pour des raisons imputables au promoteur ou à l'acquéreur, ou pour toute autre raison quelle qu'elle soit |
| Projet annulé | projet annulé pour l'un des motifs prévus par la législation en vigueur dans l'émirat, ou renvoyé au Tribunal sans avoir encore été liquidé |
L'essentiel de la seconde définition est sa fin : un projet entre dans la catégorie non seulement après l'annulation, mais dès son renvoi au Tribunal.
L'article 4 trace la limite : le décret s'applique aux projets situés dans l'émirat dont le caractère inachevé est établi ou faisant l'objet d'une décision d'annulation au titre de la loi n° 13 de 2008 et de son règlement d'application, et il ne s'applique pas aux projets situés dans les limites du Dubai International Financial Centre. Le siège du Tribunal se trouve au Land Department (article 3).
Ce que le Tribunal juge
L'article 6 énumère dix chefs de compétence. Les plus utiles à un acquéreur :
- les demandes, requêtes et recours non définitivement tranchés par l'ancien tribunal de 2013 ;
- les demandes, requêtes et ordonnances ayant pour objet ou pour cause un projet inachevé ;
- de même pour un projet annulé ou sa liquidation ;
- les projets inachevés renvoyés par la RERA, et les décisions confiant l'achèvement à un autre promoteur ;
- les recours des promoteurs contre la RERA lorsqu'elle annule un projet ;
- la détermination des droits et obligations du promoteur dessaisi et de celui qui achèvera ;
- la liquidation des projets définitivement annulés et le règlement des droits après déduction des frais de liquidation ;
- la détermination des droits des investisseurs et acquéreurs dans les projets inachevés ;
- toutes les procédures d'exécution, recours et oppositions s'y rapportant.
L'article 7 en donne les moyens : rendre des ordonnances provisoires et préliminaires, y compris pour obliger une personne à faire ou à s'abstenir ; proposer médiation et conciliation ; désigner des auditeurs aux frais du promoteur pour vérifier la situation financière du projet annulé — ce que les acquéreurs ont payé, ce qui a été déposé sur le compte séquestre et ce qui a été dépensé ; et adresser des ordres à l'agent séquestre ou au promoteur sur la liquidation, y compris le remboursement. Ce qu'est le compte séquestre d'un projet et pourquoi il existe : à part.
L'exclusivité : pourquoi une juridiction ordinaire refusera
L'article 10 est rédigé comme une interdiction adressée aux juridictions elles-mêmes :
« All courts and judicial entities in the Emirate, including the Dubai International Financial Centre Courts, may not consider any applications, claims, or appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal and are filed with them after the effective date of this Decree. »
« Toutes les juridictions et entités judiciaires de l'émirat, y compris les tribunaux du Dubai International Financial Centre, ne peuvent connaître d'aucune requête, demande ou recours relevant de la compétence du Tribunal et déposé auprès d'elles après la date d'entrée en vigueur du présent décret. » — Décret n° (33) de 2020, article 10
Les affaires introduites avant cette date doivent cesser d'être examinées et être renvoyées au Tribunal ; les services d'exécution lui transfèrent également les dossiers relevant de sa compétence.
Cette exclusivité laisse des traces ailleurs. Le décret instituant le tribunal des successions exclut expressément de la compétence de celui-ci les matières attribuées aux tribunaux spéciaux — un dossier successoral butant sur un projet annulé se répartit donc entre deux organes distincts.
Caractère définitif et frais
Deux dispositions changent le calcul de l'acquéreur plus que toutes les autres :
« The awards, orders, and decisions issued by the Tribunal will be definitive and not subject to ordinary appeal procedures. They will be executed by the Execution Court at Dubai Courts. »
« Les sentences, ordonnances et décisions du Tribunal sont définitives et non susceptibles des voies de recours ordinaires. Elles sont exécutées par le tribunal de l'exécution des Dubai Courts. » — Décret n° (33) de 2020, article 11
« The applications, orders, claims, and appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal pursuant to this Decree are hereby exempted from the judicial fees prescribed by law. »
« Les requêtes, ordonnances, demandes et recours relevant de la compétence du Tribunal en vertu du présent décret sont exonérés des frais de justice prévus par la loi. » — Décret n° (33) de 2020, article 13
L'exonération de frais de justice est une règle rare et elle bouleverse l'économie des petites demandes : le propriétaire d'un seul appartement ne paie aucun pourcentage du montant réclamé pour saisir. Le caractère définitif, en revanche, joue dans les deux sens : il n'y aura pas d'appel ordinaire.
L'article 12 nomme les sources appliquées par le Tribunal : la législation en vigueur dans l'émirat, les dispositions de la charia islamique, la coutume non contraire à la législation, à l'ordre public et aux bonnes mœurs, et les principes de justice naturelle, de vérité et d'équité. L'article 8 y ajoute l'annulation et l'exequatur des sentences arbitrales dans les litiges relevant de sa compétence — y compris les demandes portées devant les tribunaux du DIFC et relatives à des projets situés hors des limites du DIFC.
Comment un projet est annulé
La décision appartient non au Tribunal mais à la RERA, sur rapport technique motivé. Les motifs figurent à l'article 23 du règlement de 2010 : le promoteur, disposant de toutes les approbations, ne commence pas les travaux sans justification valable ; il commet l'une des infractions de l'article 16 de la loi sur les comptes séquestres ; l'absence d'intention réelle de réaliser le projet est établie ; le terrain est retiré parce qu'un sous-promoteur a manqué à ses obligations envers le promoteur principal ; le terrain est entièrement affecté par des projets d'aménagement ; le projet échoue par négligence grave ; le promoteur déclare ne pas vouloir le réaliser pour des motifs acceptés par la RERA ; le promoteur est déclaré en faillite ; ou tout autre motif retenu par la RERA.
Les délais deviennent alors courts :
| Étape | Délai | Disposition |
|---|---|---|
| recours du promoteur contre la décision d'annulation | 7 jours ouvrables à compter de la notification | article 24 du règlement de 2010 |
| décision de la RERA sur le recours | 7 jours ouvrables à compter du dépôt | article 24 du règlement de 2010 |
| remboursement des fonds du séquestre après annulation | au plus tard 14 jours | article 25 du règlement de 2010 |
| remboursement par le promoteur si le compte est insuffisant | au plus tard 60 jours | article 26 du règlement de 2010 |
Lors de l'annulation, la RERA établit un rapport technique motivé, notifie le promoteur par écrit et désigne un auditeur certifié aux frais du promoteur pour vérifier la situation financière du projet. Si le recours est rejeté, cette décision est définitive et l'annulation suit son cours. Si le promoteur ne rembourse pas dans le délai, la RERA doit prendre toutes les mesures nécessaires pour préserver les droits des acquéreurs, y compris la saisine des autorités judiciaires compétentes. Les autres obligations et interdictions du même règlement sont traitées dans un article distinct.
L'annulation n'est pas la seule issue
L'article 9 du décret décrit un mécanisme dont on parle rarement : avant l'achèvement de la liquidation, la RERA peut demander au Tribunal de la suspendre afin de réexaminer le projet — peut-il être achevé et ses litiges réglés. Pour ces projets, l'agence dépose un rapport détaillé. Pour les projets inachevés, le rapport de la RERA couvre l'état actuel du projet, les solutions proposées — y compris quels promoteurs l'achèveront et la vérification de leur capacité à le faire — et les mesures déjà prises.
Autrement dit, la construction juridique ne vise pas la liquidation en soi mais l'achèvement là où il est possible : confier la construction à un autre promoteur constitue un chef de compétence distinct.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- La composition actuelle du Tribunal et ses règles de procédure. L'article 5 les renvoie à une décision du président du Conseil judiciaire ; nous ne citons aucune décision de ce type.
- Le contenu de la résolution n° 12 de 2018. Elle est mentionnée à l'article 6 parmi les fondements de la liquidation ; nous n'en avons pas lu le texte et ne le paraphrasons pas.
- Des listes de projets nommés. Aucun nom de projet ne figure ici et ne saurait y figurer : le statut d'un projet donné se vérifie auprès du régulateur.
- Les délais de jugement du Tribunal. Le décret n'en fixe aucun, et nous n'en inventons pas.
- L'articulation avec la faillite fédérale. La faillite est un motif d'annulation, mais l'interaction des deux procédures n'est pas décrite dans ces textes.
Sources
- Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 1 (définitions des projets inachevés et annulés), article 2 (changement de nom du tribunal de 2013), article 3 (siège au Land Department), article 4 (champ d'application et exclusion du DIFC), article 5 (président et membres désignés par le président du Conseil judiciaire), article 6 (dix chefs de compétence), article 7 (pouvoirs : ordonnances provisoires, médiation, auditeurs aux frais du promoteur, ordres à l'agent séquestre), article 8 (sentences arbitrales), article 9 (rapports de la RERA et suspension de la liquidation), article 10 (interdiction aux autres juridictions, DIFC compris, et renvoi des affaires), article 11 (caractère définitif et exécution par le tribunal de l'exécution), article 12 (sources du droit), article 13 (exonération de frais de justice), article 16 (remplacement du décret n° 21 de 2013). Pris le 24 novembre 2020.
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 23 (neuf motifs d'annulation par la RERA), article 24 (recours : 7 jours ouvrables pour le déposer, 7 jours ouvrables pour le trancher ; caractère définitif du rejet), article 25 (rapport technique, notification, auditeur aux frais du promoteur, remboursement sous 14 jours), article 26 (60 jours pour le remboursement par le promoteur en cas d'insuffisance), article 27 (mesures de la RERA en cas de non-remboursement). Prise le 14 février 2010.
