Le séquestre se vend d'ordinaire par la formule « votre argent est en sécurité ». La loi n° 8 de 2007 dit quelque chose de plus précis et de bien plus étroit : le compte est ouvert au nom du PROJET, et aucune saisie ne peut être pratiquée sur les sommes qui y sont déposées au profit des créanciers du promoteur. Nous lisons la loi article par article, ainsi que les fiches de service du Dubai Land Department : comment l'argent entre, comment il sort, ce que signifient les 5 % retenus pendant un an — et quels risques le séquestre ne couvre pas du tout.
Données vérifiées auprès des sources officielles le 14.09.2026 : le texte de la loi n° 8 de 2007 dans la bibliothèque législative du Gouvernement de Dubaï et les fiches de service du Dubai Land Department (DLD). Les fiches de service sur le site du DLD portent la mention « dernière mise à jour 08 September 2026 ». Un lien vers la source primaire figure à côté de chaque chiffre et de nouveau en fin d'article.
« Ne vous inquiétez pas, le projet est sous séquestre » : c'est la phrase que tout acheteur sur plan entend à Dubaï. Elle est exacte, et elle ne répond pas à la vraie question : protégé contre quoi, exactement. La loi y répond de façon assez étroite — raison précise pour laquelle il vaut mieux la lire que la paraphraser.
Ce qu'est un compte séquestre selon la lettre de la loi
La loi n° 8 de 2007 relative aux comptes séquestres pour le développement immobilier dans l'émirat de Dubaï le définit à l'article 2 : le compte séquestre est le compte bancaire d'un projet de développement immobilier sur lequel sont déposés les paiements effectués par les acquéreurs d'unités vendues sur plan ou par les financeurs du projet.
Le mot décisif est projet, et non promoteur. L'article 9 en fait la protection centrale de toute la loi : le compte est affecté exclusivement à la construction de ce projet et, selon la citation, « aucune saisie ne peut être pratiquée sur les paiements déposés sur ce compte au profit des créanciers du promoteur ».
Voilà ce que vous achetez avec le séquestre : votre argent est juridiquement séparé de celui de la société. Si le promoteur a des dettes sur un autre projet, ses créanciers ne peuvent pas atteindre votre versement.
L'article 3 applique la loi aux promoteurs qui vendent des unités sur plan et perçoivent à ce titre des paiements d'acquéreurs ou de financeurs. L'article 13 impose que les montants des prêts soient déposés sur le même compte : le financement bancaire passe par le même tuyau, et non à côté.
Trois choses qui doivent précéder le droit du promoteur à prendre votre argent
La loi construit une séquence, et il est utile de la lire comme telle.
Premièrement, le registre. L'article 4 exige que le promoteur soit inscrit au « Registre des promoteurs immobiliers » et titulaire d'une licence des autorités compétentes avant d'exercer.
Deuxièmement, l'autorisation écrite de commercialiser. L'article 5 exige une autorisation écrite du Département avant que des unités soient annoncées ou exposées en vente sur plan. Un rendu soigné sur un stand de salon est déjà un acte réglementé, pas du marketing à ses propres risques.
Troisièmement, le compte lui-même. L'article 6 énumère ce que le promoteur dépose pour l'ouvrir : adhésion à la chambre de commerce, licence commerciale, titre de propriété du terrain, plans architecturaux, états financiers, engagements de construction et contrat de vente type. Selon l'article 7, le compte est ouvert par un accord écrit entre le promoteur et l'agent séquestre, dont copie est remise au Département.
Toute banque ne peut pas être agent séquestre : l'article 10 institue un « Registre des agents séquestres » pour les établissements bancaires et financiers qualifiés. Le Département publie la liste ouvertement — au 14.09.2026, la page du DLD recense 29 établissements avec téléphones et sites. C'est un fait vérifiable, non une promesse : la banque nommée dans votre contrat doit figurer sur cette liste.
L'argent entre sur le compte. Comment en sort-il ?
C'est là que les acheteurs ont la plus grande lacune. Le séquestre n'est pas un coffre que nul n'ouvre ; c'est un compte doté d'un mécanisme de décaissement encadré, et son activation constitue un service à part entière.
La fiche de service du DLD relative à l'activation du compte séquestre la décrit comme une demande du promoteur visant à activer le mécanisme de décaissement depuis le compte séquestre du projet vendu sur plan. Le service est gratuit, dure 3 jours ouvrables, et ses conditions touchent directement votre risque :
- un rapport technique récent du DLD — de moins de 3 mois et sans signalement ;
- jusqu'à 20 % d'avancement, le décaissement peut être activé contre une garantie bancaire de valeur correspondante, contre l'apport propre déposé par le promoteur, ou contre des montants déposés par une banque de financement ;
- au-delà de 20 % — selon le pourcentage de construction effectivement réalisé d'après le rapport technique.
Relisez le deuxième point. En début de chantier, l'argent ne quitte pas le compte parce que le promoteur le demande, mais contre une garantie bancaire ou son propre apport. Ensuite, contre un avancement physique confirmé par un rapport.
Une fois le projet achevé, une autre fiche s'applique : le solde peut être décaissé après obtention d'un certificat de non-objection (NOC) auprès de la gestion de la copropriété, et de la banque de financement si le terrain du projet est hypothéqué. Le statut du projet doit être « achevé », le service dure 3 jours ouvrables et il est gratuit.
Les 5 % que le promoteur ne verra pas avant un an
La disposition la plus sous-estimée est l'article 14, et elle concerne la période où vous avez déjà les clés.
Citation : l'agent séquestre doit retenir cinq pour cent (5 %) de la valeur totale de chaque compte séquestre une fois que le promoteur obtient le certificat d'achèvement. Le montant retenu lui est libéré un (1) an après l'enregistrement des unités au nom des acquéreurs.
Pendant un an après la mise du titre à votre nom, 5 % du projet restent donc bloqués. Ce n'est pas un fonds de garantie à votre nom, mais c'est un levier financier exactement à la période où apparaissent les défauts de livraison. Nous avons traité l'étape d'enregistrement dans Oqood contre titre de propriété : la date de cet enregistrement déclenche le compte à rebours des 5 %.
Ce que la loi fait au contrevenant
L'article 16 prévoit, pour les infractions, une peine d'emprisonnement et une amende d'au moins cent mille dirhams (AED 100,000.00), ou l'une des deux peines. Les infractions visées comprennent : le développement sans licence, la production de documents frauduleux, la vente d'unités dans un projet inexistant, le détournement de fonds, les audits frauduleux et les opérations avec des courtiers non enregistrés.
L'article 17 ajoute la conséquence administrative : le promoteur est radié du registre en cas de faillite, de retrait de licence, d'infractions visées à l'article 16, points 2 à 5, et — séparément — s'il n'a pas commencé la construction dans les six mois.
La vérification du courtier relève aussi de vous et prend une minute : voir comment vérifier un courtier de Dubaï via Trakheesi.
Les chiffres en un tableau
| Élément | Valeur | Où c'est écrit |
|---|---|---|
| Retenue après le certificat d'achèvement | 5 % de la valeur du compte | art. 14, loi 8/2007 |
| Libération de la retenue au promoteur | 1 an après l'enregistrement des unités aux acquéreurs | art. 14, loi 8/2007 |
| Amende pour infractions | au moins AED 100,000.00 (et/ou emprisonnement) | art. 16, loi 8/2007 |
| Radiation du registre faute de démarrage du chantier | 6 mois | art. 17, loi 8/2007 |
| Seuil en deçà duquel le décaissement se fait contre garantie/apport | 20 % d'avancement | fiche de service DLD |
| Ancienneté maximale du rapport technique | 3 mois | fiche de service DLD |
| Coût de l'activation / du décaissement du solde | gratuit, 3 jours ouvrables | fiche de service DLD |
| Agents séquestres agréés sur la liste du DLD | 29 établissements au 14.09.2026 | liste DLD |
Où la protection s'arrête — et c'est le plus important
Le séquestre est un mécanisme puissant à la frontière nettement tracée. Voici ce qu'il ne fait pas, selon le texte.
Il ne garantit pas la date de livraison. Aucune disposition ne dit « livraison en retard, argent remboursé ». Il y a un mécanisme d'emploi affecté et des conséquences pour le promoteur, mais la date de livraison relève de votre contrat, pas de la loi 8/2007.
Il ne garantit ni rendement ni prix. Le compte protège votre versement des créanciers du promoteur, pas votre investissement du marché. Nous avons comparé l'économie des deux voies dans sur plan contre revente.
Il ne protège pas l'argent passé à côté du compte. C'est le principal risque pratique. Un paiement « sur le compte de la société », « en espèces à l'agent », « sur la carte du responsable pour réserver » ne devient pas un paiement séquestre au motif que le projet dispose d'un compte séquestre quelque part. La protection de l'article 9 s'attache au compte, pas à l'intention.
Les 5 % ne sont pas votre dépôt. C'est une retenue chez l'agent séquestre destinée à discipliner le promoteur ; la loi n'en fait pas une indemnisation automatique de l'acheteur pour vices.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
Nous n'indiquons pas la date d'entrée en vigueur de la loi : les formulations divergent entre les publications officielles disponibles et nous n'avons pas pu trancher avec une source primaire unique — nous laissons donc la place vide plutôt que de la remplir de vraisemblable.
Nous ne décrivons pas la procédure de remboursement en cas d'annulation de projet : elle relève de dispositions distinctes sur la liquidation des projets et de décisions au cas par cas, absentes de la loi 8/2007.
Nous ne qualifions aucune banque de « fiable » ou « non fiable » — nous constatons seulement que le Département publie une liste d'agents agréés.
L'ordre des opérations pour l'acheteur
- Trouvez le promoteur dans le registre et vérifiez l'autorisation du Département pour le projet (articles 4 et 5) — avant de signer une réservation.
- Obtenez par écrit les coordonnées du compte séquestre. Le compte doit être au nom du projet, et la banque figurer sur la liste publiée.
- Ne payez que sur ce compte. Toute autre caisse se situe hors de l'article 9.
- Rapprochez l'avancement du mécanisme de décaissement. En deçà de 20 %, l'argent sort contre garantie ou apport ; au-delà, contre le rapport technique. Un rapport de plus de 3 mois justifie une question.
- Notez la date d'enregistrement de l'unité à votre nom. Elle lance l'année qui précède la libération des 5 % : c'est une ressource de négociation sur les défauts.
Sources
- Loi n° 8 de 2007 relative aux comptes séquestres pour le développement immobilier dans l'émirat de Dubaï — bibliothèque législative du Gouvernement de Dubaï (articles 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 13, 14, 16, 17).
- Activation du compte séquestre — fiche de service DLD (conditions, 20 %, rapport technique, délai).
- Décaissement depuis le compte séquestre du projet — fiche de service DLD (NOC, statut du projet, délai).
- Agents séquestres agréés — liste DLD.
