La loi n° 13 de 2008 est connue pour un seul article — celui de l'acquéreur défaillant. Ses autres articles posent pourtant le cadre même de la vente sur plan : une disposition hors registre est nulle, un contrat dans un projet non approuvé est nul, rien ne peut être facturé à l'acquéreur au-delà des frais administratifs approuvés par le Land Department, et la surface excédentaire constatée après livraison n'est pas facturable. Nous disons aussi lequel de ses articles ne doit PAS être lu sur cette page.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 13 de 2008 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat donné s'apprécie sur ses propres faits.
La loi n° 13 de 2008 a la réputation d'une loi à article unique : on y recourt quand un acquéreur cesse de payer. Mais l'article sur la défaillance vient en dernier dans la logique ; les premiers posent ce sans quoi une opération sur plan n'existe pas du tout.
Le document est la Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai. Son règlement d'application — la résolution n° 6 de 2010 — est traité à part.
⚠️ Un article ne doit pas être lu sur cette page
Commençons par l'avertissement, car il vise la disposition la plus citée. La page de la loi sur le portail porte la version originale de 2008, et son article 11 décrit un mécanisme remplacé par la loi n° 19 de 2020. Nous n'imprimons ni les pourcentages ni les conséquences du texte de 2008 : les publier comme la règle d'aujourd'hui reviendrait à faire passer l'abrogé pour du droit en vigueur. La rédaction applicable est traitée depuis son propre texte.
Tout ce qui suit concerne des articles que la loi de 2020 n'a pas remplacés.
L'inscription, ou rien
L'article 3 énonce le fondement de toute la construction :
« Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register. »
« Toute disposition portant sur un lot vendu sur plan est inscrite au registre foncier intérimaire, et toute vente ou autre acte juridique transférant ou restreignant la propriété ou tout droit accessoire est nul s'il n'y est pas inscrit. » — Loi n° (13) de 2008, article 3(1)
Non pas « une opération non inscrite est plus fragile », mais nulle. Le même principe au registre principal est exposé dans notre lecture de la loi n° 7 de 2006, et ce que détient l'acquéreur pendant le chantier dans notre article sur Oqood.
Avant la première vente
L'article 4 : ni promoteur principal ni sous-promoteur ne peut démarrer un projet ou céder ses lots sur plan avant d'avoir pris possession du terrain et obtenu les approbations requises des autorités compétentes. Puis une obligation adressée au département lui-même : il doit en tout état de cause porter la mention « under development » sur l'inscription du bien.
L'article 10 ferme la même porte de l'autre côté :
« No developer or Real Estate Broker may enter into a private sale contract to dispose of Real Property or Real Property Units by way of Off-plan Sale in projects which are not approved by the Competent Entities. Any contract which is entered into prior to obtaining such approval will be null and void. »
« Aucun promoteur ni courtier ne peut conclure de contrat de vente privé pour céder un bien ou des lots par vente sur plan dans des projets non approuvés par les autorités compétentes. Tout contrat conclu avant l'obtention de cette approbation est nul. » — Loi n° (13) de 2008, article 10
Deux mots comptent : « contrat de vente privé ». La nullité n'atteint pas seulement le contrat officiel du promoteur, mais aussi le papier privé signé « en attendant l'approbation du projet ». Les prérequis du lancement sont traités à part.
Ce que donne l'inscription, et ce qui ne peut être facturé à la revente
L'article 6 : les lots vendus sur plan et inscrits au registre intérimaire peuvent être vendus, hypothéqués ou autrement cédés. L'inscription n'est pas une formalité : c'est elle qui rend le lot négociable.
L'article 7 borne le promoteur côté argent :
« No Master Developer or Sub-developer may charge any fees on the sale, resale, or on any other legal disposition of the Real Property Units which are completed or sold off-plan except those administrative costs which are approved by the Department »
« Ni le promoteur principal ni le sous-promoteur ne peut percevoir de frais sur la vente, la revente ou tout autre acte juridique portant sur des lots achevés ou vendus sur plan, hormis les frais administratifs approuvés par le département. » — Loi n° (13) de 2008, article 7
C'est la règle contre les « frais de cession » baptisés au gré de chacun : seuls les frais administratifs approuvés par le Land Department sont admis.
Le passage au registre principal
L'article 8 procède en deux temps. D'abord : une fois le certificat d'achèvement obtenu, le promoteur doit inscrire les projets achevés au registre principal, y compris les lots vendus au nom des acquéreurs ayant exécuté leurs obligations. Ensuite : le département peut — à la demande de l'acquéreur ou d'office — inscrire lui-même au nom de celui-ci un lot figurant au registre intérimaire, dès lors qu'il a tout exécuté.
Ce second volet répond à la question « et si le promoteur traîne sur les formalités » : la loi ouvre une voie qui ne dépend pas de sa bonne volonté.
Le courtier
L'article 9 : si le promoteur veut commercialiser son projet par un courtier, il doit contracter avec un courtier certifié au titre du règlement n° 85 de 2006 — et enregistrer ce contrat auprès du département. Les permis de courtier se vérifient publiquement : voir notre article sur Trakheesi.
La surface : une asymétrie favorable à l'acquéreur
L'article 12 procède en trois temps : la surface du lot vendu est réputée exacte ; si elle s'avère supérieure après la livraison, le promoteur ne peut réclamer de supplément de prix ; si elle est inférieure, il doit indemniser l'acquéreur — sauf si la diminution est insignifiante.
La loi ne chiffre pas « insignifiante ». Le seuil figure non ici mais dans le règlement d'application — non pas une contradiction, mais une répartition des rôles entre la loi et son texte d'application ; la valeur et la base de calcul se trouvent dans notre lecture du règlement de 2010, là où elles ont leur place.
Lorsque le manquement est établi
L'article 13 : si le département établit qu'un promoteur ou un courtier a commis un acte ou une omission contraire à cette loi ou à une autre législation applicable, le directeur général établit le rapport et renvoie l'affaire aux autorités compétentes pour enquête. Ce n'est pas le département qui sanctionne : il constate et transmet.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le contenu de l'article 11. Remplacé par la loi n° 19 de 2020 ; ni pourcentages ni conséquences de la version 2008 ne sont imprimés.
- L'ampleur d'un déficit de surface « insignifiant ». La loi ne le nomme pas ; le chiffre vit dans le règlement d'application.
- La liste des frais administratifs approuvés. La loi renvoie aux décisions du département ; nous ne la reproduisons pas.
- Le contenu du règlement n° 85 de 2006 sur le registre des courtiers. Il est nommé dans le texte ; nous n'avons trouvé aucune page portant ses dispositions sur le portail et ne les citons donc pas.
- Les modifications postérieures à 2020. Nous avons recoupé le texte d'origine et le fait que l'article 11 a été remplacé.
Sources
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 2 (définitions), article 3 (nullité d'une disposition hors registre ; 60 jours pour inscrire les opérations antérieures), article 4 (possession du terrain et approbations avant le lancement ; mention « under development »), article 5 (formulaire), article 6 (les lots inscrits peuvent être vendus et hypothéqués), article 7 (aucun frais hormis les frais administratifs approuvés), article 8 (inscription du projet achevé au registre principal ; inscription par le département à la demande de l'acquéreur ou d'office), article 9 (contrat avec un courtier certifié et son enregistrement), article 10 (nullité d'un contrat privé dans un projet non approuvé), article 12 (surface réputée exacte ; excédent non facturable ; déficit indemnisé sauf s'il est insignifiant), article 13 (rapport du directeur général et renvoi pour enquête). La page du portail porte la version de 2008 ; l'article 11 est en vigueur dans la rédaction issue de la loi n° 19 de 2020.
