Купив квартиру на стадии строительства, вы не получаете Title Deed — его физически ещё не на что выдать. Право фиксируется записью в предварительном реестре через систему Oqood. Разбираем по документам Dubai Land Department: кто регистрирует, в какой срок, какие сборы и как проверить, что запись действительно есть.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-13. Ставки и сборы устанавливают органы ОАЭ и могут меняться — ссылки на первоисточники стоят у каждого числа и в конце статьи.
Покупка на стадии строительства (off-plan) — большая часть сделок Дубая. И почти у каждого покупателя в первый месяц возникает один и тот же тревожный вопрос: деньги уплачены, а что у меня на руках? Title Deed не выдали, договор с застройщиком — это договор, а не право собственности.
Ответ в том, что на недостроенный объект существует отдельный, предварительный контур регистрации. Он называется Oqood.
Что такое предварительный реестр
Dubai Land Department описывает услугу первичной регистрации продажи так:
«This service allows a real estate developer to register units sold off-plan or land plots whose value has not been fully paid at the provisional register.» — DLD, Request to register the initial sale
То есть предварительный реестр существует ровно для того случая, когда объект ещё не достроен или не оплачен полностью. Заявку подаёт застройщик — через портал Oqood, а не покупатель самостоятельно.
Срок, который стоит знать покупателю
Это главная практическая цифра статьи:
«The sale and purchase contract shall be registered in the provisional register within 90 days from the date of signing the contract.»
90 дней с даты подписания договора. Если с момента подписания прошло больше, а подтверждения регистрации вы не видели — это повод задать застройщику прямой вопрос, а не ждать сдачи дома.
Сборы при первичной регистрации
Страница услуги DLD перечисляет их прямо:
| Статья | Размер | источник |
|---|---|---|
| Продавец | 2% от стоимости сделки | проверить |
| Покупатель | 2% от стоимости сделки | проверить |
| Knowledge fee | AED 10 | проверить |
| Innovation fee | AED 10 | проверить |
| Самостоятельная регистрация застройщиком | AED 1 000 | проверить |
Обратите внимание на формулировку: регламент распределяет 2% и 2% между сторонами. Как это распределение выглядит в вашем конкретном договоре — вопрос договора, и его стоит прочитать до подписания, а не после.
Из документов для физического лица страница называет копию договора купли-продажи, копию действующего Emirates ID и копию действующего паспорта для нерезидентов.
А Title Deed — это что
Title Deed — свидетельство о праве собственности на готовый объект. У DLD есть отдельная услуга его выпуска, и её карточка называет точные суммы:
| Статья | Размер | источник |
|---|---|---|
| Выпуск свидетельства Title Deed | AED 250 | проверить |
| Выпуск карты (map) | AED 120 | проверить |
| Knowledge fee | AED 10 | проверить |
| Innovation fee | AED 10 | проверить |
| Итого | AED 390 | проверить |
Срок исполнения на карточке услуги — 5 минут, результат приходит электронной ссылкой.
⚠️ Важная оговорка, которую мы не будем обходить. На карточке именно этой услуги в графе «кому доступна» указано «Emirati Citizen». Мы не знаем из этого документа, каков порядок и стоимость для других категорий собственников, и не станем достраивать его догадкой. Если вы не гражданин ОАЭ — уточняйте порядок выпуска напрямую в Dubai Land Department.
Что делать покупателю на практике
- Проверьте, что договор зарегистрирован. Не «застройщик сказал», а запись. DLD ведёт собственные сервисы проверки, включая верификацию Title Deed.
- Считайте 90 дней от даты подписания. Это срок из регламента, а не обычай рынка.
- Прочитайте в договоре, кто несёт 2% + 2%. Регламент называет обе стороны; договор может распределить иначе.
- Не путайте Oqood и Title Deed. Первое — запись о вашем праве на строящийся объект, второе — свидетельство на готовый. Переход от одного к другому происходит не автоматически по факту оплаты, а по процедуре.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Порядок и стоимость выпуска Title Deed для не-граждан ОАЭ — на процитированной карточке услуги указана другая категория заявителя, и мы не выдаём догадку за факт.
- Кто в вашей сделке фактически платит 2% + 2% — это предмет договора, а не общего правила.
- Сроки и суммы могут меняться решением Dubai Land Department; перед платежом сверяйтесь с карточкой услуги.
- Это не юридическая консультация, а разбор опубликованных регламентов.
Источники
- DLD — Request to register the initial sale — предварительный реестр, портал Oqood, срок 90 дней, сборы 2% + 2% + AED 10 + AED 10 + AED 1 000.
- DLD — Issue Title Deed — AED 250 + 120 + 10 + 10 = AED 390, срок 5 минут, категория заявителя.
- DLD — Title Deed verification — проверка свидетельства.
