عند الشراء على الخارطة لا تحصل على سند ملكية — إذ لا يوجد بعد مبنى مكتمل يصدر عنه. يُقيَّد حقك في السجل المبدئي عبر نظام «عقود». نستعرض الإجراء من صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك نفسها: من يسجّل، وفي أي مهلة، وبأي رسوم، وكيف تتحقق من وجود القيد.
جرى التحقق من الأرقام من المصادر الرسمية بتاريخ 2026-09-13. النسب والرسوم تحددها الجهات الإماراتية وقد تتغير — روابط المصادر مرفقة مع كل رقم وفي نهاية المقال.
يشكّل الشراء على الخارطة حصة كبيرة من صفقات دبي. ويطرح كل مشترٍ تقريباً السؤال ذاته في الشهر الأول: دُفع المال، فماذا بين يديّ بالضبط؟ لم يصدر سند ملكية، وعقد المطوّر عقدٌ لا ملكية.
الجواب أن للعقار غير المكتمل مساراً تسجيلياً مبدئياً خاصاً به، اسمه عقود (Oqood).
ما هو السجل المبدئي
تصف دائرة الأراضي والأملاك بدبي خدمة تسجيل البيع الأولي هكذا:
«This service allows a real estate developer to register units sold off-plan or land plots whose value has not been fully paid at the provisional register.» — DLD, Request to register the initial sale
«تتيح هذه الخدمة للمطوّر العقاري تسجيل الوحدات المباعة على الخارطة أو قطع الأراضي التي لم تُسدَّد قيمتها بالكامل في السجل المبدئي.»
أي أن السجل المبدئي موجود تحديداً للحالة التي لم يكتمل فيها البناء أو لم يكتمل السداد. ومقدّم الطلب هو المطوّر عبر بوابة عقود، لا المشتري بنفسه.
المهلة التي يجدر بالمشتري معرفتها
هذا هو الرقم العملي الأهم في المقال:
«The sale and purchase contract shall be registered in the provisional register within 90 days from the date of signing the contract.» — «يُسجَّل عقد البيع والشراء في السجل المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ توقيع العقد.»
تسعون يوماً من تاريخ التوقيع. فإن مضت مدة أطول ولم تر تأكيداً بالتسجيل، فهذا سبب لسؤال المطوّر مباشرة، لا لانتظار التسليم.
رسوم التسجيل الأولي
تذكرها صفحة الخدمة صراحة:
| البند | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| البائع | 2% من قيمة البيع | تحقق |
| المشتري | 2% من قيمة البيع | تحقق |
| رسوم المعرفة | 10 دراهم | تحقق |
| رسوم الابتكار | 10 دراهم | تحقق |
| تسجيل ذاتي من المطوّر | 1,000 درهم | تحقق |
لاحظ الصياغة: النظام يوزّع 2% و2% بين الطرفين. أما كيف يظهر هذا التوزيع في عقدك أنت فمسألة عقد، تُقرأ قبل التوقيع لا بعده.
وللفرد تذكر الصفحة: نسخة من عقد البيع والشراء، ونسخة من الهوية الإماراتية السارية، ونسخة من جواز السفر الساري لغير المقيمين.
وما سند الملكية إذن
سند الملكية شهادة ملكية لعقار مكتمل. وللدائرة خدمة مستقلة لإصداره، وصفحتها تذكر مبالغ دقيقة:
| البند | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| إصدار شهادة سند الملكية | 250 درهماً | تحقق |
| إصدار الخريطة | 120 درهماً | تحقق |
| رسوم المعرفة | 10 دراهم | تحقق |
| رسوم الابتكار | 10 دراهم | تحقق |
| الإجمالي | 390 درهماً | تحقق |
ومدة الإنجاز على صفحة الخدمة 5 دقائق، والنتيجة تصل برابط إلكتروني.
⚠️ تحفّظ مهم لن نتجاوزه. في صفحة هذه الخدمة تحديداً، خانة الفئة المستفيدة مكتوب فيها «Emirati Citizen». ولا نعلم من هذه الوثيقة ما الإجراء والتكلفة لفئات الملّاك الأخرى، ولن نسدّ الفراغ بتخمين. إن لم تكن مواطناً إماراتياً فتحقّق من آلية الإصدار مباشرة لدى دائرة الأراضي والأملاك.
ما ينبغي للمشتري فعله عملياً
- تحقّق من تسجيل العقد فعلاً — لا من قول المطوّر بل من القيد. للدائرة خدمات تحقق، منها التحقق من سند الملكية.
- احسب 90 يوماً من التوقيع. هذه مهلة نظامية لا عُرف سوق.
- اقرأ في عقدك من يتحمّل الـ2% + 2%. النظام يسمّي الطرفين، والعقد قد يوزّعها بشكل آخر.
- لا تخلط بين عقود وسند الملكية. الأول قيد لحقك في عقار قيد الإنشاء، والثاني شهادة لعقار مكتمل. والانتقال بينهما يتم بإجراء، لا تلقائياً بمجرد السداد.
ما لا ندّعيه هنا
- إجراء وتكلفة إصدار سند الملكية لغير المواطنين — صفحة الخدمة المقتبسة تذكر فئة مستفيدة أخرى، ولا نقدّم التخمين كحقيقة.
- من يدفع فعلياً الـ2% + 2% في صفقتك — أمر عقدي لا قاعدة عامة.
- المبالغ والمهل قابلة للتغيير بقرار من الدائرة؛ راجع صفحة الخدمة قبل السداد.
- هذا ليس استشارة قانونية، بل قراءة لأنظمة منشورة.
المصادر
- DLD — Request to register the initial sale — السجل المبدئي، بوابة عقود، مهلة 90 يوماً، الرسوم 2% + 2% + 10 + 10 + 1,000 درهم.
- DLD — Issue Title Deed — 250 + 120 + 10 + 10 = 390 درهماً، 5 دقائق، الفئة المستفيدة.
- DLD — Title Deed verification — التحقق من الشهادة.
