با خرید پیشفروش سند مالکیت نمیگیرید — هنوز ساختمانی تکمیلشده وجود ندارد که سندی برایش صادر شود. حق شما از طریق سامانهٔ «عقود» در دفتر ثبت موقت ثبت میشود. روند را از روی صفحات خدمات خودِ ادارهٔ اراضی دبی میخوانیم: چه کسی ثبت میکند، در چه مهلتی، با چه هزینهای، و چگونه از وجود ثبت مطمئن شویم.
ارقام در تاریخ 2026-09-13 با منابع رسمی راستیآزمایی شده است. نرخها و هزینهها را نهادهای امارات تعیین میکنند و ممکن است تغییر کند — پیوند منابع کنار هر عدد و در پایان مقاله آمده است.
خرید پیشفروش سهم بزرگی از معاملات دبی است. و تقریباً هر خریداری در ماه نخست همان پرسش نگرانکننده را دارد: پول پرداخت شده، پس چه چیزی در دست دارم؟ سند مالکیتی صادر نشده و قرارداد با سازنده، قرارداد است نه مالکیت.
پاسخ این است که ملک ناتمام مسیر ثبت موقتِ خود را دارد؛ نامش عقود (Oqood) است.
دفتر ثبت موقت چیست
ادارهٔ اراضی و املاک دبی خدمت ثبت فروش اولیه را چنین توصیف میکند:
«This service allows a real estate developer to register units sold off-plan or land plots whose value has not been fully paid at the provisional register.» — DLD, Request to register the initial sale
«این خدمت به سازندهٔ املاک اجازه میدهد واحدهای پیشفروش یا قطعاتی را که بهای آنها بهطور کامل پرداخت نشده، در دفتر ثبت موقت ثبت کند.»
یعنی دفتر ثبت موقت دقیقاً برای همان حالتی است که ساخت تمام نشده یا پرداخت کامل نشده. درخواست را سازنده از طریق درگاه عقود میدهد، نه خودِ خریدار.
مهلتی که خریدار باید بداند
مهمترین عدد عملی این نوشته همین است:
«The sale and purchase contract shall be registered in the provisional register within 90 days from the date of signing the contract.» — «قرارداد بیع باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ امضا در دفتر ثبت موقت ثبت شود.»
نود روز از تاریخ امضا. اگر بیش از این گذشته و تأییدی از ثبت ندیدهاید، این دلیلِ پرسش مستقیم از سازنده است، نه انتظار تا تحویل.
هزینههای ثبت اولیه
صفحهٔ خدمت آنها را صریح میآورد:
| مورد | مبلغ | منبع |
|---|---|---|
| فروشنده | ۲٪ ارزش معامله | بررسی |
| خریدار | ۲٪ ارزش معامله | بررسی |
| هزینهٔ دانش | ۱۰ درهم | بررسی |
| هزینهٔ نوآوری | ۱۰ درهم | بررسی |
| ثبت خوداظهاری سازنده | ۱٬۰۰۰ درهم | بررسی |
به عبارتبندی دقت کنید: مقررات ۲٪ و ۲٪ را میان دو طرف تقسیم میکند. اینکه در قرارداد شما این تقسیم چگونه نوشته شده، موضوعی قراردادی است و باید پیش از امضا خوانده شود، نه پس از آن.
برای شخص حقیقی، صفحه اینها را نام میبرد: رونوشت قرارداد بیع، رونوشت شناسنامهٔ معتبر امارات و رونوشت گذرنامهٔ معتبر برای غیرمقیمان.
و سند مالکیت چیست
سند مالکیت گواهی مالکیتِ ملکِ تکمیلشده است. اداره برای صدور آن خدمتی جداگانه دارد و صفحهاش مبالغ دقیق را میآورد:
| مورد | مبلغ | منبع |
|---|---|---|
| صدور گواهی سند مالکیت | ۲۵۰ درهم | بررسی |
| صدور نقشه | ۱۲۰ درهم | بررسی |
| هزینهٔ دانش | ۱۰ درهم | بررسی |
| هزینهٔ نوآوری | ۱۰ درهم | بررسی |
| جمع | ۳۹۰ درهم | بررسی |
زمان انجام در صفحهٔ خدمت ۵ دقیقه است و نتیجه با پیوند الکترونیکی میرسد.
⚠️ قید مهمی که از آن نمیگذریم. در همین صفحهٔ خدمت، خانهٔ گروه مشمول «Emirati Citizen» نوشته شده است. از این سند نمیدانیم روند و هزینه برای دیگر گروههای مالک چیست و جای خالی را با حدس پر نمیکنیم. اگر تبعهٔ امارات نیستید، روند صدور را مستقیماً از ادارهٔ اراضی دبی بپرسید.
خریدار عملاً چه کند
- از ثبت واقعی قرارداد مطمئن شوید — نه از گفتهٔ سازنده، بلکه از خودِ ثبت. اداره خدمات راستیآزمایی دارد، از جمله بررسی سند مالکیت.
- ۹۰ روز را از تاریخ امضا بشمارید. این مهلتی مقرراتی است، نه رسم بازار.
- در قرارداد بخوانید ۲٪ + ۲٪ بر عهدهٔ کیست. مقررات هر دو طرف را نام میبرد؛ قرارداد ممکن است طور دیگری تقسیم کند.
- عقود را با سند مالکیت یکی نگیرید. اولی ثبتِ حق شما بر ملک در حال ساخت است و دومی گواهی ملک تکمیلشده. گذر از یکی به دیگری با طی تشریفات است، نه خودبهخود با پرداخت.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- روند و هزینهٔ صدور سند برای غیرتبعهها — صفحهٔ نقلشده گروه دیگری را ذکر میکند و ما حدس را بهجای واقعیت نمیگذاریم.
- اینکه در معاملهٔ شما عملاً چه کسی ۲٪ + ۲٪ میپردازد — امری قراردادی است نه قاعدهای عمومی.
- مبالغ و مهلتها تغییرپذیرند با تصمیم اداره؛ پیش از پرداخت صفحهٔ خدمت را ببینید.
- این مشاورهٔ حقوقی نیست، خوانش مقررات منتشرشده است.
منابع
- DLD — Request to register the initial sale — دفتر ثبت موقت، درگاه عقود، مهلت ۹۰ روز، هزینههای ۲٪ + ۲٪ + ۱۰ + ۱۰ + ۱٬۰۰۰ درهم.
- DLD — Issue Title Deed — ۲۵۰ + ۱۲۰ + ۱۰ + ۱۰ = ۳۹۰ درهم، ۵ دقیقه، گروه مشمول.
- DLD — Title Deed verification — بررسی گواهی.
