«Хозяин продаёт квартиру — съезжайте через месяц» звучит убедительно и почти всегда неверно. Закон Дубая называет закрытый перечень оснований и требует уведомления за двенадцать месяцев через нотариуса. Разбираем статью 25 по официальному тексту Dubai Land Department.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-13. Ставки и сборы устанавливают органы ОАЭ и могут меняться — ссылки на первоисточники стоят у каждого числа и в конце статьи.
Это один из самых частых конфликтов на рынке аренды Дубая — и один из самых легко разрешимых, потому что закон здесь предельно конкретен. Отношения арендодателя и арендатора регулирует Закон № 26 от 2007 года с изменениями Закона № 33 от 2008 года. Ключевая норма — статья 25, и она устроена как закрытый перечень: то, чего в нём нет, основанием не является.
Ниже — по официальному «Tenancy Guide» Dubai Land Department.
Часть первая: выселение ДО окончания срока договора
«The Landlord may seek eviction of the Tenant from the Real Property prior to the expiry of the term of the Tenancy only in the following cases…»
Слово «only» здесь несёт всю нагрузку. Перечень:
- Неуплата. Арендатор не внёс плату или её часть в течение тридцати (30) дней после уведомления от арендодателя — если стороны не договорились об ином.
- Субаренда без письменного согласия арендодателя. Выселение в этом случае распространяется и на арендатора, и на субарендатора; право субарендатора требовать компенсацию с арендатора при этом сохраняется.
- Использование объекта в незаконных целях либо в нарушение общественного порядка или морали.
- Пустующий коммерческий объект — без уважительной причины 30 дней подряд либо 90 дней с перерывами в течение одного года, если не согласовано иное.
- Изменения, делающие объект небезопасным, которые невозможно вернуть в исходное состояние; умышленный вред или вред по грубой неосторожности — в том числе допущенный третьими лицами.
- Использование не по назначению либо с нарушением норм планирования, строительства и землепользования эмирата.
- Объект признан аварийным — причём арендодатель обязан доказать это техническим отчётом, выданным или заверенным муниципалитетом Дубая.
- Требование госорганов о сносе или реконструкции по градостроительным требованиям эмирата.
И способ уведомления прямо предписан:
«For the purposes of paragraph (1) of this Article, the Landlord will give Notice to the Tenant through a Notary Public or registered post.»
Через нотариуса или заказным письмом. Сообщение в мессенджере или устный разговор этой форме не отвечают.
Часть вторая: выселение ПО ОКОНЧАНИИ срока
Здесь перечень ещё короче — всего четыре основания:
«Upon expiry of the Tenancy Contract the Landlord may request eviction of the Tenant from the Real Property only in any of the following cases…»
- снос ради реконструкции или новых построек, мешающих пользованию, при наличии разрешений от компетентных органов;
- капитальный ремонт, который невозможно провести при проживающем арендаторе — состояние объекта подтверждается техническим отчётом, выданным или заверенным муниципалитетом Дубая;
- личное использование собственником или его родственником первой степени — причём собственник обязан доказать, что не владеет другим подходящим объектом для этой цели;
- продажа арендуемого объекта.
Двенадцать месяцев — а не тридцать дней
Это то, ради чего стоит дочитать до конца:
«For the purposes of paragraph (2) of this Article, the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons twelve (12) months prior to the date set for eviction, provided that this notice is given through a Notary Public or registered post.»
Двенадцать месяцев до назначенной даты выселения, и снова — через нотариуса или заказным письмом.
Отсюда прямой вывод для самой частой ситуации: «квартиру продают, освободите через месяц» — продажа действительно входит в перечень оснований по окончании срока, но срок уведомления по закону тот же, двенадцатимесячный.
Что закон говорит после выселения
Норма не заканчивается на выезде арендатора:
- если объект возвращён собственнику для личного использования, он не вправе сдать его третьему лицу ранее чем через два (2) года для жилой недвижимости и три (3) года для нежилой — если суд по своему усмотрению не установит меньший срок; иначе арендатор вправе требовать справедливую компенсацию;
- у арендатора есть право преимущественного найма после сноса и восстановления или ремонта объекта — реализовать его нужно в течение тридцати (30) дней с даты уведомления.
Практический порядок действий
- Проверьте форму уведомления. Нотариус или заказное письмо — требование закона, а не формальность.
- Проверьте срок. По окончании договора — 12 месяцев. Не 30 дней и не «до конца контракта».
- Проверьте основание. Перечень закрытый; «мне так удобнее» в нём нет.
- Требуйте доказательства там, где их требует закон — технический отчёт муниципалитета при аварийности и капремонте, отсутствие другого подходящего объекта при личном использовании.
- Спор решает Центр по разрешению арендных споров (Rental Disputes Center), а не переписка с агентом.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Мы не юристы и это не юридическая консультация. Статья пересказывает и цитирует опубликованный официальный текст; ваша ситуация может содержать обстоятельства, которых мы не знаем.
- Мы не приводим сроки и пошлины судебного процесса — в процитированном руководстве их нет, а выдумывать их нельзя.
- Законодательство меняется. Перед действиями сверяйтесь с действующей редакцией и, при необходимости, с лицензированным юристом.
Источники
- Dubai Land Department — Tenancy Guide (PDF) — официальный текст: статья 25, части 1 и 2; форма уведомления; срок 12 месяцев; статьи 26 и 29 о последствиях.
- Rental Disputes Center — орган разрешения арендных споров Дубая.
- Dubai Land Department — регистрация договоров аренды (Ejari) и реестр сделок.
