Wann ein Vermieter in Dubai kündigen darf: das Gesetz im Wortlaut

Zahlen am 2026-09-13 anhand offizieller Quellen geprüft. Sätze und Gebühren werden von den Behörden der VAE festgelegt und können sich ändern — Primärquellen sind bei jeder Zahl und am Ende verlinkt.

Das ist einer der häufigsten Konflikte am Mietmarkt Dubais — und einer der am leichtesten zu klärenden, denn das Gesetz ist hier ungewöhnlich konkret. Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter regelt Gesetz Nr. 26 von 2007 in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008. Die Schlüsselnorm ist Artikel 25, und sie ist als abschließende Liste gebaut: Was nicht darin steht, ist kein Grund.

Im Folgenden nach dem offiziellen Tenancy Guide des Dubai Land Department.

Teil eins: Räumung VOR Ablauf des Vertrags

„The Landlord may seek eviction of the Tenant from the Real Property prior to the expiry of the term of the Tenancy only in the following cases…"

„Der Vermieter kann die Räumung vor Ablauf der Mietzeit nur in den folgenden Fällen verlangen…"

Das Wort „only" trägt das ganze Gewicht. Die Liste:

1. Zahlungsverzug. Der Mieter zahlt die Miete oder einen Teil nicht innerhalb von dreißig (30) Tagen nach Mahnung des Vermieters — sofern nichts anderes vereinbart ist.
2. Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters. Die Räumung trifft dann Mieter und Untermieter; der Anspruch des Untermieters auf Entschädigung gegen den Mieter bleibt erhalten.
3. Nutzung zu einem unrechtmäßigen Zweck oder entgegen öffentlicher Ordnung und guter Sitten.
4. Gewerbeobjekt ohne triftigen Grund leerstehend 30 aufeinanderfolgende Tage oder 90 nicht zusammenhängende Tage im selben Jahr, sofern nichts anderes vereinbart ist.
5. Veränderungen, die das Objekt unsicher machen, sodass eine Wiederherstellung unmöglich ist; vorsätzliche Schädigung oder grobe Fahrlässigkeit — einschließlich der durch Dritte zugelassenen.
6. Nutzung zu einem anderen als dem vereinbarten Zweck oder entgegen den Planungs-, Bau- und Nutzungsvorschriften des Emirats.
7. Das Objekt ist als abbruchreif eingestuft — wobei der Vermieter dies durch einen von der Stadtverwaltung Dubai ausgestellten oder beglaubigten technischen Bericht nachweisen muss.
8. Behördliche Anordnung zu Abriss oder Wiederaufbau nach den Stadtentwicklungsanforderungen des Emirats.

Und die Form der Mitteilung ist direkt vorgeschrieben:

„the Landlord will give Notice to the Tenant through a Notary Public or registered post." — „Der Vermieter teilt dies über einen Notar oder per Einschreiben mit."

Über Notar oder Einschreiben. Eine Nachricht im Messenger oder ein Gespräch erfüllen diese Form nicht.

Teil zwei: Räumung BEI ABLAUF

Hier ist die Liste noch kürzer — vier Gründe:

• Abriss zwecks Wiederaufbau oder Neubauten, die die Nutzung verhindern, sofern die erforderlichen Genehmigungen vorliegen;
• Sanierung oder umfassende Instandsetzung, die bei anwesendem Mieter nicht durchführbar ist — der Zustand belegt durch einen von der Stadtverwaltung Dubai ausgestellten oder beglaubigten technischen Bericht;
• Eigenbedarf des Eigentümers oder eines Angehörigen ersten Grades — wobei der Eigentümer nachweisen muss, dass er kein anderes geeignetes Objekt für diesen Zweck besitzt;
• Verkauf des vermieteten Objekts.

Zwölf Monate — nicht dreißig Tage

Das ist der Punkt, für den sich das Weiterlesen lohnt:

„the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons twelve (12) months prior to the date set for eviction, provided that this notice is given through a Notary Public or registered post."

„Der Vermieter muss dem Mieter die Räumungsgründe zwölf (12) Monate vor dem festgesetzten Termin mitteilen, und zwar über einen Notar oder per Einschreiben."

Zwölf Monate vor dem festgesetzten Termin, erneut über Notar oder Einschreiben.

Damit ist die häufigste Situation unmittelbar geklärt: „Die Wohnung wird verkauft, räumen Sie in einem Monat" — der Verkauf steht tatsächlich auf der Liste der Gründe bei Ablauf, die gesetzliche Ankündigungsfrist beträgt jedoch dieselben zwölf Monate.

Was das Gesetz nach der Räumung sagt

Die Norm endet nicht mit dem Auszug:

• wurde das Objekt für den Eigenbedarf zurückgegeben, darf es für mindestens zwei (2) Jahre bei Wohnraum und drei (3) Jahre bei Nichtwohnraum nicht an Dritte vermietet werden — sofern das Gericht nach eigenem Ermessen keine kürzere Frist setzt; andernfalls kann der Mieter eine angemessene Entschädigung verlangen;
• der Mieter hat ein Vorrecht auf Anmietung nach Abriss und Wiederaufbau oder Renovierung — auszuüben binnen dreißig (30) Tagen ab Mitteilung.

Praktisches Vorgehen

1. Prüfen Sie die Form der Mitteilung. Notar oder Einschreiben ist gesetzliche Anforderung, keine Formsache.
2. Prüfen Sie die Frist. Bei Ablauf: 12 Monate. Nicht 30 Tage, nicht „bis Vertragsende".
3. Prüfen Sie den Grund. Die Liste ist abschließend; „mir passt es so besser" steht nicht darauf.
4. Verlangen Sie die Nachweise, die das Gesetz verlangt — technischer Bericht der Stadtverwaltung bei Abbruchreife und Großinstandsetzung; Nachweis fehlenden Ersatzobjekts beim Eigenbedarf.
5. Zuständig ist das Rental Disputes Center, nicht ein Chatverlauf mit dem Makler.

Was wir bewusst NICHT behaupten

• Wir sind keine Juristen, und dies ist keine Rechtsberatung. Der Text zitiert und fasst eine veröffentlichte amtliche Quelle zusammen; Ihr Fall kann Umstände enthalten, die wir nicht kennen.
• Wir nennen keine Verfahrensfristen oder Gerichtsgebühren — der zitierte Leitfaden führt sie nicht auf, und sie zu erfinden ist nicht zulässig.
• Gesetze ändern sich. Prüfen Sie die geltende Fassung und ziehen Sie bei Bedarf einen zugelassenen Anwalt hinzu.

Quellen

• Dubai Land Department — Tenancy Guide (PDF) — amtlicher Text: Artikel 25 Teile 1 und 2; Form der Mitteilung; Zwölfmonatsfrist; Artikel 26 und 29.
• Rental Disputes Center — Stelle zur Beilegung von Mietstreitigkeiten in Dubai.
• Dubai Land Department — Mietvertragsregistrierung (Ejari) und Transaktionsregister.