«مالک میخواهد بفروشد، تا یک ماه تخلیه کن» قانعکننده به نظر میرسد و تقریباً همیشه نادرست است. قانون دبی فهرستی بسته از دلایل دارد و اخطار دوازدهماهه از طریق دفتر اسناد رسمی میخواهد. مادهٔ ۲۵ را از روی راهنمای رسمی ادارهٔ اراضی دبی میخوانیم.
ارقام در تاریخ 2026-09-13 با منابع رسمی راستیآزمایی شده است. نرخها و هزینهها را نهادهای امارات تعیین میکنند و ممکن است تغییر کند — پیوند منابع کنار هر عدد و در پایان مقاله آمده است.
این یکی از رایجترین اختلافهای بازار اجارهٔ دبی است و در عین حال از آسانترینها برای فیصلهدادن، چون متن قانون بسیار مشخص است. رابطهٔ مالک و مستأجر را قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ با اصلاحات قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ تنظیم میکند. حکم کلیدی مادهٔ ۲۵ است و ساختار آن فهرستی بسته است: آنچه در فهرست نیست، دلیل نیست.
آنچه در ادامه میآید بر پایهٔ «راهنمای اجاره»ی رسمی ادارهٔ اراضی و املاک دبی است.
بخش نخست: تخلیه پیش از پایان مدت قرارداد
«The Landlord may seek eviction of the Tenant from the Real Property prior to the expiry of the term of the Tenancy only in the following cases…»
«مالک تنها در موارد زیر میتواند پیش از پایان مدت اجاره درخواست تخلیه کند…»
واژهٔ «only» تمام بار را بر دوش دارد. فهرست چنین است:
- پرداختنکردن اجاره. مستأجر ظرف سی (۳۰) روز از تاریخ اخطار مالک، اجاره یا بخشی از آن را نپردازد — مگر توافق دیگری شده باشد.
- اجارهٔ فرعی بدون رضایت کتبی مالک. در این حال تخلیه هم شامل مستأجر است و هم مستأجر فرعی؛ با حفظ حق مستأجر فرعی برای مطالبهٔ خسارت از مستأجر.
- استفادهٔ نامشروع از ملک یا استفادهای مغایر نظم عمومی و اخلاق حسنه.
- ملک تجاری متروک بدون دلیل موجه به مدت ۳۰ روز پیوسته یا ۹۰ روز پراکنده در یک سال، مگر توافق دیگری.
- تغییراتی که ملک را ناایمن کند بهگونهای که بازگرداندن آن ناممکن شود؛ یا آسیب عمدی یا ناشی از بیاحتیاطی فاحش، از جمله آسیبی که به دیگران اجازهٔ ورودش داده شده.
- استفاده برای غیر از هدف اجاره یا مغایر مقررات طرحریزی، ساختوساز و کاربری زمین در امارت.
- اعلام فرسودگی و خطر ملک — و مالک باید آن را با گزارش فنی صادره یا تأییدشده از سوی شهرداری دبی اثبات کند.
- الزام نهادهای دولتی به تخریب یا بازسازی بر پایهٔ الزامات توسعهٔ شهری امارت.
و شیوهٔ اخطار صراحتاً تعیین شده است:
«the Landlord will give Notice to the Tenant through a Notary Public or registered post.» — «مالک اخطار را از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی میدهد.»
از راه دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی. پیام در پیامرسان یا گفتوگوی شفاهی این شکل را برآورده نمیکند.
بخش دوم: تخلیه در پایان مدت
اینجا فهرست کوتاهتر است — تنها چهار دلیل:
- تخریب برای بازسازی یا افزودن بناهایی که مانع بهرهبرداری مستأجر میشود، مشروط به اخذ مجوزهای لازم؛
- مرمت یا تعمیر اساسی که با حضور مستأجر شدنی نیست — وضعیت ملک با گزارش فنی صادره یا تأییدشدهٔ شهرداری دبی احراز میشود؛
- استفادهٔ شخصی مالک یا یکی از بستگان درجهٔ یک او — مشروط بر اینکه مالک ثابت کند ملک مناسب دیگری برای این منظور ندارد؛
- فروش ملک اجارهدادهشده.
دوازده ماه، نه سی روز
این همان نکتهای است که خواندن تا پایان را میارزد:
«the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons twelve (12) months prior to the date set for eviction, provided that this notice is given through a Notary Public or registered post.»
«مالک باید دلایل تخلیه را دوازده (۱۲) ماه پیش از تاریخ تعیینشده، از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی به مستأجر اطلاع دهد.»
دوازده ماه پیش از تاریخ تعیینشده، و باز هم از راه دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی.
و همین رایجترین موقعیت را یکسره روشن میکند: «ملک فروخته میشود، تا یک ماه تخلیه کنید» — فروش واقعاً در فهرست دلایلِ پایان مدت هست، اما مهلت قانونی اخطار همان دوازده ماه است.
قانون پس از تخلیه چه میگوید
حکم با بیرونرفتن مستأجر تمام نمیشود:
- اگر ملک برای استفادهٔ شخصی به مالک واگذار شده باشد، او تا دو (۲) سال برای ملک مسکونی و سه (۳) سال برای غیرمسکونی حق اجارهدادن به شخص ثالث را ندارد — مگر دادگاه به تشخیص خود مدت کمتری تعیین کند؛ در غیر این صورت مستأجر میتواند غرامت منصفانه بخواهد؛
- مستأجر حق تقدم در اجارهٔ ملک پس از تخریب و بازسازی یا مرمت دارد و باید ظرف سی (۳۰) روز از تاریخ اطلاع آن را اعمال کند.
گامهای عملی
- شکل اخطار را بسنجید. دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی الزام قانونی است، نه تشریفات.
- مهلت را بسنجید. در پایان مدت: دوازده ماه. نه سی روز و نه «تا پایان قرارداد».
- دلیل را بسنجید. فهرست بسته است و «اینطور برای من راحتتر است» در آن نیست.
- آنجا که قانون دلیل میخواهد، دلیل بخواهید — گزارش فنی شهرداری دبی برای فرسودگی و تعمیر اساسی، و اثبات نداشتن ملک مناسب دیگر برای استفادهٔ شخصی.
- اختلاف را مرکز حل اختلافات اجاره فیصله میدهد، نه مکاتبه با مشاور املاک.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- ما حقوقدان نیستیم و این مشاورهٔ حقوقی نیست. این نوشته متنی رسمی و منتشرشده را نقل و خلاصه میکند؛ پروندهٔ شما ممکن است وقایعی داشته باشد که ما نمیدانیم.
- مهلتها و هزینههای دادرسی را نمیآوریم — راهنمای نقلشده آنها را ندارد و ساختنشان پذیرفتنی نیست.
- قوانین تغییر میکنند. پیش از اقدام نسخهٔ جاری را بسنجید و در صورت لزوم از وکیل دارای پروانه کمک بگیرید.
منابع
- Dubai Land Department — Tenancy Guide (PDF) — متن رسمی: مادهٔ ۲۵ بخشهای ۱ و ۲؛ شکل اخطار؛ مهلت ۱۲ ماه؛ مواد ۲۶ و ۲۹.
- Rental Disputes Center — مرکز حل اختلافات اجارهٔ دبی.
- Dubai Land Department — ثبت قرارداد اجاره (اجاری) و سامانهٔ معاملات.
