«المالك يبيع الشقة، أخلِ خلال شهر» عبارة مقنعة وغالباً غير صحيحة. قانون دبي يحدّد قائمة مغلقة من الأسباب ويشترط إخطاراً قبل اثني عشر شهراً عبر الكاتب العدل. نستعرض المادة 25 من دليل الإيجار الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك.
جرى التحقق من الأرقام من المصادر الرسمية بتاريخ 2026-09-13. النسب والرسوم تحددها الجهات الإماراتية وقد تتغير — روابط المصادر مرفقة مع كل رقم وفي نهاية المقال.
هذا من أكثر النزاعات شيوعاً في سوق الإيجار بدبي، ومن أسهلها حسماً، لأن النص هنا شديد التحديد. تنظّم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أحكامُ القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم 33 لسنة 2008. والحكم المفصلي هو المادة 25، وهي مبنية على قائمة مغلقة: ما ليس فيها ليس سبباً.
وفيما يلي النص وفق «دليل الإيجار» الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك بدبي.
أولاً: الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد
«The Landlord may seek eviction of the Tenant from the Real Property prior to the expiry of the term of the Tenancy only in the following cases…»
«لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة الإيجار إلا في الحالات الآتية…»
كلمة «only» تحمل الثقل كله. والقائمة:
- عدم السداد. تخلّف المستأجر عن سداد الأجرة أو جزء منها خلال ثلاثين (30) يوماً من تاريخ إخطاره من المؤجر، ما لم يُتفق على غير ذلك.
- التأجير من الباطن دون موافقة خطية من المؤجر. ويسري الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن معاً، مع بقاء حق الأخير في الرجوع بالتعويض على المستأجر.
- استعمال العقار لغرض غير مشروع أو بما يخالف النظام العام أو الآداب.
- العقار التجاري المتروك دون سبب مقبول ثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة خلال السنة ذاتها، ما لم يُتفق على غير ذلك.
- إحداث تغيير يجعل العقار غير آمن بصورة يتعذّر معها إعادته إلى حاله، أو الإضرار به عمداً أو بإهمال جسيم، بما في ذلك ما يسمح به للغير.
- استعمال العقار لغير الغرض المؤجر من أجله أو بما يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمال الأراضي في الإمارة.
- الحكم بأن العقار آيل للسقوط — على أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو مصدّق منها.
- اشتراط الجهات الحكومية هدم العقار أو إعادة بنائه وفق متطلبات التطوير العمراني في الإمارة.
وطريقة الإخطار منصوص عليها مباشرة:
«the Landlord will give Notice to the Tenant through a Notary Public or registered post.» — «يوجّه المؤجر الإخطار عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل.»
عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل. ورسالة على تطبيق محادثة أو حديث شفهي لا يفيان بهذا الشكل.
ثانياً: الإخلاء عند انتهاء المدة
القائمة هنا أقصر — أربعة أسباب فقط:
- الهدم لإعادة البناء أو لإضافة إنشاءات تمنع المستأجر من الانتفاع، بشرط الحصول على التصاريح اللازمة؛
- الترميم أو الصيانة الشاملة التي يتعذّر إجراؤها مع بقاء المستأجر، على أن تُثبت حالة العقار بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو مصدّق منها؛
- الاستعمال الشخصي للمالك أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط أن يثبت المالك أنه لا يملك عقاراً آخر مناسباً لذلك الغرض؛
- بيع العقار المؤجَّر.
اثنا عشر شهراً، لا ثلاثون يوماً
وهذا ما يستحق القراءة حتى نهايته:
«the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons twelve (12) months prior to the date set for eviction, provided that this notice is given through a Notary Public or registered post.»
«على المؤجر إخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل اثني عشر (12) شهراً من التاريخ المحدد للإخلاء، على أن يتم الإخطار عبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل.»
اثنا عشر شهراً قبل التاريخ المحدد، وعبر الكاتب العدل أو البريد المسجّل مجدداً.
ومن هنا يُحسم أشهر المواقف مباشرة: «العقار يُباع، أخلِ خلال شهر» — البيع فعلاً من أسباب الإخلاء عند انتهاء المدة، لكن مهلة الإخطار القانونية هي ذاتها: اثنا عشر شهراً.
ماذا بعد الإخلاء
لا ينتهي الحكم بخروج المستأجر:
- إذا سُلّم العقار للمالك للاستعمال الشخصي، فلا يجوز له تأجيره للغير قبل مضيّ سنتين (2) للعقار السكني وثلاث (3) سنوات لغير السكني، ما لم تحدد المحكمة مدة أقل وفق تقديرها؛ وإلا جاز للمستأجر طلب تعويض عادل؛
- وللمستأجر حق الأولوية في استئجار العقار بعد هدمه وإعادة بنائه أو ترميمه، ويُمارَس خلال ثلاثين (30) يوماً من تاريخ الإخطار.
خطوات عملية
- تحقّق من شكل الإخطار. الكاتب العدل أو البريد المسجّل شرط قانوني لا إجراء شكلي.
- تحقّق من المهلة. عند انتهاء المدة: اثنا عشر شهراً. لا ثلاثون يوماً ولا «حتى نهاية العقد».
- تحقّق من السبب. القائمة مغلقة، و«هكذا أنسب لي» ليست منها.
- اطلب الإثبات حيث يطلبه القانون — تقرير بلدية دبي الفني في حالتي الأيلولة للسقوط والصيانة الشاملة، وإثبات عدم امتلاك عقار آخر مناسب في حالة الاستعمال الشخصي.
- النزاع يفصل فيه مركز فض المنازعات الإيجارية، لا المراسلة مع الوسيط.
ما لا ندّعيه هنا
- لسنا محامين وهذه ليست استشارة قانونية. المقال ينقل ويقتبس نصاً رسمياً منشوراً، وقد تتضمّن حالتك وقائع لا نعلمها.
- لا نذكر مواعيد التقاضي ولا رسومه — الدليل المقتبس لا يذكرها، واختلاقها غير مقبول.
- التشريعات تتغيّر. راجع النسخة السارية، واستعن بمحامٍ مرخّص عند الحاجة.
المصادر
- Dubai Land Department — Tenancy Guide (PDF) — النص الرسمي: المادة 25 بفقرتيها، شكل الإخطار، مهلة 12 شهراً، والمادتان 26 و29.
- Rental Disputes Center — مركز فض المنازعات الإيجارية بدبي.
- Dubai Land Department — تسجيل عقود الإيجار (إيجاري) وسجل الصفقات.
