« Le propriétaire vend, libérez les lieux sous un mois » paraît convaincant et est presque toujours faux. La loi de Dubaï fixe une liste fermée de motifs et exige un préavis de douze mois par acte notarié. Voici l'article 25, d'après le Tenancy Guide officiel du Dubai Land Department.
Chiffres vérifiés auprès des sources officielles le 2026-09-13. Les taux et frais sont fixés par les autorités des Émirats et peuvent évoluer — les sources primaires sont liées à chaque chiffre et en fin d'article.
C'est l'un des conflits les plus fréquents du marché locatif de Dubaï — et l'un des plus simples à trancher, car le texte y est remarquablement précis. La relation bailleur-locataire est régie par la loi n° 26 de 2007, modifiée par la loi n° 33 de 2008. La disposition clé est l'article 25, construit comme une liste fermée : ce qui n'y figure pas n'est pas un motif.
Ci-dessous, d'après le Tenancy Guide officiel du Dubai Land Department.
Première partie : expulsion AVANT le terme du bail
« The Landlord may seek eviction of the Tenant from the Real Property prior to the expiry of the term of the Tenancy only in the following cases… »
« Le bailleur ne peut demander l'expulsion du locataire avant le terme du bail que dans les cas suivants… »
Le mot « only » porte tout le poids. La liste :
- Défaut de paiement. Le locataire ne règle pas le loyer ou une partie dans les trente (30) jours suivant la mise en demeure du bailleur — sauf accord contraire des parties.
- Sous-location sans accord écrit du bailleur. L'expulsion vise alors le locataire et le sous-locataire ; le droit de ce dernier à réclamer une indemnité au locataire est préservé.
- Usage illicite du bien, ou contraire à l'ordre public ou aux bonnes mœurs.
- Local commercial laissé inoccupé sans motif valable 30 jours consécutifs, ou 90 jours non consécutifs dans la même année, sauf accord contraire.
- Modifications rendant le bien dangereux au point qu'un retour à l'état initial est impossible ; dégradation volontaire ou par négligence grave, y compris celle laissée commettre par des tiers.
- Usage autre que celui prévu au bail, ou contraire aux règles d'urbanisme, de construction et d'usage des sols de l'émirat.
- Bien déclaré en péril — le bailleur devant l'établir par un rapport technique émis ou attesté par la municipalité de Dubaï.
- Exigence des autorités de démolir ou reconstruire selon les impératifs de développement urbain de l'émirat.
Et la forme du préavis est prescrite directement :
« the Landlord will give Notice to the Tenant through a Notary Public or registered post. » — « Le bailleur notifie le locataire par acte notarié ou courrier recommandé. »
Par notaire ou courrier recommandé. Un message sur une messagerie ou une conversation ne remplissent pas cette forme.
Deuxième partie : expulsion AU TERME du bail
La liste y est plus courte encore — quatre motifs :
- démolition en vue d'une reconstruction ou de constructions nouvelles empêchant l'usage, sous réserve des permis requis ;
- restauration ou entretien lourd impossible à réaliser en présence du locataire — l'état du bien étant établi par un rapport technique émis ou attesté par la municipalité de Dubaï ;
- usage personnel par le propriétaire ou un parent au premier degré — le propriétaire devant prouver qu'il ne possède pas d'autre bien approprié à cette fin ;
- vente du bien loué.
Douze mois — et non trente jours
C'est le point qui justifie de lire jusqu'au bout :
« the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons twelve (12) months prior to the date set for eviction, provided that this notice is given through a Notary Public or registered post. »
« Le bailleur doit notifier au locataire les motifs d'expulsion douze (12) mois avant la date fixée, par acte notarié ou courrier recommandé. »
Douze mois avant la date fixée, et de nouveau par notaire ou courrier recommandé.
Ce qui règle directement la situation la plus courante : « le bien est vendu, libérez sous un mois » — la vente figure bien parmi les motifs au terme du bail, mais le délai légal de préavis reste de douze mois.
Ce que la loi prévoit après l'expulsion
La disposition ne s'arrête pas au départ du locataire :
- si le bien a été restitué pour un usage personnel, le propriétaire ne peut le louer à un tiers avant deux (2) ans pour un bien résidentiel et trois (3) ans pour un bien non résidentiel — sauf délai plus court fixé par le tribunal ; à défaut, le locataire peut demander une indemnité équitable ;
- le locataire dispose d'un droit de préférence pour relouer le bien après démolition-reconstruction ou rénovation, à exercer dans les trente (30) jours suivant la notification.
Marche à suivre
- Vérifiez la forme du préavis. Notaire ou recommandé : exigence légale, non formalité.
- Vérifiez le délai. Au terme : 12 mois. Ni 30 jours, ni « jusqu'à la fin du contrat ».
- Vérifiez le motif. La liste est fermée ; « cela m'arrange » n'y figure pas.
- Exigez les preuves que la loi exige — rapport technique de la municipalité pour le péril et l'entretien lourd ; absence d'autre bien approprié pour l'usage personnel.
- Le litige relève du Rental Disputes Center, pas d'un fil de discussion avec l'agent.
Ce que nous ne prétendons délibérément pas
- Nous ne sommes pas juristes et ceci n'est pas un conseil juridique. L'article cite et résume un texte officiel publié ; votre situation peut comporter des faits que nous ignorons.
- Nous ne donnons ni délais ni frais de procédure — le guide cité ne les indique pas, et les inventer n'est pas acceptable.
- La législation évolue. Vérifiez la version en vigueur et, si l'enjeu le justifie, consultez un avocat agréé.
Sources
- Dubai Land Department — Tenancy Guide (PDF) — texte officiel : article 25, parties 1 et 2 ; forme du préavis ; délai de 12 mois ; articles 26 et 29.
- Rental Disputes Center — organe de règlement des litiges locatifs de Dubaï.
- Dubai Land Department — enregistrement des baux (Ejari) et registre des transactions.
