«نجدّد بزيادة 20%» عبارة مشروعة في حالة واحدة من خمس فقط. سقف الزيادة في دبي حدّده المرسوم رقم 43 لسنة 2013، ولا يُحتسب من إيجارك الحالي بل من مقدار تخلّفه عن متوسّط الوحدات المماثلة. والقاعدة الثانية أشدّ من الأولى: الإشعار بتعديل الشروط واجب قبل 90 يوماً من انتهاء العقد، وإلا فلا شيء يُعدَّل. نستعرض النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّا المرسوم رقم 43 لسنة 2013 والقانون رقم 33 لسنة 2008 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae)، ومؤشّر الإيجارات من دائرة الأراضي والأملاك. روابط المصدر موضوعة بجانب كل رقم وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: كل نزاع يُحسم بوقائع عقده.
يبدأ الحديث عن تجديد الإيجار في دبي برقم يذكره المؤجر. أحياناً يكون هذا الرقم مشروعاً، وغالباً لا، والفيصل ليس الجدل بل الحساب: سقف الزيادة في دبي محدَّد نظاماً، ولا يتوقف على رغبة الطرفين بل على مقدار واحد — كم تخلّف إيجارك الحالي عن متوسّط الوحدات المماثلة.
القاعدة الأولى: درجات المرسوم 43 الخمس
الوثيقة الحاكمة هي المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بتحديد نسب زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي، الصادر في 18 ديسمبر 2013. مادّته الأولى لا تصف مبادئ، بل تذكر النسبة القصوى مباشرة:
«When renewing Real Property Lease Contracts, the maximum percentage of Rent increase for Real Property in the Emirate of Dubai will be as follows:»
«عند تجديد عقود إيجار العقارات، تكون النسبة القصوى لزيادة بدل الإيجار في إمارة دبي على النحو الآتي:» — المرسوم رقم (43) لسنة 2013، المادة 1
ثم خمسة بنود، وهي ليست عن مقدار الإيجار بل عن الفجوة بينه وبين متوسّط السوق:
| كم يقلّ إيجارك عن متوسّط الوحدات المماثلة | الحدّ الأقصى للزيادة عند التجديد | البند |
|---|---|---|
| حتى 10% | لا زيادة | a |
| 11–20% | 5% | b |
| 21–30% | 10% | c |
| 31–40% | 15% | d |
| أكثر من 40% | 20% | e |
يستحقّ البند الأول قراءة ثانية، لأنه الأكثر شيوعاً والأكثر تجاهلاً:
«no Rent increase, where the Rent of the Real Property unit is up to ten percent (10%) less than the average rental value of similar units»
أي إذا كان إيجارك أقلّ من المتوسّط بأقلّ من العُشر، فلا زيادة مشروعة إطلاقاً — لا 5% ولا «شيء بسيط مقابل التضخّم». صفر.
ماذا تعني «زيادة 20%» عملياً
نسب المرسوم سقف يُطبَّق على إيجارك أنت، أمّا الدرجة فتختارها الفجوة. مقداران مختلفان يُخلط بينهما دائماً. الأرقام أدناه ليست تقديراً للسوق ولا إحصاءً لنا، بل حساب عادي انطلاقاً من درجات المرسوم: ضع قيمك تحصل على سطرك.
| إيجارك الحالي | متوسّط الوحدات المماثلة | الفجوة | الدرجة | السقف عند التجديد | تحقّق |
|---|---|---|---|---|---|
| AED 90,000 | AED 95,000 | 5% | a | AED 90,000 (دون تغيير) | مؤشّر الدائرة |
| AED 90,000 | AED 105,000 | 14% | b | AED 94,500 | مؤشّر الدائرة |
| AED 90,000 | AED 120,000 | 25% | c | AED 99,000 | مؤشّر الدائرة |
| AED 90,000 | AED 140,000 | 36% | d | AED 103,500 | مؤشّر الدائرة |
| AED 90,000 | AED 160,000 | 44% | e | AED 108,000 | مؤشّر الدائرة |
انظر إلى السطر الأخير: حتى حين يتخلّف الإيجار عن السوق بما يقارب النصف، يبقى الحدّ في دورة تجديد واحدة 20% لا «حتى مستوى السوق». القانون يسمح بردم الفجوة على خطوات فقط.
القاعدة الثانية: المتوسّط لا يحدّده المؤجر
مصدر «متوسّط الوحدات المماثلة» منصوص عليه داخل المرسوم نفسه، المادة 3:
«The average rental value of similar units will be determined in accordance with the "Rent Index of the Emirate of Dubai" approved by the Real Estate Regulatory Agency»
فالمتوسّط ليس رأياً، ولا عيّنة إعلانات على موقع، ولا «كم أجّر الجار». إنه مؤشّر معتمَد من مؤسسة التنظيم العقاري وتنشره دائرة الأراضي والأملاك: dubailand.gov.ae ← مؤشّر الإيجارات. للحاسبة مدخلات واحدة — المنطقة ونوع العقار وخصائصه والإيجار الحالي — ومخرَج واحد: النسبة المسموح بها.
ومنذ 2 يناير 2025 يعمل المؤشّر بنسخة جديدة: أطلقت الدائرة المؤشّر الذكي للإيجارات، الذي يضيف إلى المنطقة ونوع السكن تصنيفاً للمبنى نفسه — حالته الفنية، جودة التشطيب والصيانة، الموقع، ومستوى الخدمات. النتيجة العملية بسيطة: شقتان بالمساحة نفسها في المنطقة نفسها لم تعودا ملزمتين بالمتوسّط نفسه — فالبرج الأفضل صيانةً متوسّطه أعلى. والاحتجاج بأن «المبنى المجاور أرخص» فقد معناه: المؤشّر يقارن المباني لا العناوين.
القاعدة الثالثة: تسعون يوماً، وهي تحسم أكثر من النسب
السبب الأشيع لسقوط الزيادة ليس النسبة أصلاً. إجراء تعديل الشروط منصوص عليه في القانون رقم 26 لسنة 2007 بصيغته المعدَّلة بـالقانون رقم 33 لسنة 2008 (الصادر في 1 ديسمبر 2008). المادة 13 تجيز للطرفين تعديل الشروط عند التجديد:
«For the purposes of renewing a Lease Contract, the Landlord and Tenant may, prior to the expiry of the Lease Contract, amend any of its terms or reconsider increasing or reducing the Rent.» — القانون رقم (33) لسنة 2008، المادة 13
والمادة 14 تحدّد مهلة الإشعار:
«Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires.»
ثلاث خلاصات تساوي أكثر من أي جدل حول النسب:
- المهلة تُحسب حتى تاريخ انتهاء العقد، لا من تاريخ الحديث. رسالة قبل شهر من الانتهاء ليست إشعاراً بمقتضى المادة 14.
- القاعدة متبادلة. المستأجر الراغب في خفض الإيجار أو تعديل أي شرط مقيَّد بالمهلة نفسها.
- عبارة «unless otherwise agreed» قائمة. إن اتفق الطرفان في العقد على مهلة أخرى فهي الواجبة. اقرأ عقدك أولاً ثم القانون.
على مَن ينطبق هذا
المادة 2 من المرسوم تجيب أيضاً عن سؤال المناطق الحرّة:
«This Decree will apply to Landlords, whether private or public entities, in the Emirate of Dubai, including those in Special Development zones and free zones»
فالقول «نحن في منطقة حرّة والمرسوم لا يصلنا» غير صحيح. وقد نُفِّذ المرسوم من تاريخ صدوره (المادة 4)، ويشمل المؤجرين من القطاعين الخاص والعام.
ماذا تفعل عملياً
للمستأجر الذي تلقّى إشعار زيادة:
- تحقّق من التاريخ. إن وصل الإشعار بعد مهلة الـ 90 يوماً السابقة للانتهاء، فلا سند لتعديل الشروط بمقتضى المادة 14.
- افتح حاسبة الدائرة واحصل على النسبة المسموح بها لوحدتك. إنه المصدر نفسه الذي سيستند إليه الطرف الآخر.
- قارن النسبة المذكورة بالدرجة. التجاوز سبب لردّ مكتوب يستند إلى بند المرسوم، لا لجدل شفوي.
- تعذّر الاتفاق؟ تُقدَّم الدعوى إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية: الإجراء والمهل والرسوم في مقال منفصل.
للمؤجر الذي يخطّط لزيادة:
- احسب الدرجة قبل ذكر الرقم: السقف تحدّده الفجوة لا العائد المرغوب.
- أشعِر كتابةً وبفسحة من الوقت — التسعون يوماً حدّ أدنى لا هدف.
- تذكّر أن المؤشّر منذ 2025 ينظر إلى تصنيف المبنى: الإنفاق على الصيانة والحالة ينعكس على «المتوسّط» الذي يُحتسب منه سقفك لاحقاً.
ثلاثة أوهام باهظة
- «انتهى العقد إذن السعر حرّ». لا: المرسوم يتحدث عن التجديد (renewing) تحديداً، والسقف ملازم له.
- «أبلغني المؤجر شفهياً ويكفي». المادة 14 تشترط إشعار الطرف الآخر؛ ويكسب في المحكمة مَن يثبت إشعاره بالمستندات. وللسبب ذاته يُسجَّل العقد في إيجاري — فالعقد غير المسجَّل يصعب الاحتجاج به.
- «إن رفضت السعر فعليّ الرحيل». الزيادة والإخلاء إجراءان مختلفان بمهل مختلفة: الأسباب ومهلة الاثني عشر شهراً هنا.
المصادر
- المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بتحديد نسب زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي — بوّابة تشريعات دبي: المادة 1 (الدرجات الخمس)، المادة 2 (نطاق السريان شاملاً المناطق الحرّة)، المادة 3 (مؤشّر مؤسسة التنظيم العقاري)، المادة 4 (النفاذ). تاريخ الصدور 18 ديسمبر 2013.
- القانون رقم (33) لسنة 2008 بتعديل القانون رقم (26) لسنة 2007 — بوّابة تشريعات دبي: المادة 13 (تعديل الشروط عند التجديد)، المادة 14 (إشعار 90 يوماً). تاريخ الصدور 1 ديسمبر 2008.
- دائرة الأراضي والأملاك — مؤشّر الإيجارات — الحاسبة الرسمية للزيادة المسموح بها.
- دائرة الأراضي والأملاك — المؤشّر الذكي للإيجارات 2025 — الإطلاق في 2 يناير 2025، وتصنيف المباني.
- u.ae — استئجار عقار في الإمارات — البوّابة الرسمية لحكومة الإمارات: الإحالة إلى قانون 43 لسنة 2013 وحاسبة مؤسسة التنظيم العقاري.
