أنشأ المرسوم رقم 22 لسنة 2022 سجلاً خاصاً لصناديق الاستثمار العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وذكر شروط القيد فيه: ترخيص ساري، وأصول عقارية لا تقلّ عن AED 180,000,000، وعدم إيقاف التداول، ورسم قيد قدره AED 10,000. والصندوق المقيَّد يملك خارج القيود المقرّرة على غير المواطنين ويدفع عند الشراء 2% بدل 4% المعتادة؛ أمّا عند البيع فالنسبة المعتادة. نستعرض النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ المرسوم رقم 22 لسنة 2022 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل رقم وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية ولا توصية استثمارية: انطباقه على صندوق بعينه تقرّره دائرة الأراضي.
يواجه المشتري الفرد في دبي قاعدتين بسيطتين: التملّك في قطع محدّدة، ونقل الملكية بنسبة 4%. أمّا صناديق الاستثمار العقاري فلها نظام مستقلّ يغيّر القاعدتين معاً.
الوثيقة هي Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai، الصادر في 7 يوليو 2022.
سجل خاص لدى دائرة الأراضي
تُنشئ المادة 4 سجلاً خاصاً هو Real Estate Investment Funds Register تتولّاه دائرة الأراضي والأملاك. وهذا مفتاح ما بعده: مزايا المرسوم لا تُمنح «للصندوق» عموماً بل للصندوق المقيَّد في هذا السجل.
أربعة شروط للقيد
تذكر المادة 5(أ) المتطلّبات، وثلاثة منها قابلة للفحص من الخارج:
| الشرط | القيمة بحسب المرسوم | المادة |
|---|---|---|
| ترخيص ساري من جهة مختصة | إلزامي | 5(أ) |
| الأصول العقارية | لا تقلّ عن AED 180,000,000 | 5(أ) |
| الوضع في الأسواق المالية | التداول غير موقوف | 5(أ) |
| رسم القيد | AED 10,000 | 5(أ) |
وعتبة المئة والثمانين مليون درهم هي الحدّ الفاصل بين المستثمر الفرد وبين المخاطَب بهذا النظام. وهي مذكورة في المرسوم نفسه لا مستنبَطة منّا.
الميزة الأولى: أين يملك الصندوق
تجيز المادة 8 للصندوق المقيَّد تملّك العقارات واكتساب الحقوق طويلة الأمد خارج القيود المقرّرة على غير مواطني الدولة، في المناطق المحدّدة لذلك.
قارن بالقاعدة العامة: للفرد غير المواطن التملّك في قطع مذكورة بالاسم وبثلاث صور للحق — تملّك بلا قيد زمني وانتفاع وإيجار حتى 99 سنة. وتفصيل القاعدة العامة في مقال النظام رقم 3 لسنة 2006، وصور الحق هنا.
الميزة الثانية: نصف الرسم عند الدخول
تحدّد المادة 10 نسب عمليات الصندوق، وعدم التماثل هو الفكرة: شراء العقار للصندوق يكلّف نصف ما يكلّفه بيعه.
| العملية | النسبة من القيمة السوقية | من يدفع بحسب المرسوم | المادة |
|---|---|---|---|
| شراء عقار للصندوق | 2% | مناصفةً بين البائع والمشتري ما لم يُتّفق على غير ذلك | 10 |
| بيع عقار مملوك للصندوق | 4% | مناصفةً بين البائع والمشتري ما لم يُتّفق على غير ذلك | 10 |
| قيد حق انتفاع أو إيجار طويل الأمد للصندوق | 2% | مناصفةً بين المالك أو المؤجر والمستأجر أو صاحب الحق | 10 |
| التنازل عن حق انتفاع أو إيجار طويل الأمد | 4% | مناصفةً بين الصندوق والمستأجر أو صاحب الحق الجديد | 10 |
وعبارة «unless otherwise agreed» ترد في كل سطر: المرسوم يضع توزيعاً افتراضياً وللطرفين الاتفاق على خلافه. وللمقارنة، ممّ يتكوّن رسم نقل الملكية المعتاد لدى المشتري الفرد — تفصيل مستقل.
الميزة الثالثة: المساهمة العينية بالعقار
تجيز المادة 13 إدخال العقارات في رأس مال الصندوق عيناً، وتقرّر عن كل عقار مُحوَّل رسماً ثابتاً قدره AED 50,000 لا نسبة من القيمة. ولمحفظة من العقارات المرتفعة القيمة هذا حساب مختلف جوهرياً عن النسبة؛ وللعقارات الرخيصة العكس.
كيف يقرأ المستثمر ذلك
- النظام موجَّه لا قطاعي. المزايا للصندوق المقيَّد لا لأي شركة تشتري عقاراً.
- عتبة الدخول رقم مذكور. أصول عقارية بـ AED 180,000,000 شرطُ قيد لا مؤشّر سوق.
- تخفيف عند الدخول ونسبة معتادة عند الخروج. 2% شراءً و4% بيعاً يعني أنّ النظام يرخّص تكوين المحفظة لا إعادة بيعها.
- توزيع الرسم افتراضي لا حتمي. «مناصفةً ما لم يُتّفق على غير ذلك» بند تفاوضي.
- المساهمة العينية تُحسب على نحو آخر. AED 50,000 الثابتة عن كل عقار تُقارَن بالنسبة على أرقام حقيقية فقط.
ما لا نزعمه هنا
- أنّ الصندوق المقيَّد يملك في أي مكان. المادة 8 تتكلّم عن مناطق محدّدة وعن تجاوز القيود المقرّرة على غير المواطنين لا عن انعدام قواعد مكانية.
- أي أثر ضريبي. المرسوم عن رسوم دائرة الأراضي لا عن الضرائب؛ وضريبة القيمة المضافة موضوع مستقل.
- قائمة الصناديق المقيَّدة. السجل لدى الدائرة ولا نستنسخه.
- إجراء التقديم ومُهَل النظر. لم ننقلها من المرسوم لأننا تناولنا الشروط والنسب فقط.
- أي عائد. لا يرد في المقال رقم واحد عن الدخل: موضوعه الرسوم وشروط القيد.
المصادر
- Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 4 (سجل صناديق الاستثمار العقاري لدى الدائرة)، المادة 5(أ) (شروط القيد الأربعة ومنها أصول لا تقلّ عن AED 180,000,000 ورسم AED 10,000)، المادة 8 (التملّك خارج القيود المقرّرة على غير المواطنين في مناطق محدّدة)، المادة 10 (نسبتا 2% و4% والتوزيع مناصفةً ما لم يُتّفق على غير ذلك)، المادة 13 (المساهمة العينية بالعقار مقابل AED 50,000 عن كل عقار). تاريخ الصدور 7 يوليو 2022.
