«Wir verlängern zu 20 % mehr» ist in genau einem von fünf Fällen zulässig. Die Obergrenze für Mieterhöhungen in Dubai setzt das Dekret Nr. 43 von 2013 — und sie bemisst sich nicht an dem, was Sie heute zahlen, sondern daran, wie weit diese Miete hinter dem Durchschnitt vergleichbarer Einheiten zurückliegt. Die zweite Regel entscheidet häufiger als die erste: Eine Änderung der Vertragsbedingungen ist 90 Tage vor Vertragsende anzuzeigen, sonst gibt es nichts zu ändern. Durchgearbeitet am amtlichen Text des Dubai Legislation Portal.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: die Texte des Dekrets Nr. 43 von 2013 und des Gesetzes Nr. 33 von 2008 stammen vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), der Mietindex vom Dubai Land Department. Quellenlinks stehen neben jeder Zahl und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein Streit wird nach dem Wortlaut und den Umständen des konkreten Vertrags entschieden.
Ein Gespräch über die Mietverlängerung in Dubai beginnt fast immer mit einer Zahl, die der Vermieter nennt. Manchmal ist diese Zahl rechtmäßig, häufiger nicht — und herausfinden lässt sich das durch Rechnen, nicht durch Streiten: Die Obergrenze einer Mieterhöhung in Dubai ist normativ gesetzt und hängt von einer einzigen Größe ab — davon, wie weit Ihre aktuelle Miete hinter dem Durchschnitt vergleichbarer Einheiten zurückliegt.
Regel eins: die fünf Stufen des Dekrets 43
Maßgeblich ist das Dekret Nr. (43) von 2013 zur Bestimmung der Mieterhöhung für Immobilien im Emirat Dubai, erlassen am 18. Dezember 2013. Sein Artikel 1 beschreibt keine Grundsätze, sondern nennt den Höchstsatz unmittelbar:
«When renewing Real Property Lease Contracts, the maximum percentage of Rent increase for Real Property in the Emirate of Dubai will be as follows:»
«Bei der Verlängerung von Immobilienmietverträgen beträgt der höchstzulässige Prozentsatz der Mieterhöhung im Emirat Dubai wie folgt:» — Dekret Nr. (43) von 2013, Artikel 1
Es folgen fünf Buchstaben, und keiner betrifft die Höhe der Miete. Sie betreffen sämtlich den Abstand zwischen dieser Miete und dem Marktdurchschnitt:
| Wie weit Ihre Miete unter dem Durchschnitt vergleichbarer Einheiten liegt | Höchstzulässige Erhöhung bei Verlängerung | Buchstabe |
|---|---|---|
| bis 10 % | keine Erhöhung | a |
| 11–20 % | 5 % | b |
| 21–30 % | 10 % | c |
| 31–40 % | 15 % | d |
| mehr als 40 % | 20 % | e |
Der erste Buchstabe verdient zwei Lesungen, denn er ist der häufigste Fall und der am meisten übergangene:
«no Rent increase, where the Rent of the Real Property unit is up to ten percent (10%) less than the average rental value of similar units»
Liegt Ihre Miete also weniger als ein Zehntel unter dem Durchschnitt, gibt es überhaupt keine zulässige Erhöhung — keine 5 %, auch nicht «wenigstens etwas wegen der Inflation». Null.
Was «20 % mehr» praktisch bedeutet
Die Prozentsätze des Dekrets sind eine Obergrenze auf Ihre Miete, die Stufe dagegen wählt der Abstand. Zwei verschiedene Größen, die ständig verwechselt werden. Die Zahlen unten sind keine Marktschätzung und keine Statistik von uns, sondern gewöhnliche Arithmetik auf den Stufen des Dekrets: Setzen Sie Ihre eigenen Werte ein, und Sie erhalten Ihre Zeile.
| Ihre Miete heute | Durchschnitt vergleichbarer Einheiten | Abstand | Stufe | Obergrenze bei Verlängerung | prüfen |
|---|---|---|---|---|---|
| AED 90.000 | AED 95.000 | 5 % | a | AED 90.000 (unverändert) | DLD-Index |
| AED 90.000 | AED 105.000 | 14 % | b | AED 94.500 | DLD-Index |
| AED 90.000 | AED 120.000 | 25 % | c | AED 99.000 | DLD-Index |
| AED 90.000 | AED 140.000 | 36 % | d | AED 103.500 | DLD-Index |
| AED 90.000 | AED 160.000 | 44 % | e | AED 108.000 | DLD-Index |
Beachten Sie die letzte Zeile: Selbst wenn die Miete fast um die Hälfte zurückliegt, beträgt die Grenze für einen Verlängerungszyklus 20 % und nicht «bis auf Marktniveau». Aufholen erlaubt das Gesetz nur in Schritten.
Regel zwei: den Durchschnitt nennt nicht der Vermieter
Woher der «Durchschnitt vergleichbarer Einheiten» stammt, sagt das Dekret selbst in Artikel 3:
«The average rental value of similar units will be determined in accordance with the "Rent Index of the Emirate of Dubai" approved by the Real Estate Regulatory Agency»
Der Durchschnitt ist damit keine Meinung, keine Stichprobe von Portalanzeigen und nicht «das, was der Nachbar bekommen hat». Er ist ein von der RERA genehmigter Index, veröffentlicht vom Dubai Land Department: dubailand.gov.ae → Rental Index. Der Rechner hat einen Satz Eingaben — Lage, Objekttyp und Merkmale, aktuelle Miete — und eine Ausgabe: den zulässigen Prozentsatz.
Seit dem 2. Januar 2025 läuft der Index in neuer Fassung: Das DLD hat den Smart Rental Index gestartet, der zu Lage und Wohnungstyp eine Klassifizierung des konkreten Gebäudes hinzunimmt — technischer Zustand, Qualität von Ausbau und Instandhaltung, Standort, Serviceniveau. Die praktische Folge ist einfach: Zwei flächengleiche Wohnungen im selben Viertel müssen keinen gemeinsamen «Durchschnitt» mehr haben — der besser gepflegte Turm hat einen höheren. Der Einwand «im Nachbarhaus ist es billiger» trägt nicht mehr: Der Index vergleicht Gebäude, nicht Adressen.
Regel drei: 90 Tage — und sie entscheidet häufiger als die Prozentsätze
Der häufigste Grund, an dem eine Erhöhung scheitert, ist gar nicht der Prozentsatz. Das Verfahren zur Änderung der Bedingungen steht im Gesetz Nr. 26 von 2007 in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008 (erlassen am 1. Dezember 2008). Artikel 13 erlaubt den Parteien, die Bedingungen bei der Verlängerung zu ändern:
«For the purposes of renewing a Lease Contract, the Landlord and Tenant may, prior to the expiry of the Lease Contract, amend any of its terms or reconsider increasing or reducing the Rent.» — Gesetz Nr. (33) von 2008, Artikel 13
Und Artikel 14 setzt die Anzeigefrist:
«Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires.»
Drei Schlüsse, die mehr wert sind als jeder Streit über Prozente:
- Die Frist läuft auf das Vertragsende zu, nicht ab dem Tag des Gesprächs. Ein Schreiben einen Monat vor Ablauf ist keine Anzeige nach Artikel 14.
- Die Regel ist symmetrisch. Auch ein Mieter, der die Miete senken oder eine Bedingung ändern will, ist an dieselben 90 Tage gebunden.
- «Unless otherwise agreed» ist real. Haben die Parteien im Vertrag eine andere Frist vereinbart, gilt diese. Erst den eigenen Vertrag lesen, dann das Gesetz.
Für wen das gilt
Artikel 2 des Dekrets beantwortet auch die Freizonen-Frage:
«This Decree will apply to Landlords, whether private or public entities, in the Emirate of Dubai, including those in Special Development zones and free zones»
«Wir sind in einer Freizone, das Dekret reicht nicht bis zu uns» ist damit falsch. Das Dekret trat am Tag seines Erlasses in Kraft (Artikel 4) und erfasst private wie öffentliche Vermieter.
Was praktisch zu tun ist
Mieter, der eine Erhöhungsanzeige erhalten hat:
- Prüfen Sie das Datum. Kam die Anzeige später als 90 Tage vor Ablauf, gibt es nach Artikel 14 nichts, womit die Bedingungen geändert werden könnten.
- Öffnen Sie den DLD-Rechner und holen Sie den zulässigen Prozentsatz für Ihre Einheit. Es ist dieselbe Quelle, auf die sich die Gegenseite beruft.
- Vergleichen Sie den genannten Prozentsatz mit der Stufe. Eine Überschreitung ist Anlass für eine schriftliche Antwort mit Verweis auf den Buchstaben des Dekrets, nicht für einen mündlichen Streit.
- Kommt keine Einigung zustande, geht der Antrag an das Zentrum für Mietstreitigkeiten: Verfahren, Fristen und Gebühr sind in einem eigenen Artikel behandelt.
Vermieter, der eine Erhöhung plant:
- Rechnen Sie die Stufe aus, bevor Sie eine Zahl nennen: Die Obergrenze setzt der Abstand, nicht die gewünschte Rendite.
- Zeigen Sie schriftlich und mit Vorlauf an — 90 Tage sind ein Minimum, kein Ziel.
- Denken Sie daran, dass der Index seit 2025 auf die Gebäudeklasse schaut: Ausgaben für Instandhaltung und Zustand fließen in den «Durchschnitt» ein, aus dem anschließend Ihre eigene Obergrenze berechnet wird.
Drei teure Irrtümer
- «Der Vertrag ist abgelaufen, also ist der Preis frei.» Nein: Das Dekret spricht gerade von der Verlängerung (renewing), und die Obergrenze hängt daran.
- «Der Vermieter hat es mir mündlich gesagt, das genügt.» Artikel 14 verlangt, die andere Partei zu benachrichtigen; vor dem Tribunal gewinnt, wer die Anzeige belegen kann. Aus demselben Grund wird der Vertrag bei Ejari registriert — ein nicht registrierter Vertrag lässt sich schwer durchsetzen.
- «Wenn ich den Preis ablehne, muss ich ausziehen.» Erhöhung und Räumung sind verschiedene Verfahren mit verschiedenen Fristen: Gründe und die zwölfmonatige Räumungsanzeige finden Sie hier.
Quellen
- Dekret Nr. (43) von 2013 zur Bestimmung der Mieterhöhung für Immobilien im Emirat Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 1 (die fünf Stufen), Artikel 2 (Anwendungsbereich einschließlich Freizonen), Artikel 3 (RERA-Index), Artikel 4 (Inkrafttreten). Erlassen am 18. Dezember 2013.
- Gesetz Nr. (33) von 2008 zur Änderung des Gesetzes Nr. (26) von 2007 — Dubai Legislation Portal: Artikel 13 (Änderung der Bedingungen bei Verlängerung), Artikel 14 (90-Tage-Anzeige). Erlassen am 1. Dezember 2008.
- Dubai Land Department — Rental Index — der amtliche Rechner der zulässigen Erhöhung.
- Dubai Land Department — Smart Rental Index 2025 — Start am 2. Januar 2025, Gebäudeklassifizierung.
- u.ae — Leasing a property in the UAE — Regierungsportal der VAE: Verweis auf das Gesetz Nr. 43 von 2013 und den RERA-Rechner.
