« On renouvelle à 20 % de plus » n'est licite que dans un cas sur cinq. Le plafond d'augmentation à Dubaï est fixé par le décret n° 43 de 2013, et il ne se calcule pas sur ce que vous payez aujourd'hui mais sur l'écart entre ce loyer et la moyenne des biens comparables. La seconde règle tranche plus souvent que la première : toute modification des conditions doit être notifiée 90 jours avant l'échéance du bail, faute de quoi il n'y a rien à modifier. Analyse du texte officiel du portail législatif de Dubaï.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : les textes du décret n° 43 de 2013 et de la loi n° 33 de 2008 proviennent du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae), l'indice locatif du Dubai Land Department. Les liens vers la source figurent à côté de chaque chiffre et en fin d'article. Ceci n'est pas un conseil juridique : un litige se tranche sur les termes et les faits du contrat concerné.
Une discussion de renouvellement de bail à Dubaï commence presque toujours par un chiffre annoncé par le bailleur. Ce chiffre est parfois licite, plus souvent non, et la manière de le savoir relève de l'arithmétique et non de la discussion : le plafond d'augmentation à Dubaï est fixé par la réglementation et ne dépend que d'une seule grandeur — l'écart entre votre loyer actuel et la moyenne des biens comparables.
Règle n° 1 : les cinq paliers du décret 43
Le texte de référence est le décret n° (43) de 2013 déterminant l'augmentation des loyers des biens immobiliers dans l'émirat de Dubaï, promulgué le 18 décembre 2013. Son article 1 n'énonce pas des principes : il nomme directement le pourcentage maximal.
« When renewing Real Property Lease Contracts, the maximum percentage of Rent increase for Real Property in the Emirate of Dubai will be as follows: »
« Lors du renouvellement des baux immobiliers, le pourcentage maximal d'augmentation du loyer dans l'émirat de Dubaï est le suivant : » — Décret n° (43) de 2013, article 1
Suivent cinq alinéas, dont aucun ne porte sur le montant du loyer : ils portent tous sur l'écart entre ce loyer et la moyenne du marché.
| Écart entre votre loyer et la moyenne des biens comparables | Augmentation maximale au renouvellement | alinéa |
|---|---|---|
| jusqu'à 10 % | aucune augmentation | a |
| 11–20 % | 5 % | b |
| 21–30 % | 10 % | c |
| 31–40 % | 15 % | d |
| plus de 40 % | 20 % | e |
Le premier alinéa mérite une seconde lecture : c'est le cas le plus fréquent et le plus ignoré.
« no Rent increase, where the Rent of the Real Property unit is up to ten percent (10%) less than the average rental value of similar units »
Autrement dit, si votre loyer accuse moins d'un dixième de retard sur la moyenne, il n'existe aucune augmentation licite — ni 5 %, ni « au moins un peu, pour l'inflation ». Zéro.
Ce que « 20 % de plus » signifie en pratique
Les pourcentages du décret sont un plafond appliqué à votre loyer, tandis que le palier est choisi par l'écart. Deux grandeurs distinctes, constamment confondues. Les chiffres ci-dessous ne sont ni une estimation de marché ni nos statistiques : c'est de l'arithmétique ordinaire appliquée aux paliers du décret. Remplacez par vos propres valeurs et vous obtenez votre ligne.
| Votre loyer actuel | Moyenne des biens comparables | Écart | Palier | Plafond au renouvellement | vérifier |
|---|---|---|---|---|---|
| AED 90 000 | AED 95 000 | 5 % | a | AED 90 000 (inchangé) | indice DLD |
| AED 90 000 | AED 105 000 | 14 % | b | AED 94 500 | indice DLD |
| AED 90 000 | AED 120 000 | 25 % | c | AED 99 000 | indice DLD |
| AED 90 000 | AED 140 000 | 36 % | d | AED 103 500 | indice DLD |
| AED 90 000 | AED 160 000 | 44 % | e | AED 108 000 | indice DLD |
Regardez la dernière ligne : même lorsque le loyer accuse presque la moitié de retard, la limite pour un cycle de renouvellement reste 20 %, et non « jusqu'au marché ». La loi n'autorise le rattrapage que par étapes.
Règle n° 2 : la moyenne n'est pas fixée par le bailleur
D'où vient la « moyenne des biens comparables » ? Le décret le dit lui-même, à l'article 3 :
« The average rental value of similar units will be determined in accordance with the "Rent Index of the Emirate of Dubai" approved by the Real Estate Regulatory Agency »
La moyenne n'est donc pas une opinion, ni un échantillon d'annonces sur un portail, ni « le prix qu'a obtenu le voisin ». C'est un indice approuvé par la RERA et publié par le Dubai Land Department : dubailand.gov.ae → Rental Index. Le calculateur a une entrée — quartier, type et caractéristiques du bien, loyer actuel — et une sortie : le pourcentage autorisé.
Depuis le 2 janvier 2025, l'indice lui-même fonctionne dans une nouvelle version : le DLD a lancé le Smart Rental Index, qui ajoute au quartier et au type de logement une classification de l'immeuble lui-même — état technique, qualité des finitions et de l'entretien, emplacement, niveau de services. La conséquence pratique est simple : deux appartements de même surface dans le même quartier ne sont plus tenus de partager une « moyenne » — la tour la mieux entretenue en a une plus élevée. Contester une augmentation en invoquant « l'immeuble d'à côté est moins cher » a cessé de fonctionner : l'indice compare des immeubles, pas des adresses.
Règle n° 3 : 90 jours, et cela tranche plus souvent que les pourcentages
La cause la plus fréquente d'échec d'une augmentation n'est pas le pourcentage. La procédure de modification des conditions figure dans la loi n° 26 de 2007, telle que modifiée par la loi n° 33 de 2008 (promulguée le 1er décembre 2008). L'article 13 autorise les parties à modifier les conditions lors du renouvellement :
« For the purposes of renewing a Lease Contract, the Landlord and Tenant may, prior to the expiry of the Lease Contract, amend any of its terms or reconsider increasing or reducing the Rent. » — Loi n° (33) de 2008, article 13
Et l'article 14 fixe le délai de notification :
« Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires. »
Trois conclusions qui valent plus que tout débat sur les pourcentages :
- Le délai se compte jusqu'à l'échéance du bail, et non depuis la date de la conversation. Une lettre envoyée un mois avant l'échéance n'est pas une notification au sens de l'article 14.
- La règle est symétrique. Le locataire qui souhaite une baisse de loyer, ou toute autre modification, est tenu par les mêmes 90 jours.
- La réserve « unless otherwise agreed » existe. Si les parties ont inscrit un autre délai au contrat, c'est celui-là qui s'applique. On lit d'abord son bail, ensuite la loi.
À qui cela s'applique
L'article 2 du décret répond aussi à la question des zones franches :
« This Decree will apply to Landlords, whether private or public entities, in the Emirate of Dubai, including those in Special Development zones and free zones »
« Nous sommes en zone franche, le décret ne nous atteint pas » est donc faux. Le décret est entré en vigueur le jour de sa promulgation (article 4) et couvre les bailleurs privés comme publics.
Que faire concrètement
Locataire ayant reçu un avis d'augmentation :
- Vérifiez la date. Si l'avis est arrivé à moins de 90 jours de l'échéance, l'article 14 ne laisse rien sur quoi modifier les conditions.
- Ouvrez le calculateur du DLD et obtenez le pourcentage autorisé pour votre bien. C'est la source que l'autre partie invoquera elle aussi.
- Comparez le pourcentage annoncé au palier. Un dépassement justifie une réponse écrite citant l'alinéa du décret, pas une discussion orale.
- À défaut d'accord, la demande se porte devant le Centre de règlement des litiges locatifs : procédure, délais et frais sont détaillés dans un article distinct.
Bailleur qui prépare une augmentation :
- Calculez le palier avant d'annoncer un chiffre : le plafond est fixé par l'écart, pas par le rendement souhaité.
- Notifiez par écrit et avec de la marge — 90 jours est un minimum, pas un objectif.
- Rappelez-vous que depuis 2025 l'indice regarde la classe de l'immeuble : les dépenses d'entretien et l'état du bâtiment nourrissent la « moyenne » dont se déduit ensuite votre propre plafond.
Trois idées fausses coûteuses
- « Le bail est expiré, donc le prix est libre. » Non : le décret parle précisément du renouvellement (renewing), et le plafond s'y attache.
- « Le bailleur me l'a dit oralement, cela suffit. » L'article 14 exige que l'autre partie soit notifiée ; devant le tribunal, c'est la partie qui prouve sa notification qui l'emporte. Pour la même raison, le bail se fait enregistrer à Ejari — un contrat non enregistré est difficile à opposer.
- « Si je refuse le prix, je dois partir. » Augmentation et expulsion sont deux procédures distinctes, avec des délais distincts : les motifs et le préavis de douze mois sont traités ici.
Sources
- Décret n° (43) de 2013 déterminant l'augmentation des loyers des biens immobiliers dans l'émirat de Dubaï — portail législatif de Dubaï : article 1 (les cinq paliers), article 2 (champ d'application, zones franches incluses), article 3 (l'indice RERA), article 4 (entrée en vigueur). Promulgué le 18 décembre 2013.
- Loi n° (33) de 2008 modifiant la loi n° (26) de 2007 — portail législatif de Dubaï : article 13 (modification des conditions au renouvellement), article 14 (préavis de 90 jours). Promulguée le 1er décembre 2008.
- Dubai Land Department — Rental Index — le calculateur officiel de l'augmentation autorisée.
- Dubai Land Department — Smart Rental Index 2025 — lancé le 2 janvier 2025, classification des immeubles.
- u.ae — Leasing a property in the UAE — portail du gouvernement des Émirats : renvoi à la loi n° 43 de 2013 et au calculateur de la RERA.
