«تمدید با ۲۰٪ افزایش» تنها در یکی از پنج حالت قانونی است. سقف افزایش اجاره در دبی را فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ تعیین کرده و پایهٔ محاسبه مبلغی نیست که امروز میپردازید، بلکه فاصلهٔ آن با میانگین واحدهای مشابه است. قاعدهٔ دوم سختگیرانهتر از اولی است: اطلاعرسانی دربارهٔ تغییر شرایط باید ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد انجام شود، وگرنه چیزی برای تغییر نمیماند. متن رسمی را از درگاه قوانین دبی بررسی میکنیم.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ و قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae) و شاخص اجاره از ادارهٔ اراضی و املاک دبی. پیوند منبع کنار هر عدد و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر اختلاف بر پایهٔ متن همان قرارداد و وقایع آن حل میشود.
گفتوگوی تمدید اجاره در دبی تقریباً همیشه با عددی آغاز میشود که مالک اعلام میکند. گاهی این عدد قانونی است و بیشتر وقتها نیست؛ و راه تشخیص، بحث نیست بلکه حساب است: سقف افزایش اجاره در دبی در مقررات تعیین شده و تنها به یک کمیت بستگی دارد — اینکه اجارهٔ فعلی شما چقدر از میانگین واحدهای مشابه عقب افتاده است.
قاعدهٔ نخست: پنج پلهٔ فرمان ۴۳
سند حاکم فرمان شمارهٔ (۴۳) سال ۲۰۱۳ دربارهٔ تعیین افزایش اجارهٔ املاک در امارت دبی است که در ۱۸ دسامبر ۲۰۱۳ صادر شد. مادهٔ ۱ آن اصول را توصیف نمیکند، بلکه مستقیماً حداکثر درصد را نام میبرد:
«When renewing Real Property Lease Contracts, the maximum percentage of Rent increase for Real Property in the Emirate of Dubai will be as follows:»
«هنگام تمدید قراردادهای اجارهٔ املاک، حداکثر درصد افزایش اجاره در امارت دبی به شرح زیر است:» — فرمان شمارهٔ (۴۳) سال ۲۰۱۳، مادهٔ ۱
سپس پنج بند میآید و هیچکدام دربارهٔ مبلغ اجاره نیست؛ همه دربارهٔ فاصلهٔ آن با میانگین بازار است:
| اجارهٔ شما چقدر کمتر از میانگین واحدهای مشابه است | حداکثر افزایش هنگام تمدید | بند |
|---|---|---|
| تا ۱۰٪ | افزایشی در کار نیست | a |
| ۱۱–۲۰٪ | ۵٪ | b |
| ۲۱–۳۰٪ | ۱۰٪ | c |
| ۳۱–۴۰٪ | ۱۵٪ | d |
| بیش از ۴۰٪ | ۲۰٪ | e |
بند نخست ارزش دو بار خواندن دارد، چون رایجترین حالت و نادیدهگرفتهترین بند است:
«no Rent increase, where the Rent of the Real Property unit is up to ten percent (10%) less than the average rental value of similar units»
یعنی اگر اجارهٔ شما کمتر از یکدهم از میانگین عقب باشد، هیچ افزایش قانونی وجود ندارد — نه ۵٪ و نه «دستکم کمی بابت تورم». صفر.
«۲۰٪ گرانتر» در عمل یعنی چه
درصدهای فرمان سقفی است که بر اجارهٔ خود شما اعمال میشود، اما پله را فاصله تعیین میکند. دو کمیت متفاوت که دائماً با هم اشتباه گرفته میشوند. اعداد زیر نه برآورد بازار است و نه آمار ما؛ حساب سادهٔ پلههای فرمان است: مقادیر خود را بگذارید تا سطر خودتان به دست آید.
| اجارهٔ فعلی شما | میانگین واحدهای مشابه | فاصله | پله | سقف هنگام تمدید | بررسی |
|---|---|---|---|---|---|
| AED 90,000 | AED 95,000 | ۵٪ | a | AED 90,000 (بدون تغییر) | شاخص ادارهٔ اراضی |
| AED 90,000 | AED 105,000 | ۱۴٪ | b | AED 94,500 | شاخص ادارهٔ اراضی |
| AED 90,000 | AED 120,000 | ۲۵٪ | c | AED 99,000 | شاخص ادارهٔ اراضی |
| AED 90,000 | AED 140,000 | ۳۶٪ | d | AED 103,500 | شاخص ادارهٔ اراضی |
| AED 90,000 | AED 160,000 | ۴۴٪ | e | AED 108,000 | شاخص ادارهٔ اراضی |
به سطر آخر نگاه کنید: حتی وقتی اجاره تقریباً به نصف میانگین عقب مانده، سقف یک دورهٔ تمدید ۲۰٪ است، نه «تا سطح بازار». قانون جبران فاصله را فقط پلهپله اجازه میدهد.
قاعدهٔ دوم: میانگین را مالک تعیین نمیکند
سرچشمهٔ «میانگین واحدهای مشابه» را خود فرمان در مادهٔ ۳ میگوید:
«The average rental value of similar units will be determined in accordance with the "Rent Index of the Emirate of Dubai" approved by the Real Estate Regulatory Agency»
پس میانگین نه نظر است، نه نمونهای از آگهیهای یک سایت، و نه «همسایه چند اجاره داد». این شاخصی مصوّب سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) است که ادارهٔ اراضی منتشر میکند: dubailand.gov.ae ← شاخص اجاره. ماشینحساب یک مجموعه ورودی دارد — منطقه، نوع و ویژگیهای ملک، اجارهٔ فعلی — و یک خروجی: درصد مجاز.
از ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۵ خود شاخص در نسخهای تازه کار میکند: ادارهٔ اراضی شاخص هوشمند اجاره را راهاندازی کرد که افزون بر منطقه و نوع مسکن، طبقهبندی خودِ ساختمان را هم در نظر میگیرد — وضعیت فنی، کیفیت نازککاری و نگهداری، موقعیت و سطح خدمات. نتیجهٔ عملی ساده است: دو آپارتمان هممتراژ در یک منطقه دیگر ناچار نیستند «میانگین» یکسانی داشته باشند — برجی که بهتر نگهداری میشود میانگین بالاتری دارد. استدلال «ساختمان بغلی ارزانتر است» دیگر کار نمیکند: شاخص ساختمانها را مقایسه میکند، نه نشانیها را.
قاعدهٔ سوم: ۹۰ روز، که بیش از درصدها تعیینکننده است
رایجترین دلیل ناکامی یک افزایش، اصلاً درصد نیست. آیین تغییر شرایط در قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ با اصلاحات قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ (صادرشده در ۱ دسامبر ۲۰۰۸) آمده است. مادهٔ ۱۳ به طرفین اجازهٔ تغییر شرایط هنگام تمدید میدهد:
«For the purposes of renewing a Lease Contract, the Landlord and Tenant may, prior to the expiry of the Lease Contract, amend any of its terms or reconsider increasing or reducing the Rent.» — قانون شمارهٔ (۳۳) سال ۲۰۰۸، مادهٔ ۱۳
و مادهٔ ۱۴ مهلت اطلاعرسانی را معین میکند:
«Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires.»
سه نتیجه که از هر بحثی دربارهٔ درصدها ارزشمندترند:
- مهلت تا تاریخ پایان قرارداد شمرده میشود، نه از تاریخ گفتوگو. نامهای یک ماه پیش از انقضا، اطلاعرسانی موضوع مادهٔ ۱۴ نیست.
- قاعده دوسویه است. مستأجری که خواهان کاهش اجاره یا تغییر هر شرط دیگری است، به همان ۹۰ روز پایبند است.
- عبارت «unless otherwise agreed» واقعی است. اگر طرفین در قرارداد مهلت دیگری نوشته باشند، همان حاکم است. نخست قرارداد خود را بخوانید، سپس قانون را.
این قاعده شامل چه کسانی است
مادهٔ ۲ فرمان به پرسش مناطق آزاد هم پاسخ میدهد:
«This Decree will apply to Landlords, whether private or public entities, in the Emirate of Dubai, including those in Special Development zones and free zones»
پس «ما در منطقهٔ آزادیم و فرمان به ما نمیرسد» نادرست است. فرمان از روز صدور لازمالاجرا شد (مادهٔ ۴) و مالکان خصوصی و دولتی را دربر میگیرد.
در عمل چه باید کرد
مستأجری که اطلاعیهٔ افزایش گرفته است:
۱. تاریخ را بررسی کنید. اگر اطلاعیه دیرتر از ۹۰ روز پیش از انقضا رسیده باشد، طبق مادهٔ ۱۴ چیزی برای تغییر شرایط وجود ندارد. ۲. ماشینحساب ادارهٔ اراضی را باز کنید و درصد مجاز واحد خود را بگیرید. همان منبعی است که طرف مقابل هم به آن استناد میکند. ۳. درصد اعلامشده را با پله بسنجید. تجاوز از آن، دلیلِ پاسخ کتبی با استناد به بند فرمان است، نه بحث شفاهی. ۴. توافق حاصل نشد؟ دادخواست به مرکز حل اختلافات اجاره میرود: روند، مهلتها و هزینه در مقالهای جداگانه.
مالکی که قصد افزایش دارد:
۱. پیش از اعلام عدد، پله را حساب کنید: سقف را فاصله تعیین میکند، نه بازدهی دلخواه. ۲. کتبی و با فرصت کافی اطلاع دهید — ۹۰ روز حداقل است، نه هدف. ۳. به یاد داشته باشید که شاخص از ۲۰۲۵ به ردهٔ ساختمان نگاه میکند: هزینهکرد برای نگهداری و وضعیت ساختمان در «میانگین» مینشیند و سقف شما از همان میانگین حساب میشود.
سه پندار پرهزینه
- «قرارداد تمام شد، پس قیمت آزاد است.» خیر: فرمان دقیقاً از تمدید (renewing) سخن میگوید و سقف به تمدید چسبیده است.
- «مالک شفاهی گفت، همین کافی است.» مادهٔ ۱۴ اطلاعرسانی به طرف دیگر را لازم میداند؛ در دادگاه طرفی برنده است که اطلاعرسانی را مستند کند. به همین دلیل قرارداد در اجاری ثبت میشود — به قرارداد ثبتنشده بهسختی میتوان استناد کرد.
- «اگر قیمت را نپذیرم باید بروم.» افزایش و تخلیه دو آیین جدا با مهلتهای جدا هستند: دلایل و اخطار دوازدهماههٔ تخلیه اینجا.
منابع
- فرمان شمارهٔ (۴۳) سال ۲۰۱۳ دربارهٔ تعیین افزایش اجارهٔ املاک در امارت دبی — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۱ (پنج پله)، مادهٔ ۲ (دامنهٔ شمول، شامل مناطق آزاد)، مادهٔ ۳ (شاخص RERA)، مادهٔ ۴ (لازمالاجرا شدن). تاریخ صدور ۱۸ دسامبر ۲۰۱۳.
- قانون شمارهٔ (۳۳) سال ۲۰۰۸ در اصلاح قانون شمارهٔ (۲۶) سال ۲۰۰۷ — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۱۳ (تغییر شرایط هنگام تمدید)، مادهٔ ۱۴ (اخطار ۹۰ روزه). تاریخ صدور ۱ دسامبر ۲۰۰۸.
- ادارهٔ اراضی و املاک دبی — شاخص اجاره — ماشینحساب رسمی افزایش مجاز.
- ادارهٔ اراضی و املاک دبی — شاخص هوشمند اجاره ۲۰۲۵ — راهاندازی در ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۵، طبقهبندی ساختمانها.
- u.ae — اجارهٔ ملک در امارات — درگاه رسمی دولت امارات: ارجاع به قانون ۴۳ سال ۲۰۱۳ و ماشینحساب RERA.
