«قدّم شكوى إلى المؤسسة» نصيحة تُقال لكل أمر، غير أنّ اختصاصاتها واردة في قائمة مغلقة من خمسة عشر بنداً: حسابات ضمان المشاريع، وترخيص الأنشطة العقارية، والسجلات وبطاقات التعريف، والشكاوى على العاملين في القطاع، وحسابات الملكية المشتركة، واعتماد المشاريع ومتابعة نسب الإنجاز، بل واعتماد مضمون الإعلانات العقارية شاملاً المناطق الحرّة ومركز دبي المالي العالمي. نستعرض النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 4 لسنة 2019 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: مدى انطباق أي طلب تقرّره المؤسسة نفسها.
تُقال نصيحة «اذهب إلى المؤسسة» في كل شأن، من أنبوب يُرشّح إلى خلاف مع وسيط. والأنفع أن تعرف ما هي مخوّلة به فعلاً: القائمة مغلقة ومنشورة.
الوثيقة هي Law No. (4) of 2019 Concerning the Real Estate Regulatory Agency، الصادر في 4 سبتمبر 2019.
ما هي المؤسسة بحسب النصّ
تحدّد المادة 2 الصفة:
«The Real Estate Regulatory Agency established pursuant to the above-mentioned Law No. (16) of 2007 as a public corporation, which has legal personality and the legal capacity required to undertake all acts and dispositions that ensure the achievement of its objectives, and which is affiliated to the DLD.»
«مؤسسة التنظيم العقاري المنشأة بموجب القانون رقم (16) لسنة 2007 المشار إليه، كمؤسسة عامة لها الشخصية الاعتبارية والأهلية القانونية اللازمة لمباشرة جميع التصرّفات التي تكفل تحقيق أهدافها، وتتبع دائرة الأراضي والأملاك.» — القانون رقم (4) لسنة 2019، المادة 2
تفصيلان يزيلان لبساً شائعاً: المؤسسة ليست محكمة وليست جهة منفصلة عن دائرة الأراضي، بل مؤسسة عامة تابعة لها. وبمقتضى المادة 7 يتبع الرئيس التنفيذي للمؤسسة مديرَ عام الدائرة.
الاختصاصات الخمسة عشر كاملة
تبدأ المادة 5 بعبارة «For the purpose of achieving its objectives, RERA will have the duties and powers to» ثم تعدّد. وفيما يلي القائمة بترقيم الأصل:
- تنظيم حسابات ضمان التطوير العقاري وتدقيقها ومراقبتها، واعتماد المصارف والمؤسسات المالية المؤهّلة لإدارتها؛
- اعتماد القواعد المنظّمة لمهن التطوير والبيع والتأجير والوساطة العقارية، ومهنة التقييم العقاري، وإدارة الملكية العقارية المشتركة، وسائر الأنشطة العقارية؛
- تنظيم الأنشطة العقارية وترخيصها، وتدقيق ومراقبة مزاوليها للتحقّق من التزامهم بالتشريعات؛
- تنظيم وتدقيق الحسابات المتعلّقة بإدارة وتشغيل العقارات المملوكة ملكية مشتركة؛
- اقتراح التشريعات اللازمة لتنظيم عمل مزاولي الأنشطة العقارية؛
- إصدار اللوائح اللازمة لتنظيم تدريب وتأهيل العاملين في المنشآت المرخّصة؛
- قيد مزاولي الأنشطة العقارية في السجلات المعدّة لذلك، وإصدار بطاقات تعريف للأفراد؛
- النظر في الشكاوى المقدّمة ضد مزاولي الأنشطة العقارية والتحقيق فيها واتخاذ ما يلزم من إجراءات وقرارات؛
- تدقيق ومراقبة وتفتيش تشغيل وإدارة وصيانة العقارات المشتركة والأجزاء والمرافق المشتركة، وتدقيق الحسابات والدفاتر ذات الصلة؛
- اعتماد المشاريع العقارية في الإمارة ومتابعة نسب إنجازها وإصدار القرارات والتوصيات المتعلّقة بها؛
- إصدار الموافقات اللازمة على مضمون الإعلانات العقارية في الإمارة، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرّة كمركز دبي المالي العالمي، ومراقبة ذلك المضمون؛
- وضع وتنفيذ برامج ومشاريع تعزّز دور مواطني الدولة في القطاع العقاري؛
- وضع وتنفيذ برامج تعريفية وتوعوية بحقوق أطراف القطاع العقاري وواجباتهم؛
- وضع وتحديث السياسات والدراسات الرامية إلى التوازن بين العرض والطلب، ورفعها إلى المدير العام؛
- مباشرة أي اختصاصات أخرى لازمة لتحقيق أهداف المؤسسة يكلّفها بها المجلس التنفيذي.
ونصّ البندين الأول والعاشر — الأكثر حاجةً للمشتري — كما ورد:
«regulate, audit, and monitor Escrow Accounts for Real Property Development, and approve the banking and financial institutions qualified to manage these accounts»
«approve Real Property Development Projects in the Emirate, monitor their percentages of completion, and issue the relevant resolutions and recommendations, in accordance with the relevant applicable legislation»
أين تلتقي هذه الاختصاصات عملياً
القائمة إدارية الشكل، لكن كل بند ثانٍ فيها آلية سبق تفصيلها عندنا:
| الاختصاص | ما يعنيه عملياً | التفصيل |
|---|---|---|
| 1 — حسابات الضمان | مال مشتري المشروع في حساب المشروع | حساب الضمان |
| 10 — اعتماد المشاريع ونسبة الإنجاز | بلا اعتماد يقع البيع باطلاً، والنسبة تحسم أثر التعثّر | شروط البيع · المادة 11 |
| 3 و7 — الترخيص والسجلات | تصريح الوسيط يُفحص في دقيقة | تراخيص |
| 4 و9 — حسابات وتشغيل المشترك | تعرفة رسوم الخدمات يعتمدها المنظّم | رسوم الخدمات ومُلّاك |
| 8 — الشكاوى على مزاولي النشاط | قناة المطالبات تجاه المرخّصين | — |
| 2 — قواعد إدارة الملكية المشتركة | فئات المباني وصلاحيات لجنة الملّاك | لجنة الملّاك |
والعمود الأيمن هو الجواب الحقيقي عن «إلى أين أذهب»: الطريق يقود غالباً إلى آلية بعينها لا إلى مكتب عام.
ما ليس في القائمة — وهو الأهم
القراءة المتأنّية تعطي بالغياب قدر ما تعطي بالحضور.
لا فضّ للمنازعات الإيجارية. لا بند يخوّل المؤسسة الفصل في نزاع المؤجر والمستأجر موضوعياً؛ لذلك جهة مستقلّة وإجراء مستقلّ — مركز فضّ المنازعات الإيجارية. فالزيادة والإخلاء والتأمين تذهب هناك لا هنا.
لا إبطال للصفقات ولا حكم بالمال. الاختصاصات مصوغة تنظيماً وتدقيقاً وترخيصاً واعتماداً ونظراً في الشكاوى. أمّا البطلان والتعويض فشأن القانون والقضاء: لماذا يُثبت الحق بالسجل وحده.
لا تحديد للأسعار. البند 14 يتكلّم عن سياسات ودراسات لتحقيق التوازن لا عن تسعير المتر. أمّا سقف زيادة الإيجار فيحدّده مرسوم ومؤشّر مستقلّان: المرسوم 43 وقاعدة الـ 90 يوماً.
تفصيل نادراً ما يُتذكّر
البند 11 يمدّ اعتماد مضمون الإعلانات العقارية إلى مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرّة ومنها مركز دبي المالي العالمي، ويذكرها بالاسم. فالإعلان عن عقار في منطقة حرّة لا يخرج من متطلّبات الإعلان لمجرّد موقعه. وهو الأسلوب ذاته في القانون رقم 3 لسنة 2026 بشأن جودة المباني: شهادة الجودة والسلامة.
الأهداف التي من أجلها ذلك كلّه
تذكر المادة 4 خمسة أهداف: تطوير القطاع بمنظومة متكاملة من الإجراءات التنظيمية والرقابية، وتوفير بيئة آمنة وداعمة لمشاريع التطوير، ومواكبة النمو المتواصل في الإمارة، وتعزيز دور المواطنين في القطاع، وإرساء مبادئ ومدوّنة سلوك الأنشطة العقارية. صياغات عامة لكنها تفسّر بنية المادة 5: رقابة على المال (الضمان والحسابات)، ورقابة على الأشخاص (التراخيص والسجلات والشكاوى)، ورقابة على المشاريع (الاعتماد ونسبة الإنجاز والإعلان).
ما لا نزعمه هنا
- آلية تقديم الشكوى ومُهَل النظر فيها. يذكر القانون الاختصاص، أمّا الإجراء فتضعه أدوات مستقلّة لا ننقلها.
- رسوم خدمات المؤسسة. لا ترد في هذا القانون تعرفة، ولا نأتي بها.
- أنّ طلباً بعينه سيُقبل. انطباق الاختصاص على حالتك تقرّره المؤسسة.
- قائمة المرخّصين. السجلات لدى المؤسسة، ولا ننسخها ولا نلخّصها.
المصادر
- Law No. (4) of 2019 Concerning the Real Estate Regulatory Agency — بوّابة تشريعات دبي: المادة 2 (الصفة كمؤسسة عامة تابعة لدائرة الأراضي، والإحالة إلى القانون رقم 16 لسنة 2007)، المادة 4 (الأهداف الخمسة)، المادة 5 (الاختصاصات الخمسة عشر)، المادة 7 (تبعية الرئيس التنفيذي للمدير العام). تاريخ الصدور 4 سبتمبر 2019.
