«Собственность» в Дубае — не одно право, а несколько разных. Узуфрукт даётся на срок до 99 лет, мусатаха — до 50, долгосрочная аренда регистрируется отдельно и по своим ставкам. Разбираем по карточкам услуг Dubai Land Department: сроки, сборы, документы и где какое право регистрируется.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-13. Сроки и сборы устанавливает Dubai Land Department и может их менять — ссылки на первоисточник стоят у каждого числа и в конце статьи.
Слово «собственность» в объявлениях делает вид, что право одно. На самом деле в Дубае их несколько, и разница между ними — не юридический нюанс, а срок, за который вы платите.
Кто и где может владеть
Dubai Land Department формулирует границу прямо: иностранное владение возможно во фрихолд-зонах. Для граждан ОАЭ и стран Залива (а также полностью принадлежащих им компаний и публичных акционерных обществ) владение доступно во всех районах.
Отсюда первое практическое правило: вопрос «могу ли я это купить» решается не типом здания, а тем, входит ли участок в назначенную зону.
Четыре разных права
| Право | Предельный срок | Где регистрируется | источник |
|---|---|---|---|
| Freehold (полная собственность) | бессрочно | реестр недвижимости DLD | проверить |
| Узуфрукт (право пользования) | не более 99 лет | отдел регистрации недвижимости | проверить |
| Мусатаха (право застройки) | не более 50 лет | отдел регистрации недвижимости | проверить |
| Договор аренды | по договору | Ejari | проверить |
Разница между узуфруктом и мусатахой на словах DLD: узуфрукт даёт «использовать чужой объект и извлекать из него выгоду», мусатаха — «строить на земле и пользоваться постройкой».
И главное различие по месту регистрации: договор аренды идёт в Ejari, а узуфрукт и мусатаха — в отдел регистрации недвижимости. Это разные реестры, и путать их не стоит: запись в Ejari не создаёт вещного права.
Сколько стоит регистрация
| Статья | Размер | источник |
|---|---|---|
| Долгосрочная аренда — собственник | 2% арендной стоимости | проверить |
| Долгосрочная аренда — арендатор | 2% арендной стоимости | проверить |
| Регистрация мусатахи | 1% | проверить |
| Перепродажа мусатахи (право на землю) | 1% | проверить |
| Перепродажа мусатахи (застроенный участок) | 4% от стоимости здания + 1% от площади мусатахи | проверить |
| Свидетельство о праве (Title Deed) | AED 250 | проверить |
| Карта участка вне юрисдикции муниципалитета | AED 100 | проверить |
| Карта участка, объединённая с муниципалитетом | AED 225 | проверить |
| Сбор сервисного партнёра, сделка ≥ AED 500 000 | AED 4 000 + НДС | проверить |
| Сбор сервисного партнёра, сделка < AED 500 000 | AED 2 000 + НДС | проверить |
Обратите внимание на структуру платы за долгосрочную аренду: регламент называет обе стороны по 2%. Кто платит фактически — предмет договора.
Документы и срок
Карточка услуги называет: удостоверение личности ОАЭ либо действующий паспорт, электронное свидетельство об отсутствии возражений (e-NOC) от застройщика во фрихолд-зонах и доверенность, если действует представитель. Срок исполнения — до 30 минут.
Тридцать минут — это про саму регистрацию, а не про сделку целиком: сбор документов, e-NOC и расчёты занимают дольше.
Что из этого следует для покупателя
- Спросите, какое именно право вам продают. «99 лет» и «бессрочно» — разные вещи, и цена должна их различать.
- Проверьте зону. Право иностранца зависит от того, назначенная ли это зона.
- Не путайте реестры. Ejari — про аренду. Вещное право живёт в реестре недвижимости.
- Считайте сборы заранее: 2% + 2% по долгосрочной аренде, 1% или 4%+1% по мусатахе, плюс фиксированные позиции и сбор сервисного партнёра.
- Требуйте e-NOC застройщика во фрихолд-зоне — без него регистрация не пройдёт.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Мы не юристы; это не юридическая консультация. Статья опирается на карточки услуг DLD и его FAQ.
- Мы не перечисляем назначенные зоны поимённо — список устанавливается актами эмирата и меняется; сверяйтесь с DLD по конкретному участку.
- Мы не утверждаем, кто фактически несёт 2% + 2% — это вопрос договора.
- Сборы и сроки меняются решением DLD; перед платежом откройте карточку услуги.
Источники
- DLD — Usufruct/Musataha right registration — сроки 99 и 50 лет, ставки 2%+2%, 1%, 4%+1%, AED 250 / 100 / 225, сбор сервисного партнёра, e-NOC, срок до 30 минут.
- DLD — Frequently Asked Questions — иностранное владение во фрихолд-зонах; аренда регистрируется в Ejari, узуфрукт и мусатаха — в отделе регистрации недвижимости.
- DLD — Property Sale Registration — регистрация сделки с готовым объектом.
