14 районов Дубая: сколько сделок в срезе DLD, медианная цена квартиры и валовая доходность. Каждое число совпадает со страницей района — открывайте и сверяйте. Где доходность не доказуема, стоит «н/д», а не оценка.
Данные DLD на 13.09.2026. Каждое число в таблице — ровно то, что печатает страница соответствующего района. Откройте ссылку и сверьте: если числа разойдутся, ошибка у нас, и её надо показать.
Обзоры рынка Дубая обычно начинаются с фразы «доходность 8–10%». Проблема в том, что проверить её нельзя: не назван ни источник, ни окно, ни выборка. Ниже — 14 районов и три числа по каждому, взятые из реестра Dubai Land Department, с прямой ссылкой на страницу, где то же число считается заново при каждом обновлении данных.
Таблица: 14 районов по данным DLD
| Район | Сделок в срезе DLD | Медианная цена | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| International City | 1 558 | AED 420 000 | 8.8% |
| Dubai South | 15 367 | AED 730 000 | 8.2% |
| Motor City | 4 947 | AED 985 000 | 7.6% |
| Arjan | 5 110 | AED 834 988 | 7.2% |
| JVC | 16 335 | AED 940 000 | 6.9% |
| Business Bay | 11 090 | AED 1 500 000 | 6.0% |
| Dubai Hills | 3 468 | AED 1 812 500 | 5.8% |
| Dubai Silicon Oasis | 2 200 | AED 1 052 500 | 5.0% |
| Dubai Creek Harbour | 5 148 | AED 2 450 000 | 4.5% |
| Palm Jumeirah | 2 034 | AED 4 400 000 | 4.4% |
| Dubai Marina | 1 579 | AED 2 075 000 | н/д |
| Discovery Gardens | 1 030 | AED 750 000 | н/д |
| Dubai Sports City | 4 321 | AED 655 000 | н/д |
| Downtown Dubai | 5 063 | н/д | н/д |
Что означает каждый столбец
Сделок в срезе DLD — количество сделок по квартирам в нашем срезе реестра, все сегменты комнатности. Это срез, а не весь реестр Дубая: чем он больше, тем устойчивее медиана и тем меньше отдельная нестандартная сделка сдвигает картину.
Медианная цена — медиана, а не средняя. Средняя ломается о пентхаусы и оптовые покупки этажами: один лот за AED 40 млн поднимает «среднюю цену района» так, что она перестаёт описывать хоть одну реальную квартиру. Медиана берётся по сегменту, который сопоставлен с арендной стороной, — поэтому её нельзя читать как «медиану вообще всех квартир района».
Валовая доходность — медианная годовая аренда, делённая на медианную цену, в одном и том же окне. Годовая аренда и месячная цена в одной дроби дают бессмысленное число, поэтому окно у числителя и знаменателя одно.
Почему у четырёх районов стоит «н/д»
Dubai Marina, Discovery Gardens, Dubai Sports City и Downtown Dubai — районы с живым рынком и большим числом сделок. «Н/д» здесь не значит «нет рынка». Оно значит, что у нас нет арендной половины дроби с достаточным покрытием: продажи в реестре есть, сопоставимых договоров аренды по тому же сегменту и тому же окну — нет.
В этой ситуации есть два выхода. Первый — подставить рыночную оценку, среднее по городу или прошлогоднее значение; тогда таблица выглядит полной. Второй — написать «н/д». Мы пишем «н/д»: число, которое нельзя проверить, хуже его отсутствия, потому что на него опираются при покупке. По той же причине у Downtown Dubai пустует и медиана — сегмент не прошёл порог наблюдений.
Что видно из этих чисел
Цена и валовая доходность идут в разные стороны. International City (AED 420 000) даёт 8.8%, Palm Jumeirah (AED 4 400 000) — 4.4%: ровно вдвое меньше при цене в десять раз выше. Это не дефект премиальных районов, а разная природа спроса: в дорогом сегменте платят за сам актив и его ликвидность, а не за арендный поток.
Объём сделок и премиальность не связаны. JVC (16 335) и Dubai South (15 367) — лидеры по числу сделок в срезе, тогда как Palm Jumeirah (2 034) и Dubai Marina (1 579) набирают на порядок меньше. Для инвестора это вопрос скорости выхода: в тонком сегменте продажа занимает дольше, и «бумажная» цена в нём менее надёжна.
Средний ярус — 5.8–7.2%. Dubai Hills, Arjan, Motor City, JVC и Business Bay держатся в диапазоне, где доходность доказана арендной стороной, а цена не требует бюджета премиального сегмента.
Чего эти числа не говорят
Валовая доходность — не чистая. Из неё ещё вычитаются service charge (в высотных waterfront-башнях он заметно выше, чем в среднем ярусе), простой между арендаторами, комиссии и сбор DLD 4% при покупке. Разница между валовой и чистой доходностью в Дубае обычно съедает от четверти до трети числа из таблицы, и по районам она не одинакова.
Поэтому таблица выше — не ответ на вопрос «куда вкладывать», а вход в расчёт. Свои параметры (цену входа, ставку аренды, расходы) можно подставить в ROI-калькулятор на данных DLD; сравнение покупки с арендой того же жилья разобрано в отдельном сценарии.
Как проверить нас
- Откройте любую строку таблицы — число на странице района считается из реестра заново, а не хранится в тексте.
- Полный список районов с теми же метриками — на странице районов, сводка по рынку — в аналитике.
- Как устроены сами данные DLD и почему «цена сделки» не равна «цене предложения» — в разборе как читать данные DLD.
Границы этого среза
Числа — снимок на 13.09.2026 по одному окну наблюдений и по нашему срезу реестра, а не по всему рынку Дубая. Медиана скрывает разброс внутри района: в одном и том же JVC студия и трёхкомнатная живут в разных ценовых мирах. Доходность здесь валовая и сравнима между районами только как валовая.
Срез будет переиздан: раздел журнала обязан обновляться минимум раз в 45 дней, иначе страж свежести автоматически ставит задачу на обновление. Дата в шапке статьи — не украшение, а срок годности её чисел.
