«الملكية» في دبي ليست حقاً واحداً بل عدة حقوق. حق الانتفاع يُمنح لمدة تصل إلى 99 عاماً، والمساطحة حتى 50 عاماً، والإيجار طويل الأمد يُسجَّل على حدة وبرسوم خاصة. نستعرض ذلك من صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك: المدد والرسوم والمستندات وسجل كل حق.
جرى التحقق من الأرقام من المصادر الرسمية بتاريخ 2026-09-13. المدد والرسوم تحددها دائرة الأراضي والأملاك وقد تتغيّر — رابط المصدر مرفق مع كل رقم وفي نهاية المقال.
كلمة «ملكية» في الإعلانات توهم بأن الحق واحد. في دبي هي عدة حقوق، والفرق بينها ليس تفصيلاً قانونياً بل عدد السنوات التي تدفع مقابلها.
من يملك وأين
تحدد دائرة الأراضي والأملاك الإطار مباشرة: التملك للأجانب ممكن في مناطق التملك الحر. أما مواطنو الإمارات ودول الخليج — وشركاتهم المملوكة لهم بالكامل والشركات المساهمة العامة — فلهم التملك في جميع المناطق.
ومن هنا القاعدة العملية الأولى: السؤال «هل يمكنني الشراء» يحسمه موقع الأرض ضمن المناطق المخصصة، لا نوع المبنى.
أربعة حقوق مختلفة
| الحق | أقصى مدة | مكان التسجيل | المصدر |
|---|---|---|---|
| التملك الحر | دائم | سجل العقارات لدى الدائرة | تحقق |
| حق الانتفاع | حتى 99 عاماً | إدارة التسجيل العقاري | تحقق |
| المساطحة | حتى 50 عاماً | إدارة التسجيل العقاري | تحقق |
| عقد الإيجار | حسب العقد | إيجاري | تحقق |
والفرق بين الانتفاع والمساطحة بعبارة الدائرة: الانتفاع يتيح «استعمال عقار الغير والاستفادة منه»، والمساطحة تتيح «البناء على أرض والانتفاع بالبناء».
والفارق الجوهري في مكان القيد: عقد الإيجار يُسجَّل في إيجاري، أما الانتفاع والمساطحة ففي إدارة التسجيل العقاري. سجلّان مختلفان، والخلط بينهما مكلف: القيد في إيجاري لا ينشئ حقاً عينياً.
كم يكلّف التسجيل
| البند | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| إيجار طويل الأمد — المالك | 2% من القيمة الإيجارية | تحقق |
| إيجار طويل الأمد — المستأجر | 2% من القيمة الإيجارية | تحقق |
| تسجيل المساطحة | 1% | تحقق |
| إعادة بيع المساطحة (حق على الأرض) | 1% | تحقق |
| إعادة بيع المساطحة (أرض مبنية) | 4% من قيمة المبنى + 1% من مساحة المساطحة | تحقق |
| شهادة الملكية | 250 درهماً | تحقق |
| خريطة الأرض خارج اختصاص البلدية | 100 درهم | تحقق |
| خريطة الأرض الموحدة مع البلدية | 225 درهماً | تحقق |
| رسم شريك الخدمة، صفقة ≥ 500,000 درهم | 4,000 درهم + ضريبة | تحقق |
| رسم شريك الخدمة، صفقة < 500,000 درهم | 2,000 درهم + ضريبة | تحقق |
لاحظ بنية رسم الإيجار طويل الأمد: النظام يذكر الطرفين بنسبة 2% لكل منهما. ومن يدفع فعلياً شأن تعاقدي.
المستندات والمدة
تذكر صفحة الخدمة: الهوية الإماراتية أو جواز سفر ساري، وشهادة عدم ممانعة إلكترونية (e-NOC) من المطوّر في مناطق التملك الحر، ووكالة قانونية عند وجود ممثل. ومدة الإنجاز 30 دقيقة كحد أقصى.
والثلاثون دقيقة تصف التسجيل نفسه لا الصفقة كاملة: تجهيز المستندات وشهادة عدم الممانعة والتسويات تستغرق أطول.
ماذا يعني ذلك للمشتري
- اسأل أي حق يُباع لك. «99 عاماً» و«دائم» أمران مختلفان، وينبغي أن يفرّق السعر بينهما.
- تحقّق من المنطقة. حق الأجنبي مرهون بكون الأرض ضمن المناطق المخصصة.
- لا تخلط بين السجلّين. إيجاري للإيجار؛ والحق العيني في السجل العقاري.
- احسب الرسوم مسبقاً: 2% + 2% للإيجار طويل الأمد، و1% أو 4%+1% للمساطحة، إضافة إلى البنود الثابتة ورسم شريك الخدمة.
- اشترط شهادة عدم الممانعة من المطوّر في مناطق التملك الحر — بدونها لا يتم التسجيل.
ما لا ندّعيه هنا
- لسنا محامين وهذه ليست استشارة قانونية. المقال يستند إلى صفحات خدمات الدائرة وأسئلتها الشائعة.
- لا نُعدّد المناطق المخصصة بالاسم — القائمة تحددها تشريعات الإمارة وتتغيّر؛ راجع الدائرة بشأن الأرض المعنية.
- لا نحدد من يتحمل فعلياً 2% + 2% — أمر تعاقدي.
- الرسوم والمدد تتغيّر بقرار الدائرة؛ افتح صفحة الخدمة قبل السداد.
المصادر
- DLD — Usufruct/Musataha right registration — مدد 99 و50 عاماً، نسب 2%+2% و1% و4%+1%، 250 / 100 / 225 درهماً، رسم شريك الخدمة، شهادة عدم الممانعة، الإنجاز خلال 30 دقيقة.
- DLD — Frequently Asked Questions — تملك الأجانب في مناطق التملك الحر؛ الإيجار يُسجَّل في إيجاري، والانتفاع والمساطحة في إدارة التسجيل العقاري.
- DLD — Property Sale Registration — تسجيل بيع العقار المكتمل.
